Plan d'étage, disposition de la maison EFW 150m2, sous-sol + logement indépendant - retour souhaité

Bonjour cher forum,

nous suivons silencieusement depuis un certain temps en sachant que nous construirons nous-mêmes un jour. Merci d’avance à tous ceux qui postent régulièrement ici et partagent leurs connaissances. C’est très utile pour des débutants comme nous. Nous vous remercions déjà de vous consacrer à notre projet et de l’examiner de manière critique. Cela se rapproche de plus en plus. Le terrain est disponible. Il est situé à proximité d’une zone protégée avec une légère pente. L’étude du sol indique par moments une pression d'eau.

Comment procédons-nous ?

[*]Acheter le terrain, réaliser une étude du sol
[*]Orienter et concevoir la maison avec un architecte sur le terrain (phases 1-3)
[*]Appel d’offres au contractant général ainsi qu’aux corps de métier pour l’aménagement intérieur avec comparaison ensuite
[*]Construction avec expert

Que voulons-nous construire ?

[*]Maison individuelle + appartement indépendant (pour la famille et pour des raisons fiscales, principalement en raison des nombreuses possibilités d’amortissement et donc aussi avec QNG)
[*]Pourquoi le sous-sol ? Maximiser la surface du jardin, prendre un espace de stockage, "exploiter" la pente supposée

Plan d’urbanisme / restrictions
Taille du terrain : 650m2
Pente : oui, légère (échelle 1:250 voir hauteurs en annexe, 1m sur environ 10x11m)
Coefficient d’occupation des sols : pas de plan d’urbanisme, aucune prescription formelle, environ 220 m2 de surface au sol possible après consultation avec le service d’urbanisme
Coefficient d’emprise au sol : pas de plan d’urbanisme, environ 220 m2 de surface possible
Baulinie, fenêtres de construction et limites :
- 5m depuis la rue
- 3m depuis la construction voisine
Construction en limite : respectivement sur les côtés et en face sur la rue ;
Nombre de places de stationnement : probablement 3 nécessaires (nous pourrions encore placer la maison plus en arrière, de manière à ce qu’elles soient juste devant la maison)
Nombre d’étages :
- techniquement 2,
- mais doit être visuellement adapté à la construction environnante et donc avoir une apparence 1,5 étage
Forme du toit : toit à deux pans avec débord de 30-40 cm
Style : moderne
Orientation : sud-est, mais avec beaucoup d’arbres historiques autour d’est en ouest à la limite du terrain
Hauteurs/limites maximales : construction voisine, voir alignement rue
Autres prescriptions : pour toit plat, retrait d’1 mètre par rapport à la rue ainsi que sur les côtés

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style : moderne
Forme du toit :
- toit à deux pans entre 25-33°
- initialement toit plat à cause du voisin à gauche, maintenant toit à deux pans principalement en raison du budget, de l’entretien et des retraits imposés
Type de bâtiment : maison individuelle + appartement indépendant
Sous-sol : oui
Nombre d’étages : "1,5"
Hauteur de la sous-ferme (Kniestock) : 1,90m (sans exigence), nous voulons le moins de pentes possible
Nombre de personnes : 4 (2 adultes 40 ans, 2 enfants (4, 1) + 1 membre de la famille pour l’appartement indépendant)
Besoins en espace au RDC et étage :
- initialement 141m2 selon les besoins nets sans surfaces de circulation
RDC
- espace ouvert salon/salle à manger avec garde-manger
- bureau (plus tard peut-être chambre pour la retraite)
- salle de douche
- hall
Étage
- 2 chambres d’enfants à partir de 13m2
- chambre aussi petite que possible + dressing avec armoires standards
- salle de bain avec configuration en T, douche, baignoire, WC
- deuxième poste de travail
Bureau : utilisation familiale ou télétravail ?
- télétravail x2, 3 à 4 jours sur 5
Invités pour dormir par an : 1x / trimestre
architecture ouverte ou fermée : ouvert
style de construction conservateur ou moderne : "moderne"
cuisine ouverte, îlot de cuisine : oui
nombre de places à manger : 4-6 extensibles à 10 (table de 2m extensible à 3m)
cheminée : non
mur audio/stéréo : non
balcon, terrasse sur le toit : non
garage, carport : garage préfabriqué 3x7, éventuellement 3x9
jardin potager, serre : oui (légumes, fruits, citerne)
autres souhaits / particularités / rythme quotidien, ainsi que raisons pourquoi ceci ou cela ne doit pas être

[*]nous sommes Larcher + Hibou, donc debout à des heures différentes ; avec deux enfants (éventuellement un troisième), nous considérons la deuxième salle de douche comme indispensable
[*]espace ouvert salon / salle à manger comme cœur de la maison : nous cuisinons beaucoup et volontiers, centre social dans la maison
[*]dans la mesure du possible standards (largeur des armoires, portes, fenêtres, forme de la maison etc.)
[*]si possible, alors avec sous-sol
[*]auvent de l’entrée de la maison au garage (en examen actuellement sur la manière de le concevoir / vouloir faire, car celui-ci devrait très probablement dépasser 3m de hauteur avec attique et nécessiterait probablement une servitude à la limite de construction
[*]la terrasse sera très probablement équipée par la suite d’un "store en verre"

- notre liste de priorités

[*]Installation photovoltaïque
[*]Pompe à chaleur air-eau
[*]Système de ventilation
[*]Espace ouvert salon-salle à manger (en forme de L)
[*]Pièces lumineuses
[*]Hauteur maximale du sous-ferme
[*]Maximiser la hauteur sous plafond RDC/étage
[*]Salon-salle à manger avec fenêtres allant jusqu’au sol
[*]Salles de bain avec lumière du jour
[*]Table à manger de 2 m (extensible à 3 m)
[*]Esthétique moderne avec accents individuels
[*]Faible pente de toit
[*]Portes intérieures d’au moins 1 m de largeur
[*]Salle de douche en bas
[*]Dressing
[*]Garde-manger également comme débarras
[*]Escalier pas directement à la porte d’entrée (couloir pour saletés)
[*]Bureau pouvant être transformé en chambre
[*]Îlot de cuisine (au moins 2 m de large)
[*]Lucarne à toit plat et/ou oriel
[*]Deuxième poste de travail (chambre, mezzanine ou autre)
[*]Salle de bain configuration en T
[*]Lumière du jour sur la mezzanine
[*]Appartement au sous-sol
[*]Entrée séparée pour l’appartement au sous-sol
[*]Elément coulissant levable
[*]Maximiser la surface de jardin sud-ouest
[*]Terrasse partiellement couverte
[*]Axe visuel couloir-jardin
[*]Lumière naturelle dans le dressing
[*]Accès au sous-sol depuis l’extérieur
[*]Trémie à linge
[*]Fenêtre-banc
[*]Bases SmartHome

Conception de la maison
Qui a conçu le plan :

[*]Architecte, phases 1-3

Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ?

[*]Le RDC en général, beaucoup de nos souhaits sont représentés, quelques points forts
[*]Chambre + dressing, probablement une porte à rajouter entre les deux
[*]Escalier à palier, perspective visuelle, fenêtre dans la cuisine, hall

Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ?

[*]RDC : bureau orienté sud-ouest au lieu d’est ou sud-est
[*]RDC salon : la vitre fixe côté sud-ouest est apparemment trop petite
[*]RDC salon : l’élément coulissant levable est trop grand, le canapé ne s’adapte pas bien
[*]RDC salon : réflexion sur la mise en place d’un mur entièrement vitré
[*]RDC : couloir assez long
[*]L’étage est une fonction du RDC et donc les pièces, sauf chambre + dressing, sont relativement grandes
[*]Chambre à l’étage orientée sud-ouest au lieu de nord
[*]À l’étage, réflexion encore en cours pour rendre toutes les fenêtres allant jusqu’au sol (sauf escalier, mezzanine); raison : luminosité + esthétique
[*]Garage pas directement attenant à la maison à cause du passage vers l’appartement indépendant
[*]Appartement indépendant assez complexe
[*]Au début, nous avions dessiné nous-mêmes une maison en "L" similaire au post , mais nous n’avons pas réussi à intégrer les surfaces de circulation et considérons actuellement cela comme un "mal nécessaire".

Estimation du prix selon l’architecte / planificateur : 3 300 - 3 500 €/m2, 700-800k € + frais annexes
Limite personnelle de prix pour la maison, équipement inclus : 750k € + frais annexes
Technique de chauffage préférée : durable + chauffage par le sol (confort) ; géothermie envisageable, mais nous ne comptons pas dessus avec les informations que nous avons recueillies jusqu’à présent

Si vous devez renoncer, à quels détails/aménagements
-vous ne pouvez pas renoncer :

[*]Appartement indépendant (famille + avantages fiscaux)
[*]Bureau (besoin d’un poste fixe au moins pour une personne, vouloir accueillir des invités, aussi comme refuge dans la maison)
[*]deux chambres d’enfants

-vous pouvez renoncer : probablement tout le reste

Pourquoi le projet est-il devenu ce qu’il est aujourd’hui ? Par exemple
Plan standard du concepteur ? Non ; de l’architecte
- Nous avons partagé et discuté toutes nos idées et préférences avec l’architecte
- La version actuelle est la deuxième itération ; il y avait une option avec lucarne toit plat avec chambre d’enfant côté sud-ouest, que nous avons abandonnée ; ainsi que toit à 25° (que nous prendrons probablement)
Quelles demandes ont été mises en œuvre par l’architecte ?

[*]beaucoup de celles-ci ; mais pas tout possible

Qu’est-ce qui est particulièrement bien ou mal selon vous ? Nous nous concentrons sur les points sensibles actuels :

[*]En fait, notre besoin d’espace est plus petit mais nous ne parvenons pas à le représenter au RDC de manière à ce que l’étage corresponde (différence actuelle d’environ 10-15 m2 ; les chambres d’enfants pourraient être un peu plus petites, de même pour les surfaces de circulation et la mezzanine)
[*]La surface vitrée dans l’espace vie / salle à manger, le bureau et la surface habitable relativement grande à l’étage ne sont pas encore optimales ; nous pensons à une vitre fixe de 1,10 m et un élément coulissant levable de 2,50 m
[*]La maison est encore relativement "enfouie" ; idée : hausser le corps de la maison ou au moins le RDC+étage de 40-80 cm
[*]Tout le sujet "gestion maison / garage", travaux de terrassement et modelage du terrain est très complexe et exigeant
[*]Pas de store vénitien à la mezzanine en raison du sous-ferme + toit
[*]Couloir à saletés + escalier séparés ; peut-être un petit inconvénient en vieillissant, on ne pourra pas louer l’étage séparément à l’avenir

En raison du nombre maximal de pièces jointes, nous ne pouvons pas ajouter une photo aérienne du couvert arboré. Il y a à l’est trois grands arbres feuillus juste "devant le nez" et le flanc sud-ouest est pourvu de deux marronniers et environ 15 pins des années 50. Nous ne nous faisons pas de souci pour la protection contre la chaleur estivale ;) - au contraire : si nous agrandissons la surface au sol de la maison, nous perdrons jardin et surtout lumière.

N’hésitez pas à nous contacter pour des questions.
Nous attendons vos retours avec impatience et vous remercions par avance.

+ Appartement indépendant (pour la famille et pour des raisons fiscales)

Au moins honnête dans l'affirmation que la raison est que cela doit être rentable fiscalement. Mais il faudrait tout de même payer l'aménagement, etc. N'est-ce pas un calcul faux ou naïf ? Il faut d'abord avoir des factures pour pouvoir les déduire fiscalement, non ?! On n'obtient pas un appartement indépendant ou une cave aménagée avec les conduits gratuitement ! Pour une location, elle est moins appropriée, car elle est très visible dans le jardin.

Au moins honnête dans la déclaration que la raison est que cela doit être avantageux fiscalement. Mais pourtant, l’aménagement, etc., doit être payé. N’est-ce pas un calcul faux ou naïf ? Il faut d’abord avoir des factures pour pouvoir les déduire fiscalement ?! Un appartement annexe ou une cave aménagée avec les conduits ne s’obtient pas gratuitement !

Salut ypg, merci pour la réponse rapide.

La réflexion est la suivante : l’appartement annexe doit être inclus, afin que la génération plus âgée grandisse d’abord avec les enfants et ne se retrouve pas "toute seule" plus tard. Actuellement, d’un côté, il ne reste qu’une seule personne. Même si on ne peut pas vraiment le planifier parfaitement, il est probable que cela se passe de manière décalée de l’autre côté également. Tout cela est loin, mais c’est une des raisons.

Bien sûr : il faut payer maintenant. Par rapport à ce que nous pouvons anticiper comme coûts de construction + frais annexes, cela « vaut » la peine à long terme pour nous et dans la combinaison famille, enfants, émotions + amortissement. C’est pourquoi l’appartement annexe n’est pas facile à écarter pour nous. Mais nous sommes ouverts à toutes les perspectives et arguments. Notre architecte a vaguement indiqué les efforts supplémentaires que cela entraînerait. Nous avons comparé nos hypothèses pour l’ensemble du projet de construction.

Pour une location, elle convient moins, car elle est très visible dans le jardin.

Dans les 20 prochaines années, il est très probable que ce soit uniquement pour la famille. Comment on délimitera le jardin pour une location à des tiers par la suite, nous n’en avons pas encore discuté en détail. Des solutions se trouveront certainement. En dernier recours, « seulement » l’appartement serait loué.

Encore en complément, pourquoi nous avons jusqu’à présent choisi d’avancer jusqu’à la phase de prestation 3 et pas au-delà, et depuis combien de temps la "pâte" repose déjà. En tant que profanes, nous avons pris connaissance de ce forum relativement tard. Jusqu’à la phase de prestation 3, nous nous sommes sentis bien conseillés ailleurs. La pâte repose depuis plusieurs semaines déjà. Cela a également été le cas lors de la mise en place de la "Wunschkonzert" et de sa réduction ainsi qu’entre les premières itérations des projets. Théoriquement, nous pourrions encore aller jusqu’à la phase de prestation 4 avec l’architecte.
Peut-être qu’un peu plus de contexte sur les itérations des projets aidera :
Le projet 1 avait encore une porte au rez-de-chaussée sur le mur du salon, permettant d’entrer soit dans le salon, soit dans la cuisine. Ensuite, nous aurions presque complètement perdu la surface disponible pour les meubles dans le salon. Nous n'avons pas une méga TV et nous l'utilisons seulement sporadiquement. Mais les portes côte à côte nous semblaient plutôt inutiles. L’axe de vue depuis le salon vers l’escalier de la cave nous paraissait aussi moyen. Le compromis est donc de passer "à travers la cuisine". Nous aurions préféré un axe de vue clair – bien sûr. Mais la cuisine aurait alors été trop petite.
Il y a eu l’idée d’échanger le salon et la cuisine et de mettre le garde-manger contre le mur arrière du bureau. Cela ne nous a pas non plus convaincus définitivement.
À l’étage, il y avait l’idée d’une lucarne à cause de l’orientation des chambres des enfants. Mais cela était au maximum incohérent avec le rez-de-chaussée.

Bonjour, je demande les hauteurs de fenêtre ! Elles sont importantes pour moi. Nous les avons ratées et chacun, qui est encore en phase de planification, peut éviter qu’un linteau disproportionné gâche l’esthétique. Avec quelle hauteur de pièce a-t-on planifié ? Est-il exact que les fenêtres ont une hauteur de 2,08 m !?

Nombre de personnes : 4 (2 adultes 40, 2 enfants (4, 1) + 1 membre de la famille pour l'appartement d'amis

Quel âge a la personne la plus âgée ?