Valeur foncière trop basse - donc pas d'approbation pour le financement de la construction

Je comprends la valeur indicative du sol. Mais je ne comprends pas encore la différence entre la valeur de prêt hypothécaire et la valeur marchande. Je pourrais seulement reprendre la valeur marchande actuelle ou celle de l'année dernière d'un bien immobilier, donc l'ensemble de la maison et du terrain, mais la valeur de prêt hypothécaire ?

Non, la décote de la valeur marchande signifie qu'il peut y avoir des ajustements pour les maisons en fonction de la valeur calculée. Par exemple, la villa de luxe dans l'est le plus profond (structurellement faible) au bout du monde. Celui qui construit une villa à un million là-bas doit s'attendre à ce que la maison perde de la valeur immédiatement après son achèvement. La décote de la valeur marchande peut indiquer de combien, à condition que le comité d'experts l'indique.
Il y a quelques années, j'ai moi-même eu un cas extrême où l'évaluation a calculé une maison à un million. Puis est venue l'ajustement de la valeur marchande d'environ 40% (si je me souviens bien), car il n'y avait tout simplement pas de maisons dans la région qui se vendaient à ce prix (c'était une zone très rurale). Dans ce cas, un objet pour amateurs.

ah..d'accord. Donc si je veux construire là-bas (les frais annexes de construction comptent-ils aussi ?), le prix baisse ; si la valeur cadastrale du terrain ne monte pas, mais reste stable ou baisse, après un an la maison ne vaut plus que la moitié du prix ? Je ne peux pas dire si un "Winkelbungalow" est forcément un objet pour amateurs.

La valeur marchande signifie simplifié qu'il s'agit du prix actuel réalisable (sur le marché). Comme les biens immobiliers sont actuellement particulièrement demandés dans des emplacements raisonnables, les valeurs de marché sont souvent élevées. La valeur de gage est une valeur à long terme qui exclut une « ruée » sur les biens immobiliers. Ici, on calcule très prudemment (cela vient de l’obligation hypothécaire), ce qui entraîne parfois des différences importantes entre la valeur marchande et la valeur de gage. Exemple : Düsseldorf Königsalle, l’un des meilleurs emplacements/axes commerciaux d’Allemagne. Ici, un bien immobilier loué avec un loyer annuel de 1 million d’euros est disponible. Tu peux probablement acheter ce bien maintenant pour 32-35 millions d’euros (valeur marchande). La valeur de gage (calculée de manière durable et à long terme, en tenant également compte des exigences légales) ne sera que de 16-17 millions d’euros. Bien sûr, c’est un exemple extrême...

Ok. Peux-tu, puisque tu es banquier, donner un exemple réaliste pour un salarié moyen ? Donc nous n'avons pas de millions sur un compte. Personne ne sait où se trouve Liebenwalde. Je ne peux pas non plus prévoir si le marché va monter dans les prochaines années. Les routes ont été faites, élargies et améliorées. L'électricité, le gaz et les égouts sont disponibles. L'écluse ainsi que le nouveau pont pour les débarcadères de bateaux, etc. ont été refaits. Bientôt, la ville devrait aussi s'appeler Liebenwalde am Finowkanal ou quelque chose de similaire. La seule chose que l'on pourrait associer à ce nom est l'ascenseur à bateaux de Niederfinow.

On peut dire en gros que la valeur de nantissement pour une maison individuelle/appartement est d’environ 10 % en dessous de la valeur du marché – ajustement de la valeur du marché non pris en compte (il peut d’ailleurs y avoir aussi des majorations).

Votre propre maison :
Les coûts (hors frais annexes à l’acquisition, car non valorisants) sont : 219 k€
Supposons que ce soit alors la valeur du marché. La valeur de nantissement se situe probablement quelque part entre 195 k€ et 200 k€. Pour une valeur de garantie bancaire égale à la valeur de nantissement (la banque suppose alors qu’elle n’obtiendra que 60 % dans le cadre d’une saisie), vous souhaitez un prêt de 240 k€.

Petite question directe : pourquoi la banque devrait-elle faire cela ? Pourquoi vous accorderiez-vous un crédit d’environ 20 % supérieur à la valeur des garanties ?

Ok. Avant de décider de construire, nous avons regardé une propriété existante et nous nous sommes renseignés sur le montant du prêt net que nous pourrions obtenir. Le prix a été calculé en fonction de nos revenus et cela a donné 205 000. La demande de prêt est bien sûr un peu plus élevée. Et comme nous financerions l’épargne, qui représente d’ailleurs 20 % du prêt, jusqu’à son échéance. Mais apparemment, cela s’est passé différemment.