HilfeHilfe
01.06.2016 09:52:40
- #1
La maison aura 6 unités d'habitation, mais je ne peux construire qu’en 2,5 étages, c’est pourquoi les 4*100 = 400 m² sont divisés en 2 appartements totalisant 120 m². (Pour les deux appartements sous les combles, nous ne sommes pas encore tout à fait d’accord si ils auront la même taille ou si l’un sera plus petit et que mon frère devrait y emménager...) Ainsi, j'arrive à 520 m² * 2000 euros = 1,04 million d'euros. L’architecte a calculé avec qm3 et nous obtenons un volume (est-ce qu’on écrit comme ça ? :) ) de 2600 m3 et à 300 euros/m3, cela fait 780 000 euros net + taxe sur la valeur ajoutée, frais annexes de construction et honoraires de l’architecte = 1,112 million.
La commission pour le contrat d’épargne logement a également attiré mon attention. Cependant, ce qui me dérange davantage, c’est que j’ai un crédit de 15 ans que je ne rembourse pas et pour lequel le montant absolu des intérêts ne change pas. Oui, j’ai une sécurité de taux d’intérêt pour le montant correspondant pendant 30 ans, et je peux effectuer à tout moment des remboursements anticipés de n’importe quel montant. Mais cela n’est intéressant que si la maison génère déjà plus de revenus que ce qui est nécessaire pour le remboursement (calculé sur 30 ans) ou si je peux ajouter de l’argent personnel. Mais ce n’est probablement pas le cas. En d’autres termes : j’aurai aussi besoin de mon argent pour ma résidence principale et je n’aurai pas 20 000 euros à investir dans cette maison, et les loyers, après impôts et une petite marge de sécurité, couvriront précisément les crédits.
Au début, je pensais qu’on pourrait payer tous les crédits uniquement avec les intérêts et 1 % de remboursement, puis mettre l’argent de côté et effectuer le remboursement réel par des remboursements anticipés annuels. Ainsi, par exemple, j’aurais d’abord remboursé le prêt bancaire coûteux puis le prêt KfW et j’aurais encore eu un peu de liquidités en cas d’imprévu. L’idée était sympa, mais malheureusement impossible à réaliser, car, à mon insu, les échéances du KfW dépendent de la durée du prêt et ne sont pas modulables. Et il me semble que dans le concept avec le contrat d’épargne logement, ce n’est pas non plus possible, car il ne devient éligible que si le montant correspondant est déposé. Donc, si je préfère maintenant investir dans un prêt KfW plutôt que dans le contrat d’épargne logement (pour rembourser le KfW et avoir plus de capital liquide), l’éligibilité est repoussée et je dois continuer à payer les intérêts des 500k. Oui, je sais que c’est finalement un jeu à somme nulle. Mais je préférerais avoir une plus grande marge d’erreur et pouvoir laisser tomber ou réduire un remboursement anticipé plutôt que d’être au bord de la faillite personnelle.
Peut-être encore deux chiffres : les revenus locatifs seraient de 8 euros/m², soit 4280 euros (y compris location de place de parking). Mais les mensualités du crédit s’élèveraient à 3945 euros. Si j’évalue correctement, il resterait environ 50 euros par mois après impôts... C’est un peu juste si un appartement est vacant pendant plusieurs semaines/mois.
Eh bien, le problème des provisions pour impayés de loyers ET rénovations etc., chaque investisseur immobilier le connaît. Dans les premières années, il n’y aura sûrement rien à prévoir, mais à partir de la dixième année, il faut s’attendre à des rénovations. Vous devriez pouvoir gérer cela également. Pour un projet de 1,2 million, vous avez certainement réfléchi à l’avance à la manière dont le financement et les coûts annexes s’accordent ? C’est gentil de parler de prévoyance vieillesse, mais elle est très risquée ici.
Quel métier exercez-vous ? Y a-t-il un excédent net ici ? V+V est effectivement imposé conjointement.