C’est aussi une possibilité. Avec des personnes comme Jana, ce n’était cependant définitivement pas le cas. Tout ce qui était disponible grâce au taux bas était dépensé.
La variante investir au lieu de rembourser est viable sur le plan financier si, après impôts et éventuellement d’autres coûts (par exemple le courtier), tu génères un rendement supérieur au coût des intérêts. Supposons un taux fixe de 1,5 % sur 20 ans, alors avec un impôt sur les plus-values de 25 %, il faudrait un rendement supérieur à 2 %. C’est tout à fait réaliste : pour le DAX, le dividende seul est environ dans cette fourchette.
Le diable est cependant dans les détails. En cas de krach boursier majeur au mauvais moment, il peut falloir quelques années pour récupérer. Si en plus les intérêts sont plus élevés que prévu initialement, cela peut se retourner contre toi. Personnellement, j’éviterais dans la mesure du possible de m’engager à avoir 300 000 € à un moment donné.
Je suis sceptique quant aux conseils bancaires, comme pour tout conseil non payé directement par le client. Au final, les banques ont intérêt à vendre leurs fonds activement gérés avec des frais d’entrée et 2 % de frais de gestion. À titre de comparaison, mon ETF DAX coûte 0,09 % par an et mon ETF S&P500 même 0,07 %. Ce ne serait pas très grave si la gestion active apportait vraiment de meilleurs rendements, mais plusieurs études montrent que c’est plutôt mauvais pour les gérants de fonds.
Chacun doit décider comment gérer ses fonds propres et le remboursement. Ce qui est clair, c’est qu’investir avec un rendement supérieur au taux de financement implique un certain risque. Celui qui choisit maintenant un remboursement faible sur une longue période parie surtout sur une hausse de l’inflation et une forte dépréciation du crédit dans 20 ans. Mon plan est de rembourser à environ 3 % ou un peu moins, de façon à ce que le crédit soit remboursé en un temps raisonnable uniquement par la mensualité. Cela reste un peu moins que les 3,5 % initialement envisagés, donc un compromis entre rembourser et investir. Des remboursements anticipés ne sont pas vraiment prévus. Et là encore, la question se pose toujours de savoir d’où viendraient les fonds.
La mise de fonds joue aussi un grand rôle dans le taux de prêt. Moins tu proposes, plus le risque est élevé pour la banque et plus cela coûte cher. Selon mon conseiller Interhyp, certaines banques permettent, au-delà d’un certain taux de prêt, d’utiliser un financement externe avant les fonds propres, permettant ainsi de commencer à rembourser pendant la construction. Je trouve cela assez intéressant car je pense pouvoir gérer cette double charge pendant quelques mois.