Prêt immobilier avec une forte garantie, mais peu de revenus courants

Le faible revenu joue-t-il un rôle dans l’octroi du crédit / le taux d’intérêt lorsque le crédit est plus que suffisamment garanti (surgaranti) ?

Le taux d’intérêt dépend essentiellement de la valeur de la garantie. Tu devrais pouvoir compter sur un taux d’intérêt raisonnable.

MAIS : la question de savoir si tu peux obtenir un crédit et le rembourser ne dépend que très peu de la valeur des garanties, mais essentiellement de ta capacité de service de la dette. La banque n’a aucune envie de se baser uniquement sur tes biens immobiliers si elle sait précisément que tu ne peux pas rembourser le crédit avec tes revenus. Chaque banque calcule toutefois différemment ce qui est considéré comme revenu et en quelle quantité.

Chez nous par exemple, tu devrais (en tant que client professionnel) pouvoir rembourser une annuité d’au moins 6,05 % pour du logement — quel que soit le taux d’intérêt réel. Il y aurait donc un refus clair chez nous après quelques minutes de conseil. D’autres banques pensent différemment.

Tout d’abord, un peu plus de détails sur mon projet :
Je ne souhaite pas conserver ce bien immobilier nouvellement acheté de façon permanente et rembourser tout le crédit sur plusieurs décennies. L’idée est plutôt d’avoir une durée de détention d’environ 7 ans (puisque la période fixe du premier crédit expire à peu près à ce moment-là) puis de revendre le bien immobilier nouvellement acquis afin de rembourser intégralement le nouveau crédit contracté ainsi que d’affecter le solde restant pour réduire une part importante du premier crédit.

Concernant la capacité à régler les échéances de crédit en cours :

Bien sûr, la banque doit s’assurer que les mensualités du crédit peuvent toujours être honorées (ou au moins pouvoir le supposer).
Il est vrai que mes revenus actuels provenant de la retraite ne suffisent pas du tout à couvrir les mensualités du crédit. Ce qui n’est cependant absolument pas nécessaire pour diverses raisons :

1.
Je connais quelqu’un qui a environ 5 millions d’euros de dettes de crédit (pour environ 6 millions d’euros de valeur immobilière) ; il paie plus de 15 000 € mensuellement de mensualités de crédit avec un salaire d’employé (non fonctionnaire) d’environ 4 000 €. Ainsi, dire que la mensualité doit être couverte uniquement par les revenus courants serait définitivement faux.
Les loyers doivent être pris en compte tout comme les revenus du capital (dividendes, intérêts, etc.) ainsi que les revenus d’activité/retraite ; cela ne fait aucun doute. Je sais que les banques appliquent généralement un taux de 80 % pour la prise en compte des loyers (merci de me corriger si quelqu’un connaît un autre pourcentage d’évaluation). Ce 80 % correspond approximativement à ce qui me reste après déduction des coûts de gestion (réparations, vacance locative, etc.) pour payer la mensualité du crédit. Donc, pour moi, cela représente à peu près un jeu à somme nulle réel (du point de vue de la liquidité), sans même prendre en compte que les loyers augmenteront probablement à l’avenir et que les taux d’intérêt du crédit sont fixés, ce qui tend à générer un revenu supplémentaire par cette activité locative, ET CE, APRÈS la réduction du risque.

2.
Comme je l’ai mentionné au début, ce prêt est limité de mon côté à environ 7 ans. (il est tout à fait possible d’inscrire dans le contrat que le bien devra être vendu dans les 7 ans ; comme dit, même si une telle clause n’était pas dans le contrat, je vendrais ce bien environ 7 ans plus tard).
Avec mes réserves, je pourrais très bien assurer le paiement des mensualités du crédit durant 7 ans et il me resterait encore assez pour vivre pendant cette période – même si je ne percevais absolument aucune retraite ni salaire. Je touche malgré tout soit la retraite, soit, si ma santé s’améliore, un revenu d’activité plus élevé. (bien sûr, il est théoriquement possible de ne pas trouver d’emploi ou d’être licencié, etc., mais cela peut arriver à n’importe qui (non fonctionnaire)).
Si besoin, je pourrais bloquer un montant X à la banque en garantie des paiements des mensualités du crédit, montant auquel je n’aurais pas accès.
Ainsi, LE SERVICE CONTINU DES ÉCHÉANCES DE CRÉDIT EST RÉELLEMENT ET DÉFINITIVEMENT ASSURÉ.

Ce qui n’est pas clair pour moi :
Que signifie CONCRÈTEMENT pour une banque que le paiement des mensualités de crédit soit assuré ? Il devrait y avoir des règles exactes, avec des chiffres et des ratios précis pouvant être calculés.
Existe-t-il, au titre des règles ou directives bancaires réglementaires, une clause stipulant que le revenu d’activité ou de retraite doit représenter un certain pourcentage des mensualités du crédit ?
Car si ce n’est pas le cas, je ne comprends pas pourquoi une banque refuserait d’accorder un crédit.

Je souhaite contracter ce crédit auprès de la banque chez laquelle j’ai déjà souscrit mon premier crédit ; je dois simplement être très bien préparé pour un entretien avec eux et connaître les DIRECTIVES BANCAIRES PRÉCISES que, malheureusement, je ne connais pas vraiment pour le moment.

Je répète encore ma question 2 du premier message :
Serai-je à nouveau interrogé sur mes preuves de revenus lors d’une nouvelle demande de crédit auprès de la même banque ?

:
Je ne suis pas professionnel. Quelle est la situation pour un client particulier ?

:
Sur Immocation, je ne trouve pas de forum. Y en a-t-il un ?

:
Chez Immocation, je ne trouve pas de forum. Y en a-t-il un ?

Les gens là-bas font tous cela comme investissement. 7 ans est une durée de détention défavorable. En moins de 10 ans, tu dois imposer le gain de la vente.

Tu pars du principe que les prix augmenteront dans 7 ans et que tu pourras en profiter, que se passe-t-il si dans 7 ans c’est l’inverse ?

Il faut bien partir de certaines hypothèses. Avec les investissements, tu as théoriquement toujours le risque d'avoir moins à la fin qu'au début. Si tu mets 100.000€ sur ton compte, dans 10 ans, ce montant aura aussi moins de valeur qu'aujourd'hui. Personne n'a de boule de cristal.

Je connais quelqu’un qui a environ 5 millions d’euros de dettes de crédit (avec une valeur immobilière d’environ 6 millions d’euros); il paie chaque mois plus de 15 000 € de mensualités de crédit avec un salaire d’employé (non fonctionnaire) d’environ 4 000 €. Donc l’affirmation selon laquelle la mensualité du crédit doit être couverte uniquement par les revenus courants serait définitivement fausse.

Personne ne l’a affirmé non plus. Il faut juste que tu puisses te permettre le crédit - c’est tout.

Je sais que les banques appliquent généralement un taux de 80% avec lequel elles prennent en compte les revenus des loyers

Correct.

Comme je l’ai mentionné au début, toute cette prise de crédit est limitée de mon côté à environ 7 ans. (cela peut être écrit dans le contrat que le bien immobilier doit être vendu dans les 7 ans ; comme je l’ai dit, même si une telle clause n’était pas inscrite dans le contrat, je vendrais malgré tout ce bien immobilier au bout d’environ 7 ans).

Une telle clause est contraire aux bonnes mœurs. La banque s’en fiche aussi. Veuillez prendre en compte la taxe sur les plus-values immobilières.

Je pourrais largement payer les mensualités du crédit pendant 7 ans avec mes réserves et j’aurais encore assez pour vivre pendant cette période - même si je ne percevais aucune retraite ni salaire.

Je dis que tu pourrais aller au casino le week-end et que tes réserves disparaîtraient… C’est aussi ce que dit la banque. Sinon il faudrait fournir une garantie alternative.

Qu’est-ce que cela signifie CONCRÈTEMENT pour une banque que le paiement des mensualités soit assuré ? Il devrait y avoir des règles exactes, avec des chiffres concrets, des ratios qui peuvent être calculés. Y a-t-il une clause dans les directives réglementaires bancaires stipulant que le revenu d’activité/retraite doit représenter x% de la mensualité ?

Non, il n’y a pas de directives concrètes. Je t’ai donné les nôtres. Et selon celles-ci, tu ne serais pas capable de rembourser le crédit et donc tu ne serais pas digne de confiance pour un crédit chez nous. Mais chaque banque regarde selon ses propres critères. Il n’y a donc pas de réponse UNIQUE.

Je veux faire le crédit auprès de la banque où j’ai déjà contracté le premier crédit ; mais je dois être très bien préparé pour un entretien avec eux et connaître les DIRECTIVES BANCAIRES CONCRÈTES que je ne connais malheureusement pas vraiment pour l’instant.

Seule ta banque peut te le dire.

Je répète encore ma question 2 du 1er post : Sera-t-il demandé à nouveau mes bulletins de salaire lors d’une nouvelle demande de crédit auprès de la même banque ?

OUI ! Cela fait partie de la vérification selon l’article 18 de la loi allemande sur les banques (KWG).

: Je ne suis pas professionnel. Quelle est la situation pour un client privé ?

Je sais que pour les clients privés il faut qu’après la fin de la période de taux d’intérêt fixe une annuité suffisamment élevée (par ex. 6 %) soit supportable. Si tu as actuellement des taux bas et un faible remboursement sur tes prêts, cela pourrait probablement mal se présenter...
Tu dois calculer cela toi-même.