aislamiento acústico adeudado casa adosada nueva construcción

Un momento, ya estás dos pasos demasiado adelantado.

Yo había supuesto que se lograría una protección acústica suficiente. En el momento de la compra no tenía claro cuán alta debía ser, ni si una casa así se construye con una sola capa o con doble capa. Un poco ingenuo de mi parte, puedes reprocharme eso, pero bueno. El contrato de compraventa lo hice revisar por un abogado especializado en derecho de la construcción y él no tuvo objeciones a las formulaciones.

Mi perito de construcción entonces me llamó la atención sobre el tema de la pared de una sola capa. A raíz de eso, nosotros o mejor dicho él, encargamos el informe de protección acústica. No esperaba ni exigí un valor determinado, solo quería ver el cálculo, ya que los proyectistas habían cometido varios errores graves pero corregibles. El resultado fue que el constructor (que no es el promotor sino un contratista general encargado por el promotor, con quien nosotros per se no tenemos relación contractual) nos dijo que hubo errores en el cálculo de la protección acústica y que había encargado un nuevo informe de protección acústica. Hoy me dijo que se habían asegurado con otro perito y que con el revestimiento adicional se alcanza la protección acústica debida de 62 dB. Que se debe una protección acústica de 62 dB lo establece el constructor, que ejecuta los planos del promotor, y no yo. Por lo tanto, tampoco asumo que se quiera hacer referencia a la posición del edificio multifamiliar.

Además, he comprado una casa al promotor. Si él quiere añadir un revestimiento adicional, es muy molesto para mí, pero por supuesto es su pleno derecho.

La cuestión para mí es más bien qué valor debe alcanzarse y si se logrará mediante las medidas. No tengo un seguro de protección jurídica para este caso, así que si quisiera llevarlo a un nivel superior, debería estar bastante seguro.

¿Qué exactamente no te quedó claro aquí, que no habías comprado una "casa" en el sentido común?

Nada de eso me quedó claro. ¿De dónde sacas eso? Conozco la estructura, llevo años conviviendo con ella. La sentencia (también encontré otras) dice que se trata de la forma del edificio y no de la declaración de división.

O sea, fue una mala planificación del arquitecto, el promotor quería al menos 62 dB, pero no le entregaron eso.

Yo lo leo diferente. El arquitecto fue contratado para diseñar "dos filas de casas adosadas con cinco casas adosadas cada una", que el promotor vendió "como casas adosadas en forma de propiedad en condominio". Estructura idéntica a la nuestra. El arquitecto interpretó estas "casas adosadas en forma de propiedad en condominio" como edificios multifamiliares (verticales) y basó los requisitos en un edificio multifamiliar. Eso no estaba bien, ya que es irrelevante si se trata de "casas adosadas en terreno propio o propiedad en condominio en terreno no dividido".

Había asumido que se lograría una protección acústica suficiente. En el momento de la compra no tenía claro cuán alta debía ser ni si una casa así se construía con una sola capa o con doble capa. Un poco ingenuo por mi parte, puedes reprochármelo, pero bueno. Hice revisar el contrato de compraventa por un abogado de derecho de construcción y no tuvo ninguna objeción a las formulaciones.

Tu contrato con el promotor dice lo siguiente:
"Se cumplen los requisitos mínimos según DIN 4109:2018 para la acústica en la construcción (protección contra el ruido en interiores)."

Así que si el tema del aislamiento acústico te afecta tanto, deberías haber echado un vistazo a esta DIN antes de la compra o, aún mejor, haber consultado a un perito. Tu abogado de derecho de construcción seguramente te advirtió explícitamente que comprabas una vivienda en propiedad vertical separada verticalmente, ¿no?

"Mi perito de obra me llamó la atención sobre el tema de la pared de una sola capa."

pero aparentemente ¡solo DESPUÉS de la compra! Ya era demasiado tarde….

Que se deba una protección acústica de 62 dB proviene del contratista que ejecuta los planos del promotor y no de mí. Por tanto, no creo que se pretenda que se utilice la posición del edificio plurifamiliar como argumento.

Pero tú, como bien has reconocido, solo eres comprador. No te debe importar cómo es la relación interna respecto a las prestaciones exigidas contractualmente entre la empresa constructora general y el promotor, ni quién le debe qué a quién. La sentencia anterior solo puede aplicarse (posiblemente) entre estas dos partes. Lo que te interesa a ti es solo el contrato de compraventa entre tú y el promotor, y ahí compraste claramente una vivienda en propiedad vertical, por lo que, como se acordó en el contrato notarial, solo tienen que entregarte el nivel mínimo de un edificio plurifamiliar según la norma DIN. Si el contratista general, como muestra de cortesía, te ofrece más: bien, pero solo cortesía, que al final te costará un buen metro cuadrado, especialmente debido a la anchura relativamente pequeña, por lo que las habitaciones, que ya son bastante pequeñas, acabarán quedando aún más justas...

También lo leo de otra manera. El arquitecto fue encargado de planificar "dos filas de casas adosadas con cinco casas en cada fila" que el promotor vendió "como 'casas adosadas en forma de propiedad de vivienda'". Construcción idéntica a la nuestra

No, porque no compraste una "casa adosada en forma de propiedad de vivienda" sino un "apartamento (con carácter de casa adosada)". ¿Notas la diferencia? En primer lugar, te vendieron un "apartamento", es decir, una propiedad en condominio. El "carácter" es irrelevante, ya que no tiene validez legal; además está entre paréntesis, es decir, más una explicación popular.

Y como ya mencioné, la relación interna entre el contratista general y el promotor puede y debe ser indiferente para ti. Compraste un "apartamento" por dinero, recibiste un "apartamento" por dinero. Contrato cumplido. Y el aislamiento acústico según el contrato conforme a la norma DIN, que aplica para un "apartamento". El "carácter" es, como siempre en la vida, agradable, pero no puedes exigir dinero ni nada por ello.

¿Es eso comprensible?

Ya tengo claro qué he comprado y qué tipo de relación contractual tengo con quién. Según todo lo que he leído hasta ahora, los requisitos de aislamiento acústico para una casa adosada o pareada se aplican independientemente de si se trata de un terreno dividido real o de una estructura WEG. No entiendo de dónde sacas la certeza de que debería aplicarse algo diferente. Aquí nadie está actuando por cortesía, ni siquiera he exigido nada. Solo he preguntado por el certificado de aislamiento acústico, lo que ha provocado que el contratista general me informe que su informe acústico, realizado después de la construcción, era erróneo y que, según un nuevo informe, se debe construir de manera diferente a la planeada.

Según todo lo que he leído hasta ahora, los requisitos de protección contra el ruido para una casa adosada o casa pareada se aplican sin importar si se trata de un terreno dividido real o de una construcción de propiedad por pisos ([WEG]). No entiendo de dónde sacas la certeza de que debería aplicarse algo diferente.

Tú mismo mencionaste que según el contrato de compraventa notarial habías comprado un "apartamento (con carácter de casa adosada)". ¿Lo tienes ahora o no? ¡Un "apartamento"!

Además, seguramente recibiste un plano preliminar y probablemente lo incorporaste al contrato notarial. ¿Mostraba una pared de una sola hoja o de doble hoja? Probablemente la primera. Si interpretas "casa adosada" en un sentido estrictamente favorable para ti (lo que también un juez tendría que considerar así en primer lugar, pero no está garantizado), esto te debería haber quedado claro aquí, que en el contrato no tienes tal cosa. Es decir, que en realidad solo compras una parte de un edificio multifamiliar, que podría denominarse como una casa adosada en un sentido más amplio, es decir, un "apartamento (con carácter de casa adosada)". Lo que el contratista principal ([GU]) también hizo dejar expresamente escrito en el contrato.

Ambos pusieron su consentimiento tácito bajo vuestro saludo. El notario puede confirmarlo. ¡Fin de la historia!