Valeur foncière standard faible : problème potentiel dans l’évaluation immobilière ?

Alors, maintenant j'ai aussi l'évaluation de la banque. Selon cela, la valeur est à "l'extrémité supérieure" mais pas totalement irréaliste. Mais voilà le gros hic. Le terrain fait plus de 900 m² et selon la banque, seulement max. 700 m² sont reconnus comme surface constructible, le reste est considéré comme "terrain de jardin". Ils évalueraient la surface constructible à environ 75 % du prix d'achat, le reste, et cela m'a vraiment étonné, à 15 % (!!) ce qui est même en dessous de la valeur de référence du sol apparemment totalement irréaliste. Transposé à notre financement, cela signifierait que seulement un peu moins de 60 % de la somme que nous investissons dans le terrain serait réellement prise en compte comme fonds propres dans le financement. Est-ce une valeur habituelle ?

Question : Pour quelle surface la valeur de référence du sol est-elle indiquée ? Dans notre commune, par exemple, c'est une profondeur de terrain de 35 m. Tout ce qui dépasse serait évalué par l'expert comme arrière-pays. 15-25 % de la valeur de référence du sol sont donc tout à fait corrects. D'après ma propre expérience en tant que banquier, je trouve donc cette démarche tout à fait correcte. Désolé pour cela

D’après ma propre expérience en tant que banquier, je trouve donc la démarche tout à fait correcte. Désolé pour cela

Beaucoup de banques se donnent ici assez facilement la tâche. Une formulation courante indique qu’en cas d’insolvabilité, une vente aux enchères forcée (bref, une "vente d’urgence") devrait être réalisée et que les produits obtenus seraient inférieurs à ceux d’une vente normale.

L’article 3 de la BelWertV (règlement sur l’évaluation des valeurs de nantissement) fixe en fait les principes de calcul :

(1) La valeur prise en compte pour la mise en gage (valeur de nantissement) est la valeur du bien immobilier qui, selon l’expérience et indépendamment des fluctuations temporaires provenant notamment de la conjoncture, sur le marché immobilier pertinent et en excluant les éléments spéculatifs, peut probablement être obtenue pendant toute la durée du nantissement lors d’une cession.
(2) Pour déterminer la valeur de nantissement, il faut prendre en compte la future vendabilité du bien immobilier, en tenant compte des caractéristiques durables à long terme de l’objet, des conditions normales du marché régional ainsi que des utilisations actuelles et possibles alternatives dans le cadre d’une évaluation prudente.

Cela est souvent « mis en œuvre » de manière très restrictive dans les règles écrites (par ex. instructions organisationnelles, etc.) (cela s’applique en principe principalement aux banques émettrices d’obligations de trésorerie). Des décotes très importantes sont alors appliquées (aussi pour des raisons prétendues de sécurité). D’autres facteurs permettant de réduire la valeur réelle du marché sont également volontiers invoqués, par exemple qu’une partie considérable ne serait pas constructible.

En réalité, il faudrait prendre en compte les circonstances propres à chaque cas et évaluer l’objet en fonction de sa future vendabilité. S’il s’agit d’emplacements et de tailles de terrain recherchés et que la prévision d’une éventuelle valorisation future est positive, cela peut et doit conduire à une bonne évaluation. Si l’emplacement est plutôt médiocre, le prix d’achat global a peut-être déjà été élevé. Si la prévision de valorisation est négative, cela conduira en règle générale à une valeur de nantissement assez basse (qui devra être appliquée).

Les banques ont un intérêt légitime à la sécurité, mais elles appliquent souvent des décotes (indécentes) trop élevées aux expertises.

Conclusion : même le traitement objectif des bases de l’évaluation et la demande d’offres concurrentes conduisent régulièrement à une réévaluation à la hausse de la vision pessimiste. Maintenant, les collègues banquiers rassemblés vont sans doute se jeter sur moi (moi, le trouble-fête).

En réalité, il faudrait tenir compte des circonstances de chaque cas individuel et évaluer l’objet en fonction de sa future potentialité de revente. S’il s’agit d’emplacements et de tailles de terrains prisés et que la prévision d’une éventuelle valorisation future est positive, cela peut et doit conduire à une évaluation correcte. Si l’emplacement est plutôt modeste, il se peut que le prix d’achat ait déjà été globalement élevé. Si la prévision de valorisation est négative, cela conduira en général à une valeur de nantissement assez basse (devra être).

C’est aussi ce que je voulais dire avec ma question sur la base de la valeur du sol. Les surfaces indiquées là sont des valeurs de référence, qui résultent également de la construction environnante. Les banques, dans le domaine des petits prêts = particuliers construisant leur maison, ne regardent pas tellement la BelWertV. Ici, la valeur de nantissement est déterminée de manière plus « rustique ». Pour la valeur marchande, à laquelle beaucoup de banques se réfèrent aussi, la situation est tout à fait différente. Ici, on suit le battage médiatique, comme celui que nous observons actuellement pour les biens immobiliers résidentiels (et qui est déjà malsain dans certaines régions). Heureusement qu’il y a des banquiers prudents – même si on leur en veut pour cela. En réalité, les reproches sont toujours adressés « aux banquiers », qu’ils financent trop peu ou trop.

C’est bien qu’il y ait des banquiers prudents - même si on leur reproche cela. En fait, on se plaint toujours “des banquiers”, qu’ils financent trop peu ou trop beaucoup

Le fait qu’il y ait des banquiers “prudents” est également acceptable. Cependant, la conséquence logique de cette prudence serait plutôt le refus d’un financement “à la limite”. La détermination restrictive de la valeur de nantissement conduit d’abord à un écart formel de couverture des sûretés, c’est-à-dire à un risque sans garantie. Cette circonstance entraîne alors régulièrement une augmentation de la marge de risque, donc du taux d’intérêt que le client doit payer. Dans la gestion bancaire globale, cette marge de risque (élevée) permet alors de compenser les pertes liées à l’octroi de crédits. En principe, les charges liées à cette prise en charge des pertes seraient alors réparties de manière causale.

La considération susmentionnée devrait toutefois se rapporter à la solvabilité du client (PD / RK) et non à l’évaluation des pertes en tenant compte des garanties (EL).

À partir de maintenant, cela deviendrait probablement vraiment ennuyeux pour la plupart des participants, c’est pourquoi je quitte également cette partie technique immédiatement.

Tant que dans le domaine du financement immobilier les clients particuliers ne subissent des majorations de risque qu’en fonction de l’évaluation des garanties, cela ne se produira pas.

Il faudrait alors introduire ici le RAP sur la base du scoring, ce qui mènerait à d’autres discussions avec les clients, d’autant plus que ce domaine présente peu ou pas d’impact sur le plan du risque en raison de la généralement bonne couverture des garanties. En premier lieu, c’est la VWQ des garanties qui est déterminante. PD/EQ ne concerne que la part sans garantie après réalisation des garanties.

Donc beaucoup de travail pour un réglage fin minime avec un financement > 80 %. Mieux vaut alors peu d’efforts et un principe de solidarité à la louche.

Mais c’est bien que quelqu’un sache de quoi il parle ici.

Qu'on le prenne comme on veut : on ne peut certainement pas forcer une banque à évaluer le terrain autrement. Mais il y a suffisamment d'autres banques.

Par ailleurs, je tiens à souligner qu'une telle valeur foncière de référence change bien sûr au fil du temps - notamment lorsque beaucoup de transactions immobilières ont lieu dans la région (c’est sur cette base que cela repose). Si la construction ne doit commencer que dans un an, la situation peut donc déjà être différente. Pour cette raison, j'ai déjà un accroissement de valeur nominal d'environ 25 % sur le terrain, parce que la valeur précédente n'était tout simplement plus actuelle. Le terrain valait et vaut chaque centime pour moi.

Bonne chance

K1300S