Candidature pour un nouveau lotissement : sélection des terrains

(...)
Les petites aires de jeux dans les zones résidentielles sont en fait moins fréquentées par des adolescents turbulents dans cette région... même pas ceux des années 90 et plus vieux. À cet égard, je ne me fais pas trop de soucis.
(...)

Eh bien... dans les quartiers neufs de moins de 5-10 ans, il y a peu d'adolescents turbulents, car la plupart construisent leur maison au début/milieu de la trentaine. Les enfants sont encore petits.

Mais tous les petits enfants deviendront avec une quasi-certitude des adolescents turbulents un jour, exceptions faites des drames personnels. Et le besoin de tranquillité augmente souvent beaucoup avec l'âge.
Tu ne sais pas non plus qui habitera ces maisons dans 10, 15 ans. Ici, les premières maisons sont déjà vendues, même pas 2 ans après le début des travaux des premiers projets.
Séparation, prise en charge financière et/ou pratique, etc.

Je ne construirais pas juste à côté d'une aire de jeux.

Bah... dans les quartiers neufs de moins de 5-10 ans, il y a rarement des ados turbulents, car la plupart des gens construisent leur maison au début/milieu de la trentaine. Les enfants sont encore petits.

Mais tous les petits enfants deviendront très probablement un jour des ados turbulents, sauf en cas de coups du sort tragiques. Et le besoin de calme personnel augmente souvent avec l'âge.
Tu ne sais pas non plus qui habitera les maisons dans 10, 15 ans. Ici, les premières maisons sont déjà vendues, même pas 2 ans après le début des premiers projets.
Séparation, prise en charge financière et/ou organisationnelle, etc.

Je ne construirais pas directement à côté d'une aire de jeux.

Cela dépend aussi beaucoup de la clôture. Dans une densité de construction élevée, je préfère ça à un mur de maison.

Nous sommes encore (ou de nouveau) tiraillés. Nous étions déjà à la "Runde 2" de la procédure de tirage au sort lorsque nous avons reçu l'accord. La probabilité que l'architecte ne parvienne pas à vendre les terrains et les commercialise à un prix inférieur à celui proposé par la ville est probablement assez faible, n'est-ce pas ?

Je ne comprends pas tout à fait :

Nous sommes encore (ou de nouveau) tiraillés. Nous étions déjà à la "runde 2" de la procédure de tirage au sort lorsque nous avons reçu l'accord.

Vous étiez donc déjà en liste d'attente pour un lot rendu sur un terrain S...

La probabilité que l'architecte ne parvienne pas à vendre les terrains et les commercialise moins cher que ce que la ville propose est probablement assez faible, non ?

... et quel rapport ont maintenant les terrains T avec cela ?
Tu disais tout à l'heure qu'il y avait actuellement seulement six affaires conclues (sur 79 terrains !) - qu’est-ce qui te fait donc estimer maintenant tes chances aussi faibles ?

Je ne vois pas les terrains T comme plus attrayants que les terrains S, mais je suppose, comme je l'ai dit, une répartition forfaitaire par contingent, qui détermine qui commercialise quels terrains S et T. Donc décidée par une comptine ou un lancer de dé, lesquels doivent être mis en vitrine en premier et lesquels restent en réserve. Je suppose qu’à l’origine, il y avait une spéculation sur un "rush", où les terrains T auraient dû profiter de la hausse des prix de référence grâce aux affaires conclues sur les terrains S. Si la zone à bâtir "sous-performe" maintenant, il pourrait y avoir des situations similaires au commerce de voitures d'occasion, c’est-à-dire que des promoteurs immobiliers font des offres sur des lots entiers. Où pourrait se trouver un piège dans tout ça ?

Et surtout, pour vous : entre quels choix hésitez-vous exactement, et pourquoi ?

Je ne comprends pas tout à fait :

Vous étiez donc déjà sur liste d’attente pour une parcelle S retournée …

… et quel rapport avec les parcelles T ?
Tu disais tout à l’heure qu’il n’y avait actuellement que six transactions (sur 79 parcelles !) – alors pourquoi estimes-tu maintenant tes chances faibles ?

Je ne trouve pas les parcelles T plus attractives que les S, mais je suppose comme dit une répartition globale par quotas, pour déterminer qui commercialise quelles parcelles S et T. En gros, un tirage au sort ou un lancé de dés pour savoir lesquelles vont en vitrine en premier et lesquelles vont en réserve. Je pense qu’à l’origine, on tablait sur un afflux, où les parcelles T auraient bénéficié de la hausse de valeur des S grâce aux transactions. Si le lotissement « underperforme », cela pourrait ressembler au marché de l’occasion, c’est-à-dire que les promoteurs miseraient sur des lots entiers. Où pourrait se trouver le piège ?

Et surtout, vous concernant : entre quoi et quoi hésitez-vous, et pourquoi ?

6 transactions pour les parcelles municipales actuellement uniquement en commercialisation (=33 … donc part des attributions à environ 18 %).
T commence plus tard et sera alors libre de critères comme enfants, etc.
Et si les personnes sur liste d’attente (comme nous) refusent, les parcelles S entrent en commercialisation commune avec les T.

Toutefois, la distribution / commercialisation est assurée par le cabinet d’architectes, la ville s’étant simplement réservée les droits d’attribution pour d’abord privilégier les locaux et les familles …

Pour l’instant, il y a globalement une ambivalence concernant construction vs. existence vs. attente.

Indépendamment de cela, nous nous demandons si, si le lotissement « underperforme », il pourrait être possible d’obtenir une parcelle à un prix inférieur à celui annoncé pour 315 m². Ou si cela se fera uniquement via un engagement auprès d’un promoteur ou autre (donc si nous décidons de « construire » -> prendre le terrain immédiatement ou attendre un peu, parce que la demande est actuellement si faible).

Pour l’instant, il y a généralement une ambivalence concernant la construction vs. l'existant vs. l'attente.

La construction et un bien relativement récent (jusqu’à environ 15 ans) sont équivalents, si l’on n’est pas trop pointilleux sur la répartition des pièces. Si c’est le cas et que des modifications importantes du plan d’origine sont nécessaires, l’existant devient moins attrayant que la construction. On peut déjà éliminer l’option d’attendre, car les prix augmentent plus sûrement que les opportunités.

Indépendamment de cela, nous nous demandons si, lorsque la zone constructible "underperforme", il serait possible d’obtenir un terrain à un prix inférieur à celui des 315 m² indiqués. Ou si cela passera exclusivement par des engagements avec des promoteurs ou équivalents (c’est-à-dire que si nous choisissons la "construction" -> prendre le terrain immédiatement ou aussi attendre un peu ici, car la demande est actuellement très faible).

Si le terrain, en cas d’hésitation de votre part, passe du lot S au lot T, je considèrerais cela comme un argument contre cette erreur. Par "promoteurs", je ne voulais pas dire ceux qui revendent ensuite les terrains en tant qu’entrepreneurs généraux (EG) liés pour une construction librement aménageable. Mais ceux qui pavent la zone constructible ou des blocs entiers ou des bandes de celle-ci comme une machine de placement de circuits imprimés avec leurs maisons jumelées – selon l’attractivité des parcelles avec des "maisons de rêve" ou comme "quartier Comte Nouvelriche". C’est un "business".