Achat ou construction à Berlin / en périphérie, est-ce réaliste ?

Bonjour à tous,
je ne savais pas trop où poster ce sujet, car nous explorons encore des options. Comme finalement l’argent est toujours le facteur décisif, je pense que je suis mieux ici dans la partie finance du forum.

Je commence par la situation actuelle puis nos réflexions et questions concrètes.

Informations générales sur vous :

[*
Qui êtes-vous ? C + E, couple, non mariés (si nécessaire, cela peut être changé rapidement, mais ce n’est pas prévu pour l’instant)
[*]Quel âge avez-vous ? 28
[*]Avez-vous des enfants ? non
[*]Envisagez-vous d'avoir des enfants ? non
[*]Que faites-vous professionnellement ? Elle est chef de produit IT, il est développeur logiciel
[*]Êtes-vous salariés, indépendants, retraités, femme/homme au foyer, etc. ? Tous deux employés à temps plein, hors de la période d’essai depuis un moment
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? 40h


Situation des revenus et du patrimoine :



[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? Lui : 1800 / Elle : 2300 (net, arrondi par mois)
[*]Combien y a-t-il d’allocations familiales ? 0
[*]Autres prestations comme allocation parentale, indemnités maladie, etc. ? 0
[*]Quel capital propre avez-vous ? environ 60 000, il serait peut-être possible d’emprunter un peu auprès de la famille si besoin
[*]Combien de capital propre souhaitez-vous investir dans le projet maison ? Le conseiller financier a compté environ 40 000 €, mon intuition me dit que plus serait possible, mais je ne voudrais pas trop compter large.


Situation des dépenses :
Les dépenses déjà incluses dans d’autres postes peuvent bien sûr être omises. Cette liste n’est pas exhaustive et peut être étendue ou regroupée à volonté. Merci d’indiquer tous les coûts mensuels, même s’ils ne sont dus qu’une fois par an !

Frais de logement (mensuels)



[*]Loyer : 750 €
[*]Électricité : 78 € (calculé sur l’année)
[*]Charges : 100 € (calculé sur l’année)
[*]Téléphone, Internet, mobile : 40 €



Autres :



[*]Abonnement mensuel bus et train (aussi pour les enfants !) : déduit directement du salaire, déjà compté ci-dessus
[*]Crédit voiture (ou épargne pour nouvelle voiture) : /
[*]Assurance voiture + taxes, etc. + garage : 150 €
[*]Divers (assurances, téléphone, dépenses personnelles l’an dernier, etc.)
[LIST]
[*]Lui : 193 €
[*]Elle : 330 €

Frais de subsistance :

[*]Alimentation / droguerie / vêtements, etc. : 580 €

Épargne :

[*]Déjà comptée ci-dessus

Autres dépenses :

[*]Contribution audiovisuelle : 18,36 €

Total des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux : 4100 € par mois (+- primes de performance mais elles ne sont pas fixes ni nettement supérieures à un salaire mensuel, donc négligeables)
[*]Dépenses totales : 2239 €
[*]Solde : 1861 €
[*]dont montant du loyer hors charges et épargne renonçable (par ex. mensualité épargne maison) : 750 €

Informations générales sur le bien immobilier :

Au départ, nous avions choisi d’acheter un bien ancien, notamment pour sortir rapidement de la location. Maintenant, nous voulons explorer toutes les options au moins un peu. Nous n’avons pas encore trouvé LA maison/le terrain, donc voici seulement quelques données clés de ce que nous imaginons.
Toute suggestion sur la meilleure façon de réaliser notre rêve de maison individuelle est bien sûr la bienvenue.

Données clés :
(ou aussi « rêves souhaités »)
Maison individuelle, dans la zone Est/ Nord-Est de Berlin/ environs, env. 120 m², sous-sol, plutôt pas de bungalow, indépendante, grand terrain (ou beaucoup d’« espace jardin »), à l’intérieur nous pouvons beaucoup faire nous-mêmes, aussi dans le jardin, seule la structure doit être fiable, sur ce point nous ne pouvons pas intervenir nous-mêmes.

Selon un premier calcul avec un conseiller financier, nous devrions viser une fourchette de 400 000 à 450 000 € pour l’achat d’un bien ancien. Mais dans cette gamme de prix, il y a presque aucune offre dans notre zone de recherche. Eventuellement des saisies, mais je ne sais pas si nous sommes capables de gérer cela (et il faudrait que le prix final soit dans cette fourchette).
On nous a conseillé d’augmenter le capital propre (éventuellement un prêt familial, que nous allons explorer) et de chercher entre particuliers. Sans commission d’agence (nous avions théoriquement calculé 7,1 %), des biens jusqu’à 500 000 ou plus seraient possibles (car alors d’autres prêts sont disponibles).

Je suis un peu perdu sur la suite à donner. Est-il judicieux de regarder aussi du côté des terrains et de la construction neuve, ou vaut-il mieux se concentrer uniquement sur l’ancien ? Comme on le voit, le manque de capital propre nous freine un peu. Mais ce problème ne disparaît pas avec un bien ancien, car il faut souvent investir beaucoup dans la rénovation/ mise en état, notamment pour toiture/ chauffage/ isolation, etc.

J’espère un peu d’échanges et bien sûr d’autres idées ou aspects auxquels nous n’avons peut-être pas encore pensé.

Merci beaucoup
C

Salut d'abord, en tant que Berlinois également, je dois dire qu'avec le calcul actuel, il est plutôt improbable que vous puissiez décrocher quelque chose dans la zone de chalandise, sans parler de pouvoir vous le permettre.
Je dois aussi dire que vos salaires me semblent un peu faibles pour vos emplois, même à Berlin. Le secteur informatique est en plein essor à Berlin en ce moment, un changement rapide d'employeur devrait permettre une augmentation de salaire allant jusqu'à 20%. Bien sûr, vous recommencez à zéro pendant la période d'essai, mais cela vous donne la possibilité d'économiser à nouveau plus de capital propre (même si on ne peut probablement pas lutter contre la hausse des coûts de construction).
Ensuite, la question serait de savoir si vous ne devriez pas plutôt chercher près d'un [ETW] en périphérie, donc juste en zone B voire C. Là, il y a aussi des appartements en rez-de-chaussée avec jardin. Ou même [ETW] avec jardin de loisirs ? Ceux-ci partent parfois assez bon marché dans les villages. Pas à Berlin, là c’est fichu.

Repas,

je crois aussi que vous devriez considérablement élargir votre rayon si vous voulez frapper avec vos idées de prix.
Dans la proche banlieue de Berlin, c’est déjà très intense. Acquérir un bien immobilier existant serait vraiment un grand coup de chance.
Je vous souhaite néanmoins beaucoup de succès et une main heureuse dans la recherche de terrain et d’immobilier.

Bonjour Mitberliner !
Merci d'abord pour le retour, c'est ce que nous pensions aussi, c'est pourquoi notre premier pas a été d'aller voir un conseiller financier, juste pour voir ce qui serait réalisable.

Mon ami est définitivement très mal payé, mais il ne fait pas non plus la "programmation chic", c'est-à-dire pas d'histoires web. S'il veut changer, ce n’est pas clair, nous en avons déjà parlé, surtout parce que son travail pourrait peut-être aussi exister dans d'autres industries - par exemple l'automobile.
Pour moi, le salaire n'est sûrement pas super non plus, mais j'aurai une augmentation l'année prochaine, qui n'est juste pas encore négociée. Je ne souhaite pas changer actuellement, car je profite trop de mes autres privilèges à ce travail. Nous sommes en fait "seulement" 3 ans vraiment en poste.

Nous habitons actuellement en "grade noch B/C", on aimerait bien aller encore plus loin. Pour moi, autant très loin aussi, mais je suis (et resterai à long terme la majeure partie de mon temps) en télétravail. Dans le domaine des [ETW], nous n'avons pas encore regardé, dans ma tête les prix d'achat pour des [ETW] sont déjà dans les environs de 400k, peut-être que nous sommes même mieux en location ?
Le jardin partagé [Schrebergarten] n’est pas du tout envisageable, nous ne sommes pas le bon type de personnes pour ça :)

Bon, vous pouvez peut-être encore obtenir un [ETW] pour 400 000 EUR (dans un quartier pas très central et probablement plus petit), mais une maison individuelle certainement pas.
Sur le thème loyer vs propriété : vous remboursez toujours la maison/l'appartement. La question est juste à qui...
Si grâce à [HO] vous pouvez aussi vous éloigner beaucoup, essayez le Landkreis Elbe-Elster, Prignitz ou Uckermark.
Ils devraient encore être à peu près abordables. Mais le marché existant a généralement besoin de rénovation et de plus en plus de Berlinois découvrent lentement la province et ont beaucoup de bonus startup en poche.
Peut-être devez-vous même aller plus loin en Saxe ou en Saxe-Anhalt.

Halt stopp, je me suis peut-être mal exprimé : j’ai une possibilité de télétravail, chez lui ce n’est malheureusement pas possible par nature. C’est-à-dire que nous devrions rester dans la région autour de Werneuchen/ Strausberg/ Rüderdorf.

Dans le Kreis EE, Spreewald, etc., nous avons de la famille, mais ce serait trop loin pour un trajet quotidien.

En cas de retard dans les travaux de rénovation, la question est bien sûr ce qu’il faut exactement faire. Si la structure du bâtiment est encore en bon état, on pourrait sûrement encore faire pas mal de choses. (nous ne sommes pas encore si vieux)

Le ton ici est quand même assez désillusionnant, en principe le ton va dans le sens suivant : ne surtout pas construire, acheter peut-être, mais seulement très loin ou pas de maison ?