交钥匙还是自主管理？

我在房地产管理领域工作，也负责翻新/改造领域的报价和分包。我绝不会建议外行人接手这个领域。即使是我们，有时也会犯错，比如在各工种的接口处。如果我有钱！我会让一位精心挑选的建筑师负责所有的施工图设计和执行。新建工程我更愿意找总承包商，并相信建筑业主保险能够处理相关问题。半吊子的方法——比如部分找建筑师，剩下自己分包——总是会出问题，因为一旦出现缺陷，就会围绕设计和各工种及设计师协调责任展开争论。在材料短缺和成本上升的时代，要保持全局掌控变得更加困难。如果还得讨论某个构件的替代品是“baugleich”还是“gleichwertig”，那乐趣才真正开始。

3-4小时的前期谈话更像是一场广告活动，而不是真正的项目启动……

你抱着错误的期望去的。如果你去汽车经销商那里，你也不会期望得到独立的咨询（“别买奔驰，买半价的斯柯达”），而是一次销售谈话。别人卖的是房子。小公司通常是老板亲自做销售谈话，大公司则有专业的销售人员。基本上，你不应该期望得到咨询，你必须自己弄清楚，学习如何阅读建筑说明。或者你请一个建筑师，支付独立咨询费用。这两种方式都是合理的选择。 还有，建议用总承包商通常采用的技术建造，不仅适用于砖石，也适用于家居技术。即使是配置方面，总承包商的基本标准也应尽可能接近你的需求。虽然理论上可以全部升级，但起初便宜的总承包商经常因为多次升级而比高标准的总承包商更贵。

好的，我更多是想了解一下，最后在价格上我会落在哪个位置，和市面上的现成房子（比如 Viebrockhaus、Town & Country 等）相比。

你应该放弃那种想法，认为有人会比别人便宜很多建造你理想的房子。价格与卖家关系不大，更多取决于你自己。如果你想比较报价，应该详细列出你的配置和服务需求。
当我们当时这样做时，所有相关报价都在±1万欧元的范围内。
有些报价会被排除，因为他们可能不提供你想要的标准。其他报价可能要高出很多。
我们最终选择了我们这个细分市场中最贵的一个——纯粹凭直觉和好感。

现成的房子确实可能更便宜。但前提是要完全符合需求。这不仅仅是墙体、房间数量、窗户和样板选择的问题。重要的是，比如你的土地是否方便建设？是否可以快速简单地建造一座标准房屋，还是需要进行地形优化或基础设施建设？越复杂，现成房子的适用性越差。
“简单”其实每个人都能做到——关键是在于配置。

你好，邻居，你愿意透露一下你们具体在WOB附近哪里建房吗？
我们也住在这里附近，明天有封顶仪式 :-)
我们也是带着自己设计的平面图去找的公司。
除了Viebrockhaus以外，价格都差不多。我们选的公司比其他公司贵一点，但提供了更全面的施工说明书。这个公司把木工和砌砖都集中在一个屋檐下，也就是说分包商少，分包商不需要额外从项目里赚钱。
这是一家本地的家族企业。我一直说：老板娘有一定的地方自豪感。她周日下午去运动场时，可不想被扔臭鸡蛋 ;-) 因此这家公司代表了扎实的手艺。
我们曾经尝试自己招标暖气和卫生设备的工程。起初我们拿到的报价比总包公司低，但提供的内容也少，作为门外汉我们没发现。总包公司看过报价后提醒了我们。结果我们还是用了他们的分包商。也是一家经营数十年的本地公司，以高质量著称，但价格也高。最后我们实际上没花比自己招标多的钱，因为总包和分包之间本身就有优惠。
我们偶然和一些做建筑相关的外行人聊过，大家都说我们这家公司的项目不需要外部监理。其他本地公司大多数都会建议使用外部监理。这里先说清楚：这是在我们透露自己选的建筑公司之前他们说的。
当然，没有完美的事情，但到目前为止我们对总包公司非常满意。整个协调工作，比如和卫生设备专家的沟通，讨论水管走向，整合进图纸等。自己来做协调……算了。
我们装了空调，空调也是外包的。但我们的总包公司还是直接和空调团队沟通，负责图纸里的管道布局等。
我说远了…… ;-) 总结一下：在这附近，每个人都会基于个性化的平面图给你报价。建筑师由于是按百分比收费，实际上没太大动力帮你降低建房费用。在靠近“妈妈城”VW的地方，很难找到工匠。总包公司手里早已有自己的分包商。
所以：再为建筑公司站一票，反对建筑师！

@ TE: 如果你真的想便宜建房，那你应该真的亲自操刀一切（除了规划和各工种的工作量清单），并考虑从国外采购材料和雇佣工匠。 东欧和东南欧都有优秀的公司/训练有素的工匠，使用的材料和德国一样。 但是：比如说，学学波兰语（并祈祷不要经常听到工匠说“kurva”这个词），放弃保修，并且每天带着施工图纸去工地（早上带咖啡有助于开工，中午/下午尽可能待几个小时进行检查）。 还有一些工匠会不开发票。我不理解为什么，但确实存在。 另外，自己动手也是大幅压低成本的最后一步。不过这也不容易，因为a）朋友/熟人得帮忙（他们总有时间和兴趣吗？），b）你自己应该很在行，c）工期通常会明显延长（租房和建房的双重压力可能会削弱这个优势）。 这些是非常廉价建房的可能方法。 附言：我从自己的房产项目中了解所有这些方法（我来自房地产领域）。不建议外行人尝试。

首先，你应该先认真填写附在平面图栏目顶部的问卷。如果你符合理想的条件：“两个成年人共用一间卧室，儿童总数和家庭书房共计两个，地基为楼板下地块，且规划许可证中无特殊限制”，我暂时看不出反对目录设计方案的理由。目录设计方案（也称为样板房，Gabrieles最喜欢的Heinz称之为“系统架构”）与其所属的建筑公司自然是配套的：例如用Meierbau的目录设计方案由Müllerbau来实现，依然算是个性化设计。目录设计方案适用的前提是：a) 原版使用或者仅对少数非承重墙位置做调整，或者b) 仅在屋脊轴线上加长；任何触及山墙三角基座的扩展都会从结构上产生不同的房子（通过调整窗台高度作线性提升的影响较小——影响比分层高度小）。目录房屋是设计方案与相应总承包商（GU）施工及服务说明的不可分割组合！

个性化设计应始终（用典型巴伐利亚式否定法“绝对没有例外”）由自由建筑师承接。当计划一个建筑师设计的房屋，如果a) 除了满足需求层面还要体现设计独特性和/或b) 寻求艺术家参与，则费用才会更高。后者通常以仅提供第1至第4阶段服务为标志：因为他们不擅长成本预算和施工管理，因此他们的设计方案难以保障经济且顺利地实现。

其次，你必须“虔诚”地明确选择一条路径：你是倾向于通过查看[ I ]招标结果[ /I ]来指导分包选择，还是遵循你自己或朋友的信条（例如分包整体毛坯包，之后单独招标其他工种）。招标和分包时要考虑杠杆效应约为2:1，即业余者通过此方式可能面临的额外支出风险是节省收益的两倍（总和请你自行计算）。
追加项目是你在报价请求中遗漏的内容，承包商会通过追加价格上涨来补偿，亦是对任何压价行为最直接的“报复”；
增项是额外新增的项目，注意你的数量与量测误差会让你之前的估算毫无价值；
计时项目是按照工时结算的额外工作，承包商在正式开工前需先纠正前序工种与设计的实际偏差（如拆除前序工种造成的错误并进行修补）。

关于建筑师委托范围，建议你用关键词搜索“Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!”（房屋建设计划，包括分阶段模型），我这里不便提供链接。从第1阶段到第4阶段的常见委托方案不推荐，无论后续策略如何，你提出的只做第1至第3阶段也不合理：如果你选择总承包商（GU）进行个性化设计，但用他的绘图助理，第三阶段即施工许可设计阶段则无意义，因为绘图助理同样可以基于第二阶段初步设计完成施工许可（他们习惯的底稿甚至就是客户配偶自豪制作的Sweethome模型）。绘图助理的“施工图”远不及建筑师第五阶段的详细设计，充其量是模板图——绘图助理的图纸里，轻质隔墙凸起几乎是必然的，正如教堂里的祷告词一样必然！

我建议的最佳方案是，同一设计师全权负责从方案设计、详细设计、招标到施工监理。模块A与模块B之间的“面团发酵”时间也十分重要，即便你在模块A结束后就已确定继续由该设计师服务，这也极其关键。在“关于施工监理...”文中，你能了解到建筑师监理和名义上“同称施工监理”的总承包方监理的目标差异。因此，绝不可放弃[ U ]你自己的“卷尺律师”[/U]。

当你发现所选的建筑承包商是某知名大品牌的加盟商时，不必立即逃跑，但应尽量避免主动接洽大品牌。它们的优势主要在于市场营销和法务部门，建筑技术能力则体现在一线泥水匠上。招标方面同理：让专家将工种分包成单项合同，允许总承包商参与竞标，但仅限制为总承包商承包完全无意义；与设计师讨论是否分两部分（主体结构／装修）进行招标。对业主提出的自荐参与者亦无异议。