El valor catastral del terreno es demasiado bajo, por lo tanto no hay aprobación para la financiación de la construcción

Entiendo el valor orientativo del suelo. Pero aún no entiendo la diferencia entre el valor hipotecable y el valor de mercado. Solo podría sacar el valor de mercado, el valor actual o del año pasado de una propiedad, es decir, el paquete completo de la casa y el terreno, pero ¿valor hipotecable?

No, la reducción del valor de mercado significa que puede haber ajustes para las casas en función del valor calculado. Un ejemplo es la villa de lujo en el este más profundo (estructuralmente débil) en el culo del mundo. Quien construya una villa por un millón allí debe esperar que la casa pierda valor inmediatamente después de finalizarse. Cuánto, te lo puede decir la reducción del valor de mercado, siempre que el comité de tasadores la indique.
Hace algunos años tuve el caso extremo de que la valoración calculó una casa en un millón. Luego vino el ajuste del valor de mercado de aproximadamente un 40% (hasta donde recuerdo), porque en la zona simplemente no se venden casas a ese precio (era una zona muy rural). En ese caso, un objeto para amantes.

ah..ok. Entonces, si quiero construir allí (¿también cuentan los costos accesorio de construcción?), ¿el precio baja si el valor del suelo no sube, sino que se mantiene igual o baja, y después de un año la casa solo vale la mitad del precio? No puedo decir si un "bungaló de esquina" es necesariamente un objeto para amantes.

El valor de mercado significa, simplificado, que es el precio actual (en el mercado) que se puede obtener. Como las propiedades inmobiliarias, especialmente en ubicaciones razonables, están actualmente demandadas, los valores de mercado suelen ser altos.
El valor hipotecario es un valor orientado a largo plazo que no tiene en cuenta una "carrera" hacia las propiedades inmobiliarias. Aquí se calcula con mucha precaución (proviene del Pfandbrief), lo que lleva a veces a diferencias significativas entre el valor de mercado y el valor hipotecario.
Ejemplo: Düsseldorf Königsalle, una de las mejores ubicaciones/zonas comerciales de Alemania. Aquí hay una propiedad alquilada con un alquiler anual de 1 millón de €. Ahora probablemente puedas comprar el objeto por 32-35 millones de € (valor de mercado). En el valor hipotecario (calculado a largo plazo y de forma sostenible, también teniendo en cuenta los requisitos legales) solo llegarás a 16-17 millones de €. Esto, por supuesto, es un ejemplo extremo...

Ok. ¿Puedes, ya que eres banquero, dar un ejemplo realista para personas con ingresos normales? O sea, no tenemos millones en una cuenta. Nadie sabe dónde está Liebenwalde. Tampoco puedo predecir si el mercado subirá en los próximos años. Las calles fueron hechas, ampliadas y mejoradas. Hay electricidad, gas y aguas residuales. La esclusa o el nuevo puente para el embarcadero de botes, etc., fueron renovados. Próximamente la ciudad también se llamará Liebenwalde am Finowkanal o algo similar. Lo único que se podría asociar con este nombre es la esclusa para barcos en Niederfinow.

En términos generales, se puede decir que el valor de tasación para una casa unifamiliar o vivienda en propiedad horizontal está aproximadamente un 10% por debajo del valor de mercado, sin tener en cuenta la adaptación del valor de mercado (por cierto, también puede haber recargos).

Vuestra propia casa:
Los costos (sin costes accesorios de adquisición, ya que no aumentan el valor) son: 219 T€
Supongamos que este es el valor de mercado. Entonces, el valor de tasación probablemente esté entre 195 T€ y 200 T€. Para un valor de garantía para el banco igual al valor de tasación (en ese caso, el banco asume que en el marco de una ejecución hipotecaria solo obtendría el 60%), queréis un préstamo de 240 T€.

Pregunta corta y clara: ¿Por qué debería hacerlo el banco? ¿Por qué te concederías un crédito que es aproximadamente un 20% más alto que el valor de las garantías?

Ok. Antes de decidirnos por construir, miramos una propiedad existente y nos informamos sobre cuánto podríamos obtener en préstamo neto. El precio se calculó en base a nuestros ingresos y resultó en 205T. La solicitud de crédito naturalmente es un poco más alta. Y como el ahorro, que por cierto también son el 20% del préstamo, lo financiaríamos hasta que el ahorro se agote. Pero aparentemente fue diferente.