Ne devrais-tu pas aussi prendre en compte que Climbee a économisé environ 105 000 euros de loyer en 20 ans ?
Elle a quand même payé pour le logement via le remboursement du prêt et les intérêts - combien de temps et combien exactement, je ne sais pas, il faudrait connaître trop de paramètres, qui après tout ce temps ne sont probablement plus tous précisément connus.
Supposons qu'elle n'aurait pas été sans domicile et aurait habité de toute façon, il faut pour la comparaison prendre la différence entre le loyer et le remboursement pendant la période de remboursement. Pour cela, il faut utiliser un loyer fictif si vous êtes propriétaire ou un remboursement fictif si vous êtes locataire. L'argent aurait dû être dépensé de toute façon.
Dans le cas d'un bien en propriété, cela va dans le capital propre, avec lequel elle peut ensuite calculer son rendement annuel. En réalité, on ne calcule pas simplement x% par an sur le capital propre qui existait lors de l'achat. Ce n'est qu'une simplification grossière. À chaque mensualité remboursée, ton capital propre augmente tandis que la période de calcul se raccourcit.
Il doit y avoir des feuilles Excel sur le net concernant des plans d’épargne sur une durée de tant d’années, alimentés périodiquement et où le premier euro versé est capitalisé à x%, puis croît exponentiellement grâce aux intérêts composés, tout en ayant une composante linéaire due aux versements réguliers. C’est ainsi que l’on peut voir le logement pendant la période de remboursement. Ensuite seulement vient une période « sans charge », qui peut être entièrement comptabilisée contre un loyer sinon dû.
Ensuite tu as la plus-value lors de la vente, qui mais calculée sur 22 ans n’est pas si élevée en pourcentage annuel, comme je l’ai démontré. Moins les réparations, moins l’inflation, moins les coûts d’intérêts. Plus la liberté de loyer comparée à un loyer fictif (on place la différence ici) à partir de la dernière mensualité.
Tu obtiens alors un résultat qui te permet de calculer un rendement annuel en pourcentage après la vente. Ce rendement sera comparé ensuite aux placements alternatifs. Et il faut garder en tête que Climbee a pu réaliser une très bonne vente en période de boom, ce qui n’est pas donné à tout le monde.
C’est comme si on achetait une Golf en 1995, qu’on roule pendant 20 ans, et qu’on la revend au double du prix neuf.
Voici l'erreur de raisonnement : pour cette Golf, il aurait d’abord fallu économiser un capital propre, liquide, par exemple sous forme de compte à terme. Tu aurais donc eu un plan d’épargne plus petit, mais commencé plus tôt, si tu avais simplement acheté une autre voiture, que tu pouvais revendre au prix d’achat simple après 20 ans (ceci équivaudrait à une location). De plus, tu n’aurais pas eu à déduire les réparations ni les intérêts.
Avec la Golf, tu as aussi dû payer certaines réparations toi-même sur 20 ans, donc ta revente nette n’est pas au double, car il faut déduire ces coûts. Puis les frais d’intérêts, car tu as financé la voiture (équivalent à un prêt immobilier). Puis l’inflation.
Tous ces coûts négatifs sont déjà pris en compte dans le loyer fictif, le comparatif
est déjà inclus (!!), il ne faut donc pas les déduire une seconde fois.
Pour rester dans ton exemple de voiture : avec un doublement de prix au bout de 20 ans, tu obtiens après déduction des coûts susmentionnés environ 1,4 fois le capital. Soit +40 % en 20 ans. Ce n’est pas très impressionnant exprimé en % par an, vraiment pas. Rien qu’avec 2 % d’inflation par an, tu perds en 20 ans 30 % de ta « double valeur », avant même d’avoir déduit quoi que ce soit d’autre.