isolation phonique due maison en rangée nouvelle construction

Attends une minute, tu es déjà deux pas trop loin.

Je partais du principe qu’une isolation phonique suffisante serait atteinte. À l’époque de l’achat, je ne savais pas à quel niveau elle devait être, ni si une maison devait être construite en simple ou en double couche. Un peu naïf de ma part, tu peux me le reprocher, mais bon. J’ai fait vérifier le contrat d’achat par un avocat spécialisé en droit de la construction et il n’avait rien à redire sur les formulations.

Mon expert en construction m’a ensuite alerté sur la problématique du mur en simple couche. Par la suite, nous avons, ou plutôt lui a, commandé un rapport d’expertise acoustique. Je n’attendais ni n’exigeais une valeur spécifique, je voulais simplement voir le calcul, car les planificateurs avaient fait plusieurs erreurs majeures, quoique encore corrigibles. Le résultat a été que l’entrepreneur (ceci n’est pas le promoteur immobilier mais un entrepreneur général mandaté par le promoteur, avec qui nous n’avons donc pas de relation contractuelle) nous a dit qu’il y avait eu des erreurs dans le calcul de l’isolation phonique et qu’il avait commandé une nouvelle expertise acoustique. Aujourd’hui, il m’a dit qu’ils s’étaient également assurés auprès d’un autre expert et qu’avec la contre-cloison, l’isolation phonique de 62 dB due est atteinte. Le fait qu’une isolation phonique de 62 dB soit due vient de l’entrepreneur qui exécute les plans du promoteur et non de moi. Je ne suppose donc pas non plus que l’on veuille se dérober derrière la position de la maison multifamiliale.

À part cela, j’ai acheté une maison auprès du promoteur. S’il veut y mettre une contre-cloison, c’est certes très embêtant pour moi, mais c’est naturellement son droit.

Ce qui me semble donc plutôt en question, c’est la valeur à atteindre et si elle est atteinte par les mesures. Je n’ai pas d’assurance protection juridique pour ce cas-là, donc si je veux le porter à un niveau supérieur, je devrais en être assez sûr.

Qu'est-ce qui n'était pas clair pour toi ici, que tu n'avais pas acheté une "maison" au sens courant du terme ?

Rien de cela ne m'était inconnu. D'où tiens-tu cela ? Je connais la structure, j'y vis depuis des années. Le jugement (j'en avais trouvé d'autres aussi) dit qu'il s'agit avant tout de la forme du bâtiment et non de la déclaration de division.

Autrement dit, c'était une erreur de planification de l'architecte, le promoteur voulait au moins 62 dB, mais ne l'a pas obtenu.

Je lis cela autrement aussi. L'architecte a été chargé de planifier "deux rangées de maisons en bande de cinq maisons chacune" que le promoteur a vendues comme des "maisons en bande sous forme de copropriété". Une structure identique à la nôtre. L'architecte a alors interprété ces "maisons en bande sous forme de copropriété" comme des immeubles collectifs (à la verticale) et a appliqué les exigences d'un immeuble collectif. Cela n'était pas correct, car il est sans importance qu'il s'agisse de "maisons en bande sur un terrain propre ou de copropriété sur un terrain indivis".

Je pensais qu’une isolation phonique suffisante serait réalisée. À l’époque de l’achat, je ne savais pas à quel niveau elle devait être et je ne connaissais pas non plus si une maison devait être construite en simple ou en double paroi. Un peu naïf de ma part, tu peux me le reprocher, mais bon. J’ai fait vérifier le contrat d’achat par un avocat spécialisé en droit de la construction et il n’avait rien à redire sur les formulations.

Ton contrat avec le promoteur immobilier stipule ceci :
« Les exigences minimales selon la norme DIN 4109:2018 concernant l’acoustique du bâtiment (isolation phonique à l’intérieur) sont respectées. »

Donc, si le sujet de l’isolation phonique t’a tellement touché, tu aurais dû jeter un œil à cette norme avant l’achat ou, mieux encore, demander conseil à un expert. Ton avocat spécialisé en droit de la construction t’a sûrement expressément informé que tu achetais un lot privatif verticalement séparé ?

« Mon expert en bâtiment m’a ensuite alerté sur la problématique du mur simple paroi. »

Mais apparemment seulement APRÈS l’achat ! Le mal était alors fait…

Le fait qu’une isolation phonique de 62 dB soit garantie vient de l’entrepreneur qui met en œuvre les plans du promoteur et non de moi. Par conséquent, je ne pense pas que cette position doive être reprochée à l’immeuble collectif.

Tu es, comme tu l’as bien compris, seulement acheteur. La relation interne concernant les prestations contractuelles entre le contractant général (CG) et le promoteur ne te concerne pas, ni qui doit quoi à qui. Le jugement ci-dessus ne peut éventuellement (!) s’appliquer qu’entre ces deux parties. Ce qui t’intéresse, c’est uniquement le contrat d’achat entre toi et le promoteur, et là, tu as clairement acheté un lot privatif et celui-ci doit donc, comme convenu dans l’acte notarié, ne fournir que le niveau minimal d’un immeuble collectif selon la norme DIN. Si le CG devait te proposer plus par courtoisie : c’est gentil, mais juste de la courtoisie, qui te coûtera au final un bon m² de surface – surtout compte tenu de la largeur relativement réduite, raison pour laquelle les pièces déjà étroites seront encore plus à l’étroit…

Je lis cela différemment. L’architecte a été chargé de concevoir « deux rangées de maisons mitoyennes avec chacune cinq maisons » que le promoteur a « vendues comme des "maisons mitoyennes sous forme de copropriété" ». Structure identique à la nôtre.

Non, car tu n’as pas acheté un "maison mitoyenne sous forme de copropriété" mais un "appartement (avec caractère de maison mitoyenne)". Tu remarques la différence ? Tu as avant tout acheté un "appartement", donc une copropriété. Le "caractère" est pour l’instant sans importance, car il n’est pas juridiquement opposable ;), d’autant plus qu’il est mis entre parenthèses, donc plus comme une explication populaire.

Et comme déjà mentionné, la relation interne entre l’entrepreneur général et le promoteur peut et doit t’être indifférente. Tu as acheté un "appartement" contre de l’argent, tu as reçu un "appartement" contre de l’argent. Contrat rempli. Et l’isolation acoustique selon le contrat conforme à la norme DIN, qui s’applique alors à un "appartement". Le "caractère" est comme toujours dans la vie agréable, mais tu ne peux pas demander de l’argent ou autre pour cela.

Est-ce compréhensible ainsi ?

Je sais déjà ce que j'ai acheté et quelle relation contractuelle j'ai avec qui. Cependant, d'après tout ce que j'ai lu jusqu'à présent, les exigences en matière d'isolation phonique pour une maison mitoyenne ou une maison jumelée s'appliquent totalement indépendamment du fait qu'il s'agisse d'un terrain divisé en copropriété ou d'une construction WEG. Je ne comprends pas d'où tu tiens la certitude que quelque chose d'autre devrait s'appliquer. Personne ne fait preuve de complaisance ici, je n'ai même pas encore rien exigé. J'ai juste demandé la preuve de l'isolation phonique, ce qui a eu pour conséquence que le maître d'œuvre m'a informé que leur rapport sur le bruit, fait après la construction, était erroné et que selon un nouveau rapport, la construction devait être réalisée différemment de ce qui était prévu.

D'après tout ce que j'ai lu jusqu'à présent, les exigences en matière d'isolation phonique s'appliquent toutefois pour une maison mitoyenne ou une maison jumelée, indépendamment du fait qu'il s'agisse d'un terrain véritablement divisé ou d'une structure WEG. D'où tu prends la certitude que quelque chose de différent devrait s'appliquer, cela m'échappe.

Tu as toi-même mentionné que, selon le contrat d'achat notarié, tu avais acheté un "appartement (avec caractère de maison mitoyenne)". L'as-tu ou non ? Un "appartement" !
De plus, tu as sûrement reçu au préalable un plan et l'as probablement aussi intégré dans le contrat notarié. Montrait-il un mur simple ou double ?! Probablement le premier. Si tu interprètes "maison mitoyenne" au sens strict, donc en ta faveur (ce qu'un juge devrait également voir ainsi dans un premier temps, ce qui n'est pas garanti), tu aurais dû t'en apercevoir au plus tard ici, que tu n'as pas une telle mention dans le contrat. En d'autres termes, que tu achètes plutôt une part dans un immeuble collectif, ce que l'on pourrait qualifier comme une maison mitoyenne au sens large, donc un "appartement (avec caractère de maison mitoyenne)". Ce que le maître d'ouvrage a aussi fait inscrire exactement ainsi dans le contrat.
Vous avez alors tous deux implicitement confirmé votre accord. Le notaire peut en témoigner. Voilà, c’est fini !