Terrains à Cologne uniquement par l'intermédiaire de promoteurs ?

Pourquoi ?

Quand je regarde les zones de promoteurs immobiliers, ce sont généralement les mêmes maisons alignées côte à côte. Je pense à des projets comme Freiraum Junkersdorf de WVM Immobilien ou ici en face de chez moi à Lövenich les Ronnegärten. Certaines parties du Sürther Feld ont également cet aspect uniforme.

Comment en arrives-tu à cette affirmation ... ?

J'avais regardé les Ronnegärten à l'époque et, lors d'une discussion avec le promoteur, j'ai entendu parler des coûts élevés. J'avais parlé de cela avec Artos et j'avais eu l'impression qu'avec un entrepreneur général de ce type, on s'en sortirait nettement moins cher. Nous avions également discuté avec d'autres intéressés qui s'étaient informés à plusieurs endroits et le consensus était toujours qu'un promoteur est acceptable si l'on n'a pas ou peu de demandes spécifiques, mais que pour une certaine individualité à un prix acceptable, il s'agit généralement d'une construction de maison en autogestion avec un architecte ou alors par un entrepreneur général.... personnellement, je pencherais pour l'entrepreneur général....

La question ne s’est jamais vraiment posée sérieusement, car je n’ai encore jamais rencontré de promoteur qui me permette la construction individuelle désirée.

De plus, il y a quelques années, je m'étais intéressé à un appartement en propriété à Müngersdorf. Les volets roulants de protection solaire, qui ne devaient pas être inclus dans l’offre, coûtaient environ 50 % plus cher que si j'avais commandé l'achat et l'installation auprès d'une entreprise spécialisée (en réalité une pharmacie).....

Bonjour,

Quand je regarde les zones de promoteurs, les mêmes maisons se trouvent souvent côte à côte à l’identique.

C’est souvent le cas, c’est vrai.

L’objectif de la plupart des promoteurs est de planifier le plus rapidement possible les zones à construire / les parcelles plus grandes à commercialiser, puis de les vendre. Dans ce modèle économique, il y a donc peu ou pas de marge de manœuvre pour modifier les plans une fois réalisés, au-delà du déplacement d’un mur.

J’en ai parlé avec Artos et j’ai eu l’impression qu’avec un tel entrepreneur général, on s’en sort beaucoup moins cher.

Tu devrais aussi savoir que ce prestataire ne fait calculer la statique qu’après présentation du permis de construire sans prescriptions, ce qui te laisse beaucoup de marge pour concevoir un plan individuel ? D’ailleurs, ce prestataire n’est pas seul dans ce cas, beaucoup de prestataires sérieux procèdent ainsi ou de manière similaire.

La question ne s’est jamais vraiment posée sérieusement, car je n’ai jamais rencontré de promoteur qui me permette de construire une maison individuelle comme je le souhaite.

Dans le business des promoteurs - terrain + maison clé en main - tu rencontreras cela encore et encore. Si tu choisis toi-même le terrain et es donc libre dans le choix du prestataire, la donne change, comme tu l’as aussi décrit précédemment.

Il y a quelques années, je m’étais aussi intéressé à un appartement en propriété à Müngersdorf. Les stores solaires non inclus dans l’offre devaient coûter environ 50 % de plus que si j’avais commandé l’achat et l’installation auprès d’une entreprise spécialisée (en fait une pharmacie)…..

J’ai déjà accompagné plusieurs acheteurs dans l’achat d’un appartement en copropriété ; c’est laborieux et parfois long, mais la plupart du temps nous avons pu trouver un compromis. Par ailleurs, je reste honnête – mon accompagnement n’était pas gratuit non plus ; il est donc discutable de savoir si, au final, il y a une réelle économie – au-delà du confort de pouvoir modifier le plan selon ses propres souhaits et dans le cadre des possibilités existantes.

Lorsque un promoteur propose à la vente de nombreux appartements, il ne travaille pas autrement que décrit en début pour les zones à construire. Si des écarts dans les détails de l’équipement doivent être réalisés, ils coûtent toujours beaucoup d’argent. Cela parce que ce détail d’équipement ne fait pas partie de la structure de base de l’offre. Souvent, il faut acheter à prix élevé, car il n’y a pas de contrats-cadres. Il est aussi souvent le cas que par ce biais les prix d’entrée avantageux sont renégociés sur le dos des sous-traitants.

Un store solaire, btw., tu aurais aussi pu le commander en seconde phase – donc après l’achèvement de l’appartement ?

Cordialement, Expert en construction

Un store pare-soleil tu aurais pu le commander aussi en second plan, c’est-à-dire après l’achèvement de la copropriété ?

Bien sûr.

Mais mon objectif était d’avoir une commande de volet automatisée avec capteur solaire, intégration dans un système de bus également à commander séparément, etc. À mon avis, cela a tout son sens, notamment – mais pas uniquement – pour des raisons de garantie, d’avoir tout provenant d’une seule source. Et ce n’était pas fini. L’éclairage standard ne nous plaisait pas et on voulait quelque chose de plus haut de gamme. Je pense qu’il n’est pas nécessaire d’approfondir davantage. Je suis sûr que je suis le client classique pour un entrepreneur général ou un architecte en auto-gestion – même si ma préférence va plutôt vers un package complet avec entrepreneur général…

Tu devrais aussi savoir que ce fournisseur ne fait le calcul de la statique qu’après la présentation du permis de construire sans prescriptions et que cela te laisse beaucoup de marge de manœuvre pour planifier un projet personnalisé ? Ceci dit, ce fournisseur n’est pas le seul dans ce cas, beaucoup de prestataires sérieux procèdent ainsi ou de manière similaire.

Je n’avais parlé avec ce fournisseur que des postes en supplément en général à partir de quelques exemples quand je les ai rencontrés dans le cadre d’un terrain avec une maison à démolir à Weiden, où ils voulaient en fait construire mais ne le feront finalement pas, car le propriétaire du terrain a vendu ailleurs.

À propos :
La ville de Cologne ne répond d’ailleurs pas à ma demande pour savoir s’il est vrai qu’elle ne vend plus qu’aux promoteurs immobiliers et si l’inscription comme chercheur de terrain a encore un quelconque intérêt.

Ont-ils en fait, à part Rondorf-Nordwest (Dieu seul sait quand cela arrivera), d’autres zones en projet ? Je ne trouve rien et même sur le plan d’affectation des sols, à part le sud de la rive droite du Rhin, c’est en fait la seule zone où un terrain constructible potentiel à usage résidentiel est visible…

Si je pouvais remonter le temps, j’achèterais un des terrains qui étaient encore disponibles il y a 1,5 ans à Widdersdorf, que nous avions toutefois exclus.

Si je pouvais remonter le temps, j’achèterais l’un des terrains qui étaient encore disponibles à Widdersdorf il y a 1,5 ans, mais que nous avions exclus pour nous.

Si l’argent n’est pas un problème, je peux toujours frapper à la porte de Mme Amand

Cordialement, expert en construction

Quand je regarde les zones de promoteurs, il y a généralement les mêmes maisons côte à côte, en double exemplaire. Je pense à des projets comme Freiraum Junkersdorf de WVM Immobilien ou ici en face de chez moi à Lövenich les Ronnegärten.

Je viens de chercher sur Google quels étaient ces projets. Maintenant je comprends aussi pourquoi nous ne les connaissions pas bien : les prix des maisons vont – selon le type de maison – de 4 557,00 euros à 4 803,00 euros par mètre carré de surface habitable (Freiraum Junkersdorf, site internet du 27.01.2014). Respect, même si le terrain était déjà inclus.

Je viens de googler pour savoir quels étaient ces projets. Maintenant je sais aussi pourquoi nous ne les connaissions pas de plus près : les prix des maisons vont – selon le type de maison – de 4 557,00 euros à 4 803,00 euros par mètre carré de surface habitable (Freiraum Junkersdorf, site internet du 27.01.2014). Respect, même si le terrain était déjà inclus.

Et habiter dans une maison uniforme dans le (pas si chouette) sud de Junkersdorf pour une telle somme ? Plutôt pas....

Mais du côté des promoteurs immobiliers, on ne trouvera probablement rien de mieux dans un bon emplacement à l'avenir non plus.... c’est juste que le sujet a été abordé trop tard quelque part et le train est maintenant parti.....