Stratégies pour les offres surévaluées

Comment peut-on s’orienter dans de telles conditions ? Sur qui aurais-je dû écouter ?

Oriente-toi en fonction de tes possibilités et de tes souhaits et écoute ton intuition.
Tu ne peux plus t’orienter sur BORIS depuis longtemps. Le marché est fou et dans un emplacement micro correct, des écarts extrêmes sont possibles.

Si tu ne peux pas te permettre quelque chose, ne l’achète pas.
Si tu peux te le permettre et que tu le veux et que la recherche te pèse, alors achète-le – même si cela te semble trop cher.

L’argent revient un jour. Le temps de vie, non. C’est du moins ainsi que je le pense.

Je trouvais juste un peu audacieux que je t’aie "appelé" dans le post initial :) .

Mon vieil ami Holger dirait qu’une invitation n’est pas une convocation. Et bien que je sois généralement assez fiable et rarement absent plus de quelques jours, il existe des sections où il faut même me "convoquer" si l’on veut me rencontrer là-bas : à savoir dans les domaines de la finance et de la planification de cuisine.

De facto, c’est pourtant ce qui se passe. Et cela de manière visible publiquement, en réduisant le prix de l’annonce.

Mais à qui cela serait-il utile ? - un acheteur sérieux cherchant une maison pour lui et sa famille veut pouvoir emménager dans l’objet le plus rapidement possible, et les chasseurs spécialisés en Penny Stocks ne s’intéressent pas aux maisons (du moins pas aux maisons individuelles).

Cela peut être vrai. Néanmoins, il peut mûrir en lui la prise de conscience que son prix était trop élevé. Pour ma part, se confirme notamment l’impression que les vendeurs privés (mais aussi les agents immobiliers) ont beaucoup de mal à prendre en compte des réductions pour travaux de rénovation à un niveau conforme au marché – et surtout au début de la commercialisation.

Les agents immobiliers, eh bien, peu brillent par leur expertise de toute façon. Chez les vendeurs privés, ils manquent surtout à ceux qui ont construit il y a quarante ans à un niveau clairement de cadres supérieurs, une idée du contenu de la notion de "dépréciation esthétique". Des combinaisons comme acajou./.vert mousse sont aujourd’hui tout simplement plus que légèrement "démodées".

Eh bien, certaines propositions sont inconfortables. Pourtant, on ne peut lui nier qu’il incite à la réflexion et à la remise en question.

Oh non, je ne me considère pas vraiment comme un formateur en philosophie. Que veux-tu dire par propositions "inconfortables" ?

Et dans quelle catégorie classer les agents immobiliers (expérience deux fois déjà), qui au premier entretien téléphonique disent : "Oui bien sûr, dans cet état la maison ne vaut pas 500 000. Mais si j’avais mis 350 000 dans l’annonce, j’aurais eu des centaines de demandes dès le premier jour."

À mon avis dans la catégorie "(pas Johnny) Depp". Un bon agent immobilier – malheureusement extrêmement minoritaire, mais il faudrait n’avoir affaire qu’à ceux-là – ne veut pas jouer, mais conclure des ventes.

Mais pour qui cela devrait-il être bon ? - le chercheur sérieux d'une maison, pour lui-même et sa famille, veut pouvoir emménager dans le bien le plus tôt possible,

Il peut y en avoir. Mais tant que la situation n'est pas trop urgente (par exemple, le logement actuel est encore acceptable, mais pas très beau), on peut prendre son temps pour chercher, apprendre à connaître le marché, laisser passer les mauvaises offres, etc.
J'ai déjà lu tellement de tes messages que je ne suis plus sûr à 100 %, mais n'as-tu pas aussi déjà appelé un ou plusieurs forumistes à la patience ?

Qu'entends-tu par "propositions inconfortables" ?

La méthode de recherche immobilière de Barthel est tout simplement plus inconfortable que de cliquer à travers les annonces. Il faut aborder des gens (ce qui demande un certain effort), parfois aussi frapper aux portes (cela demande encore plus d'effort), se déplacer sur le lieu de recherche (cela prend du temps), attendre des réponses, encaisser des revers venant de voisins irrités par les logements vacants. Tout cela n'est certainement pas confortable.

Tu ne peux plus te fier à BORIS depuis longtemps. Le marché est fou et dans un emplacement microlocalisé correct, des écarts extrêmes sont possibles.

Si l'on veut utiliser les valeurs foncières comme base de calcul des prix pour les terrains non bâtis, alors on a probablement vraiment de mauvaises cartes. Je suis d'accord avec toi. Quelqu'un a expliqué dans un autre thread que sa commune déduit les valeurs foncières uniquement à partir des transactions de terrains non bâtis. Et comme il n'y en a que très peu de ce type, la valeur est souvent augmentée pendant plus d'une décennie seulement avec le facteur d'inflation. Il ne peut évidemment rien en sortir de sensé. Je comprends cela.

En revanche, en ce qui concerne les valeurs indicatives immobilières (qui existaient dans le lieu de l'exemple que j'ai cité), le comité d'experts dispose d'un plus grand fonds de données. Dans le cas concret, j'ai même demandé la collection des prix d'achat (cas réels avec des prix réellement payés !). Et ceux-ci correspondaient étonnamment bien aux résultats du calculateur de valeurs indicatives. Les valeurs indicatives se basent aussi sur des prix réellement payés – et s'il y a eu des cas correspondants, je ne vois pas pourquoi ils devraient être aussi loin de la réalité.

et s'il y a eu des cas correspondants, je ne vois pas pourquoi ils devraient être aussi à côté de la plaque.

Ils ne sont pas forcément à côté de la plaque. Ta question était ce que tu peux faire. Et la réponse est que tu définis toi-même tes critères de décision.
Il y a des gens qui achètent même au-dessus d'un prix du marché déterminé, s'ils veulent vraiment quelque chose, et d'autres qui ont la patience d'attendre de trouver exactement ce prix. Les agents immobiliers orientés vendeurs jouent ce jeu assez nonchalamment. Tu dois simplement savoir composer avec cela, parce que c’est ce que tu rencontres, et il est utile de garder une certaine clarté personnelle. Tout le reste ne fait que rendre malheureux et se quereller avec les autres nuit à la qualité de vie. Cela ne change rien, n'apporte rien. C’est aussi bête que de s’énerver à cause d’un embouteillage. Ça ne fait pas arriver plus vite.
Si je veux vraiment quelque chose, je peux par exemple payer sans hésiter, dans la limite que je me suis moi-même fixée, parfois « trop » ou un peu plus que ceux qui le veulent aussi. Si le prix dépasse mes limites fixées, alors je n’achète pas.
Une maison qui est seulement 60 % au-dessus d’une expertise de valeur doit vraiment provoquer beaucoup d’émotion pour que je l’achète. Probablement que je laisserais tomber.

J’ai déjà lu tellement de tes posts que je ne suis plus sûr à 100%, mais n’as-tu pas aussi appelé un ou l’autre foriste à la patience ?

Je ne me souviens plus moi-même de mes premiers quatre mille messages ici. Le fait que j’aie déjà appelé quelqu’un à la patience correspond au moins à mon caractère. Cela a peut-être aussi eu lieu lors de recherches de terrain ; je m’en souviens concrètement au moins à propos d’un questionneur (je crois, une question technique) qui était désespéré après huit heures de ce que « l’automate de réponses rapide Internet » ne l’avait pas encore aidé :)
Cependant, à ce sujet...

Ça peut exister. Mais tant que la chaussure ne serre pas trop fort (par exemple un logement actuel encore acceptable, mais pas très beau), on peut prendre son temps pour chercher, découvrir le marché, laisser passer les mauvaises offres, etc.

... on ne doit pas négliger l’idée que le fait que la chaussure ne serre pas encore souvent relève du passé. Le délai de livraison d’un nouveau terrien - pas le seul, mais quand même un grand classique dans les raisons du souhait d’une maison individuelle - est de neuf mois à partir du bâtonnet de test décoloré. En comptant en moyenne huit à douze mois avant que quelqu’un ici utilise la formulation « nous cherchons désespérément », le moment souhaité du déménagement n’est guère plus éloigné que « MAINTENANT », même si la chaussure ne serre pas au début de la recherche. Du point de vue des conseillers en recherche de terrain ici, « patience plutôt que trop d’argent pour un objet subsuboptimal » est toujours « juste » - un vendeur devrait cependant s’attendre à ce qu’une cession ne soit pas attendue dans deux ans.

Quelqu’un a expliqué dans un autre fil qu’au sein de sa commune, les valeurs foncières de référence sont uniquement dérivées des transactions de terrains non bâtis.

Les communes ont surtout besoin d’une évaluation réaliste des valeurs foncières pour leur commission de remembrement. Et les banques entretiennent des départements immobiliers très substantiellement dans le but d’évaluer le marché à partir de cas concrets ICI ET MAINTENANT au lieu de se baser sur des livres d’histoire et sur une région statistique globale allant jusqu’aux sept montagnes chez les sept nains. Pour cela, elles ont besoin que ces cas concrets passent par leur bureau et soient disponibles sans délai à leur connaissance du marché. Idéalement, un employé de banque d’un tel département immobilier vaut à peine ce qu’un agent immobilier moyen vaut, afin de ne pas fausser le paramètre « vitesse d’écoulement » ;-)