Primero que nada, deberías ocuparte aquí del cuestionario (fijado en la parte superior de la sección de planos). Si cumples la constelación ideal "Dos adultos con dormitorio compartido, suma de hijos y estudio en casa dos, parcela de base enlosada sin gases especiales en el plan de ordenación", no veo por ahora ningún motivo para oponerse a un proyecto de catálogo. El proyecto de catálogo (también llamado casa tipo, el Heinz favorito de Gabriele dice "arquitectura sistemática") y la empresa constructora en cuya gaveta se encuentra, por supuesto, pertenecen juntos: un proyecto de catálogo de Meierbau realizado por Müllerbau seguiría siendo una planificación individual. Un proyecto de catálogo solo es adecuado si se utiliza a) original o con desplazamiento de pocos tabiques no portantes o b) se prolonga exclusivamente en el eje de cumbrera: ampliaciones que toquen la base del triángulo del frontón generan constructivamente una casa distinta (un alzado lineal por cambio en la altura del muro de soporte tiene sin embargo efectos menores, menos que los de la altura de la planta). Una casa de catálogo es una combinación inseparable del diseño de la casa Y la descripción de obra y de servicios del contratista general correspondiente.
Una planificación individual debe abordarse SIEMPRE (en el sentido de la perfecta negación bávara "nunca ninguna excepción no"!) con un arquitecto libre. Una casa proyectada por arquitecto se encarece exactamente cuando se planifica a) además de manera individual en sentido de necesidades, también como una obra única de diseño y/o b) con un artista. Lamentablemente, estos últimos no se reconocen garantizadamente pero sí bastante confiablemente porque solo ofrecen las fases de servicio 1 a 4: no saben estimar costes bien ni dirigir obra – entonces sus proyectos tampoco sirven para una realización asequible y con pocas complicaciones.
En segundo lugar debes decidir "religiosamente" un camino: si te resulta más simpático dejarte guiar en la adjudicación por el resultado de un concurso, o si quieres seguir creencias propias o heredadas de colegas (por ejemplo, adjudicar el paquete de estructura en bloque y luego todos los gremios por separado). En licitaciones y adjudicaciones ten en cuenta que el efecto palanca es aproximadamente 2:1, es decir, un lego en este camino puede esperar aproximadamente el doble de mala suerte por gastos extra que la suerte de ahorrar (la suma deberás hacerla tú mismo).
Adiciones son partidas que olvidaste en tu solicitud de oferta. Aquí el contratista compensa los aumentos de precio y aquí también toma la venganza más adecuada por toda presión para rebajar precios;
Incrementos son partidas que se suman por otras vías – ten en cuenta también que tus propias determinaciones de cantidades y medidas no valen nada si te equivocaste en las cuentas;
Trabajos por operación son trabajos extra facturados por horas, donde un contratista antes de realizar su trabajo propio primero debe restablecer la correspondencia entre plano y realidad de un trabajo previo (por ejemplo, desbastar / reparar con pasta lo que el predecesor estropeó).
Respecto al alcance del encargo al arquitecto te recomiendo buscar en Google con la frase entre comillas "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!" que lamentablemente aquí no puedo enlazarte. La contratación popular de las fases de servicio 1 a 4 no es recomendable sin importar la estrategia, tampoco tu idea de fases 1 a 3: si vas a un contratista general (para planificar de modo individual, pero con su ayudante dibujante), la fase 3 ya sería un dinero desperdiciado, porque el ayudante puede basar su planificación para aprobación tan bien en borradores de la fase 2 (su materia prima habitual es incluso el trabajito de Sweet Home que el esposo de la propietaria orgullosamente hizo en el ordenador). La "planificación de obra" del ayudante no está ni remotamente al nivel de una planificación detallada del arquitecto en fase 5, sino que es poco más que un plan de encofrado – en una planificación de ayudante los bultos de tabiquería son tan seguros como el amén en la iglesia.
El camino real según mi recomendación es confiar el diseño, la planificación detallada, la licitación y la dirección de obra a una sola y misma persona. Aquí también el tiempo de reposo entre el Módulo A y el Módulo B es de importante significado, incluso si (como debería ser la regla) tras el Módulo A ya estás seguro de querer seguir el camino con ese mismo planificador. En "Von Bauleitern und ... Bauleitern" encontrarás explicado cuáles son las diferencias en los objetivos de tu director de obra arquitectónico y/o perito acompañante de la obra y del director de obra del contratista general que solo nominalmente se llama igual. Por eso nunca renuncies a tu "abogado con la cinta métrica".
No tienes que salir corriendo si el constructor que encontraste resulta ser socio franquiciado de un Gran Nombre, pero deberías evitar dirigirte deliberadamente a Grandes Nombres. Su tamaño está en el marketing y en el departamento jurídico, la competencia constructiva está en la paleta de albañil en la base. Algo similar ocurre con la licitación: deja que el profesional licite los gremios como lotes individuales y sin excluir al contratista general, pero no veo sentido en limitarse a contratistas generales como únicos adjudicatarios; discute con tu planificador si queréis realizar la licitación en dos partes (estructura / acabados). No tengo objeción a la inclusión de propuestas propias de participantes por parte del propietario.