地产开发 - 有地下室还是没有？

两个不同的建筑师怎么会设计完全一样的房子？

每年有成千上万的情况发生，至少一个在显微镜下才能辨别的不同房子被当作所谓的“独特作品”个性化设计，因为穆勒家、迈尔家和舒尔茨家几乎拥有伪装成相同的需求，却各自不协调地找不同的建筑师。这样的设计过度冗余造成了本可以避免的成本（经济专业术语称为“浪费”）。这里没有什么更高尚的动机，纯粹是一种虚荣心作祟，这种对个性化的错觉是受过良好教育的西德人对他们神圣自由概念的一部分。 就这样，“非常多次的两倍”建筑师设计了实际上相同的“典型房屋”，却完全没有注意到 :-(

我提问的背景是：
我们这周遇到了一些朋友，他们正在和一位建筑师一起建房，我们在交谈中可能稍微有点被影响了 ;)。
但是我们明白，建筑师不是应该节省开支的地方，不应该去找一个费用远低于[HOAI]的建筑师。

是的，我最推荐设计、施工图设计、招标和施工管理由同一方完成。招标当然不仅仅涉及材料、数量和体积，还包括施工时间窗口和价格锁定期限。我不知道是谁总是向想建房的人灌输这种谬论，说只有总承包商才有价格保证。

既然刚刚提到了建筑师，我想补充一下建筑师的“固定价格保证”这个话题——这对其他人也可能有兴趣。 如果你进行招标，然后把招标交给一个总承包商，就会有固定价格保证。 但是如果你单独分包各个工种，几乎就没有这种保证。因为报价有效期通常是10天。 由于各工种是逐步需要的，所以价格（尤其是在当前形势下）随时可能变化。尤其是那些项目尾声的工种，比如贴瓷砖的，到时候通常会提出完全不同的价格。 但是也要考虑到总承包商的固定价格保证中，价格上涨已经被计算在内了。 从某种意义上说，这也是一种押注。 如果价格上涨比总承包商预估的更厉害，那么没有价格保证的建筑师那边反而会更划算。 如果价格上涨低于总承包商的预估，那么总承包商的价格保证肯定更便宜。

：其实我现在应该回复你一开始从我在本帖第53楼中引用的内容一样的话 :-(

既然我们刚谈到建筑师，我想补充一下“建筑师的固定价格保障”这个话题——这对其他人也可能很有趣。

这无疑对很多读者都很有趣，因此非常感谢你再次提起这些普遍存在的误解和错误观念，因为它们确实是经典问题。不过，“建筑师的‘固定价格保障’”这一说法容易让人误解，因为并不是建筑师来“保证”价格。

如果进行招标然后将招标交给一个总承包商（GU），就有固定价格保障。但如果分包给各个工种，几乎就没有了。因为报价有效期通常只有10天。由于各个工种是逐步需要的（在当前形势下也会这样），价格总会有所变化。尤其是接近尾声的工种，比如铺瓷砖的，当时往往会报价完全不同的价格。

招标文件中会说明报价价格所适用的执行期限，即业主常称为“保障”的报价有效期。原则上，报价有效期不会因为投标人只投单个标段还是全部标段（作为总承包商）而有所不同。若为总承包，实际上以最后一个标段的报价有效期作为整体包的有效期。什么时候“到了那一步”，由进度计划决定（这也是正式招标文件中必含的信息）。

不过需要考虑的是，总承包商的固定价格保障中当然包含了价格上涨的成本。归根结底这也是一种赌注。如果价格上涨比总承包商估计的幅度更大，没有价格保障时通过建筑师显得比较划算。如果价格上涨幅度低于总承包商估计的成本，那么通过总承包商的价格保障显然更便宜。

你称之为“赌注”的，实际上是正常的商业成本风险管理，这种风险总承包商不会比投标单独标段的工匠更多也不少。材料价格上涨是这风险的主要部分（因为工资和社会缴费上涨相对可计算），现实超过预测并不是取消报价有效期的理由。

分包时逐个获取报价（并且“很乐意”伴随一连串报价有效期错估或根本未能充分考虑），是业余业主常犯的一个流行错误。将此不公平地归咎于总承包投标的“利弊”，即使反复一百万次也不会因此变成事实。业主若害怕意外的价格上涨，其实只需谨记，尽量不要以业余身份自行承担设计阶段6和7的工作。业余者通常必定会犯错（必须如此）。

: 实际上我现在应该回复你跟你一开始从我在这个帖子第53楼的帖子中引用的内容一样 :-(

这段引用正是我想做这个补充的原因 ;)。正如所说，这个说法直接来自我们的建筑师。所以它本身不是“错的”。也许我们的建筑师或我们所在的地区是个例外，其他地方可能情况不一样。我无法判断。

这对许多旁观者来说肯定很有趣，因此非常感谢你重新提起这些家庭组合包裹的错误观念和误解，因为这确实是经久不衰的问题。不过，“建筑师的‘固定价格保证’”这个说法容易误导，因为实际上并不是建筑师来“保证”价格。

从我的角度看，怎么具体称呼这件事，或者是谁给出的保证/绑定期限，并不是那么关键。最终作为建设方，对我来说最重要的是计算的确定性。

在招标文件中也包括了关于报价应适用于哪个施工期间的说明，也就是说保证期（建设方通常称之为“保证”）是什么。原则上，这些保证期不会因投标人只对单个标段或全部标段（作为“总承包”）投标而有任何改变。如果是总承包，实际上是最后一个标段的保证期适用于整个包裹。何时“到期”，由进度计划确定（在正规的招标中，进度计划也会作为招标信息的一部分）。

正是在这里，我们建筑师的说法和你的观点不一致。我也不是说谁对谁错。但对其他建设方来说，知道事情不一定像你描述的那样，也许很有帮助。我们的建筑师说，肯定有保证期，但通常很短（大约10天）。招标文件当然会涉及施工期间，但如果直到施工时间点材料价格上涨，相关工种会把费用转嫁给建设方。正如我所说，我不知道我们建筑师在招标中是否有做错或运行不当，或者事情没有你描述的那么“简单”。

你理解为“赌注”的，其实是正常的商业计算风险，总承包商承担的风险不多不少也和分包商一样。材料价格上涨是该风险中的最大部分（因为工资和社会保险费用上涨是可预见的），而现实超出预期从来不是解除报价约束的理由。

我自然也能理解你的观点。我会再针对这点专门问问我们的建筑师，然后再汇报。如果合同谈成了，我也可以分享第一手经验 ;） 。

一次次单项招标递交报价（而且往往带有骨牌效应，即错误估计或完全没有考虑的保证期）是“学徒建设方”的常见疏忽。一直将此归咎于“支持或反对总承包”之路是不公平的，重复千万遍都不会因此变成事实。建设方如果害怕意外涨价，其实只需牢记：作为外行尽量不要“自行完成”设计的6、7阶段。对外行来说，这通常是一大失误。

别担心——我们绝对不会想到自己做 ;)。如果我们签约建筑师，所有设计阶段都会交给他。

另外一个完全不同的问题：
我们将在接下来几周收到我们户型的初步设计稿。
我如果用这些设计稿发一个新主题，并在本帖加上交叉引用可以吗？我觉得那样更清晰。
还是说直接在这里附上为好？

正如所说，这个说法直接来自我们的建筑师。所以它本身并不是“错误”的。

你现在说的是哪个说法？

在我看来，具体如何称呼，或者保证/约束期限由谁给出，并不是那么关键。毕竟对我这个建设者来说，最重要的是计算的确定性。

随你怎么称呼（也得到Stoffel和Wolfgang的允许）——这里“保证”不是由建筑师给出的。

我们的建筑师表示，当然是有约束期限的，但一般都非常短（大约10天）。

他大概上招标课的时候生病了。如果屋顶工的报价在开挖基坑前就已经过期，那招标简直就是个笑话。报价不应该反映招标当时的日常价格，而是要让施工的成本可以计算。

如果我们和建筑师签约，那是对所有的服务阶段签约。

也许还是别找这位建筑师比较好。另外（见：“房屋建设路线图，也适合您：HOAI阶段模型！”）我虽然建议委托同一建筑师做“整个项目”，但不建议“一口气”做完所有阶段（而是分成模块A、B、C——网络上同一位置可以找到——A阶段后休息一下）。

我能不能用这些内容开一个新的主题，然后在这个帖子里加一个交叉链接？我觉得这样会更清晰。

可以——这样新帖的置顶帖里就会有问卷。这里也请加交叉链接到那里。