Clé en main ou gestion autonome ?

Je travaille dans le domaine de la gestion immobilière et je suis également responsable des offres et de l'attribution dans le domaine de la rénovation/réaménagement. Je ne conseillerais jamais à un amateur de prendre en charge ce domaine. Même nous faisons encore des erreurs, par exemple aux interfaces entre les corps de métier. Si j'étais RICHE !, je ferais construire et réaliser toutes les phases avec un architecte soigneusement sélectionné. Pour une construction neuve, je préférerais travailler avec un entrepreneur général et faire confiance au fait que les problèmes avec l'assurance maître d'ouvrage peuvent être gérés. Des solutions à moitié abouties - c'est-à-dire un peu d'architecte et le reste en auto-attribution - échouent toujours, car en cas de défauts, il y a toujours des discussions sur la responsabilité en matière de planification et de coordination des corps de métier et des planificateurs. En période de pénurie de matériaux et d'augmentation des coûts, il devient encore plus difficile de garder une vue d'ensemble. Et quand il faut alors discuter pour savoir si un remplacement d’un élément "baugleich" ou "gleichwertig" est envisageable, c’est là que le vrai problème commence.

3-4 heures de discussions préalables ressemblaient plus à un événement publicitaire qu’à un véritable démarrage de projet...

Tu pars avec la mauvaise attente. Quand tu vas chez le concessionnaire automobile, tu ne t’attends pas non plus à un conseil indépendant (« prenez plutôt la Skoda à moitié prix au lieu de la Mercedes ») mais à un entretien de vente. D’autres vendent des maisons. Dans les petites entreprises, c’est encore le patron qui fait l’entretien de vente, dans les plus grandes, tu as des commerciaux professionnels. Fondamentalement, tu ne dois pas attendre un conseil, tu dois te renseigner toi-même et apprendre à lire un cahier des charges. Ou tu prends un architecte qui est payé pour une prestation de conseil indépendante. Ce sont deux possibilités valables.

Et la recommandation de construire avec la technologie que l’entreprise générale utilise habituellement ne s’applique pas seulement aux matériaux, mais aussi à la technique du bâtiment. Même pour l’équipement, l’entreprise générale devrait être, avec son standard de base, aussi proche que possible de tes souhaits. On peut bien sûr tout personnaliser, mais un entrepreneur général initialement moins cher avec beaucoup de personnalisations revient généralement plus cher qu’un entrepreneur général avec un standard plus élevé.

D'accord, je voulais plutôt avoir une idée de la fourchette de prix finale, comparée à une maison standard (par exemple Viebrockhaus, Town & Country, etc.).

Tu devrais te libérer de l'idée que quelqu'un construira ta maison de rêve beaucoup moins cher qu'un autre. Le prix dépend moins du vendeur, mais beaucoup plus de toi. Si tu veux comparer des offres, tu devrais dresser une liste détaillée de tes souhaits en matière d'équipements et de prestations.
Lorsque nous avons procédé ainsi à l'époque, toutes les offres correspondantes se situaient dans une fourchette de +/- 10K.
Certaines sont exclues car elles n'offrent peut-être pas ton standard souhaité. D'autres sont éventuellement bien au-dessus.
Nous avons ensuite choisi l'une des plus chères dans notre segment - pure impression et sympathie.

Les maisons standard peuvent effectivement être moins chères. Mais il faut alors que ce soit vraiment exactement adapté. Il ne s'agit pas seulement des murs, du nombre de pièces, des fenêtres et des choix de finitions. Il est important, par exemple, de savoir si et comment ton terrain est constructible ? Peut-on réellement y construire rapidement et facilement une maison standard ou faut-il, par exemple, des travaux d'adaptation du terrain ou des travaux d'aménagement ? Plus c'est compliqué, moins les maisons standard sont adaptées. "Simple" peut finalement faire n'importe qui - ce qui compte c'est uniquement l'équipement.

Bonjour voisin, veux-tu révéler exactement où vous construisez près de WOB ?
Nous habitons aussi tout près et avons la fête du toit demain :-)
Nous sommes également allés voir les entreprises avec un plan de base que nous avons conçu nous-mêmes.
À l’exception de Viebrockhaus, tous étaient à peu près au même prix. L’entreprise que nous avons choisie était un peu plus chère que les autres, mais avec une description des prestations beaucoup plus complète. Dans cette entreprise, la charpenterie et la maçonnerie sont sous un même toit. Donc moins de sous-traitants qui veulent aussi gagner de l’argent sur le chantier.
C’est une entreprise familiale locale. J’ai toujours dit : la patronne a un certain patriotisme local. Quand elle va au terrain de sport un dimanche après-midi, elle ne veut pas se faire jeter des œufs pourris ;-) Donc cette entreprise représente un artisanat solide.
Nous avions essayé de confier nous-mêmes le lot chauffage et sanitaire. Au début, nos demandes avaient des offres moins chères que par l’entreprise principale. Mais il y avait aussi moins de prestations, ce que nous, en tant que profanes, n’avions pas remarqué. Notre entreprise principale a regardé les offres et nous en a informés. Nous avons alors pris leur sous-traitant. Une autre entreprise locale depuis des décennies. Connue pour une qualité excellente, mais aussi un prix élevé. Finalement, nous n’avons pas payé plus que si nous avions confié les prestations équivalentes nous-mêmes. Il y a en effet des rabais entre l’entreprise de construction et ses sous-traitants.
Par hasard, nous avons parlé avec quelques personnes extérieures qui travaillent dans le bâtiment. Toutes nous ont dit que pour cette entreprise, nous n’avions pas besoin d’un suivi externe. Pour les autres entreprises locales, la plupart le conseillaient. Et pour éviter tout malentendu : on nous l’a dit avant que nous disions avec quelle entreprise nous construisons.
Bien sûr, tout n’est pas parfait, mais jusqu’à présent nous sommes très satisfaits de l’entreprise principale. Toute la coordination, par exemple avec le spécialiste sanitaire, la discussion sur le tracé des tuyaux d’eau, l’intégration dans les plans, etc. Le faire soi-même, coordonner... Non merci.
Nous construisons avec climatisation, qui a aussi été confiée en externe. Mais notre entreprise principale parle quand même directement avec eux, place les conduits dans les plans, etc.
Je m’égare... ;-) Pour résumer : dans cette région, tout le monde te fait une offre basée sur un plan de base individuel. Un architecte, à cause de sa rémunération en pourcentage, n’a pas vraiment intérêt à réduire tes coûts de construction. Près de la "Mamastadt" VW, il est difficile de trouver des artisans. Les entreprises de construction ont simplement leurs sous-traitants à portée de main.
Donc : encore une voix pour l’entreprise de construction et contre l’architecte !

@ TE : Si tu veux vraiment construire à moindre coût, tu devrais effectivement tout prendre en main toi-même (à l'exception de la planification et d'un cahier des charges pour les différents corps de métier) et envisager à la fois les matériaux et les artisans venant de l'étranger.
Tant à l'est qu'au sud-est, il y a d'excellentes entreprises/des artisans bien formés et ce sont les mêmes matériaux qui sont utilisés qu'en Allemagne.
MAIS : Apprends par exemple le polonais (et prie pour ne pas entendre le mot "kurva" de la part des artisans), renonce à la garantie et sois présent chaque jour sur le chantier avec les plans (apporter le café le matin aide à bien commencer la journée, à midi/l'après-midi un peu de temps pour contrôler, autant que possible).
Et il y a aussi des artisans qui renoncent à une facture. Je ne comprends pas pourquoi, mais cela arrive.
Par ailleurs, les travaux en régie sont le dernier point pour faire baisser considérablement le prix. Mais ce n'est pas sans difficulté, car a) il faut faire appel à des amis/connaissances (ont-ils toujours le temps et l'envie ?), b) tu devrais être toi-même expérimenté et c) la construction dure en général beaucoup plus longtemps (la double charge avec le loyer peut réduire l'avantage).

CE sont des possibilités pour construire très à bas coût.

P.S. Je connais toutes ces possibilités par mes propres projets de construction (je viens du domaine immobilier). Je ne le recommande à aucun amateur.

Tout d’abord, tu devrais te pencher ici sur le questionnaire (épinglé en tête de la rubrique plan). Si tu remplis la constellation idéale « Deux adultes avec une chambre à coucher commune, le total des enfants et deux bureaux à domicile, terrain avec dalle au sol sans pets spéciaux dans le plan d’aménagement », je ne vois d’abord aucune raison d’empêcher un projet catalogue. Le projet catalogue (également appelé maison type, le Heinz préféré de Gabriele dit « architecture système ») et l’entreprise de construction dans le tiroir de laquelle il se trouve appartiennent bien sûr ensemble : un projet catalogue de Meierbau réalisé avec Müllerbau serait alors quand même une planification individuelle. Un projet catalogue n’est adapté que si on l’utilise a) à l’original ou avec le déplacement de peu de murs non porteurs ou b) allongé exclusivement dans l’axe de la panne faîtière : des extensions qui touchent la base du triangle du pignon créent constructivement une maison différente (une augmentation linéaire par modification de la hauteur du mur pignon a cependant des effets moindres – moins que ceux de la hauteur d’étage). Une maison catalogue est une combinaison indissociable de conception de la maison ET du cahier des charges du maître d’œuvre concerné !

Une planification individuelle doit TOUJOURS être entreprise (au sens de la négation parfaite bavaroise « jamais aucune exception pas » !) avec un architecte indépendant. Une maison conçue par un architecte devient plus chère précisément lorsque a) elle est individuelle au sens du besoin mais aussi design unique et/ou b) conçue avec un artiste. Ces derniers ne sont malheureusement pas garantis mais assez facilement reconnaissables au fait qu’ils n’offrent que les phases de prestation 1 à 4 : ils ne savent pas bien estimer les coûts ni diriger le chantier – alors leurs projets ne conviennent pas non plus pour une réalisation abordable et sans complications.

Deuxièmement, tu dois te décider « religieusement » pour une voie : savoir si tu préférerais te laisser guider par le résultat d’un appel d’offres lors de l’attribution, ou suivre les croyances (propres ou reprises par des copains) (par exemple, le lot gros œuvre en bloc puis attribuer tous les corps de métier séparément). Pour les appels d’offres et attributions, prends en compte que l’effet levier est d’environ 2:1, c’est-à-dire qu’un profane a environ deux fois plus de malchance en dépenses supplémentaires que de chance d’économies sur ce chemin (tu dois maintenant faire toi-même la somme).
Les avenants sont des postes que tu as oubliés dans ta demande d’offre. Ici, l’entrepreneur compense les augmentations de prix et c’est aussi là qu’il se venge le mieux de toute pression sur les prix ;
Les augmentations sont des postes qui viennent s’ajouter ailleurs – tiens compte aussi du fait que tes propres calculs de quantités et mesures ne valent rien si tu t’es trompé dans les comptes ;
Les travaux régie sont des travaux supplémentaires facturés à l’heure, où l’entrepreneur doit d’abord avant d’exécuter ses travaux propres rétablir la conformité du plan réel d’un ouvrage préalable (par exemple décoller / enduire les erreurs du précédent).

Concernant l’étendue de la mission de l’architecte, je te recommande de googler (avec la phrase de recherche entre guillemets) « Un plan de construction de maison, aussi pour vous : le modèle de phases de la HOAI ! », que je ne peux malheureusement pas te linker ici. La mission populaire des phases de prestation 1 à 4 n’est pas recommandée quelle que soit la stratégie, pas plus que ton idée des phases 1 à 3 : si tu vas vers un maître d’œuvre (pour planifier individuellement mais avec son dessinateur), la phase 3 serait déjà de l’argent gaspillé, car le dessinateur peut aussi bien créer sa planification pour autorisation sur des avant-projets de la phase 2 (son matériel habituel est même le bricolage SweetHome que le mari de la maîtresse d’ouvrage a fièrement fabriqué à l’ordinateur). La « planification d’exécution » du dessinateur n’a pas du tout le niveau d’une planification détaillée d’architecte de la phase 5, c’est à peine un plan de coffrage – dans une planification de dessinateur, les bosses de cloison sèche sont aussi sûres que l’Amen à l’église !

La voie royale selon ma recommandation est de confier conception, planification détaillée, appel d’offres et direction des travaux à un et même planificateur. La phase de repos de la pâte entre le module A et le module B est aussi très importante, même si l’on est (ce qui devrait être la règle) déjà sûr après le module A de vouloir continuer avec le même planificateur. Dans « Von Bauleitern und ... Bauleitern » tu trouveras expliqué quelles sont les différences dans les objectifs de ton conducteur de travaux/architecte et/ou expert accompagnant les travaux et du conducteur de travaux du maître d’œuvre qui porte son nom uniquement nominalement. Ne renonce donc jamais à ton « avocat au mètre ruban ».

Tu n’as certes pas besoin de prendre la fuite tout de suite si ton entrepreneur trouvé s’avère être un franchisé d’un grand nom, mais tu devrais éviter de viser expressément les grands noms. Leur taille réside dans le marketing et le service juridique, la compétence en construction se trouve dans la truelle du maçon à la base. Il en va de même pour l’appel d’offres : laisse un professionnel lancer les lots corps de métier séparés sans exclure les maîtres d’œuvre, mais je ne vois aucun sens à une limitation à ne prendre que les maîtres d’œuvre comme entrepreneurs ; discute avec ton planificateur si vous voulez faire l’appel d’offres en deux parties (gros œuvre / second œuvre). Je ne vois rien à redire à une proposition de participants du maître d’ouvrage lui-même.