Planification du plan d'étage pour une maison unifamiliale avec un appartement annexe

Ce n'est pas un appartement annexe, c'est une chambre d'amis avec sa propre salle de bain. :)
Un appartement annexe doit avoir une surface d'au moins 23 m² et permettre une gestion indépendante du ménage.

Et un accès propre, si je ne me trompe pas. Donc soit une porte d'entrée propre, soit une porte d'appartement depuis un couloir commun. Ici, elle est simplement détachée du hall/cuisine/salon/salle à manger.

Pour moi, il semble plutôt qu'au rez-de-chaussée un bureau/chambre d'amis soit prévu, par lequel on accède à la salle de bain des invités. Et le bureau à l'étage deviendra alors le dressing.

Pourquoi avez-vous besoin de l'appartement indépendant ? Une petite chambre comme ça se loue certainement mal. La situation de l'entrée est vraiment médiocre. De plus, le locataire aurait alors un accès libre à vos pièces et, avec le concept ouvert, vous sauriez toujours quand le locataire entre et sort.
Avec 4-5 invités pour la nuit, un appartement indépendant n'en vaut pas la peine non plus, et loger la grand-mère en permanence dans 13 m² incluant la cuisine est aussi discutable.
Si c'est uniquement à cause de la subvention, je réfléchirais à savoir si l'argent ne peut pas être économisé ailleurs.
Si vous supprimez l'appartement indépendant et installez plutôt un bureau (avec canapé-lit) à cet endroit, ainsi qu’un WC invité avec douche, le problème d’accès au bureau à travers la chambre serait également résolu et les chambres des enfants pourraient être plus spacieuses. Je trouve 12 m² un peu peu pour la taille de la maison.
Dans l’ensemble, je trouve le projet assez peu inspiré et sans amour en ce qui concerne le bureau, les chambres d’enfants, l’appartement indépendant et la buanderie. Il faut absolument en tirer plus.
D’autres s’y connaissent mieux pour la terrasse et les hauteurs.

La séparation est assurée par le couloir, mais pour une subvention KFW, les exigences concernant une unité d'habitation indépendante doivent être strictement respectées. Cela est contrôlé de manière beaucoup plus rigoureuse depuis l'année dernière, alors qu'auparavant, quand les subventions étaient encore distribuées généreusement, il suffisait de dessiner une pièce avec une salle de bain séparée et un coin cuisine sur le plan de construction.
La norme DIN 4109 régit les zones limites entre l'appartement annexe et l'appartement principal en ce qui concerne la protection contre les bruits d'impact, corporels et aériens. Cela augmente toutefois tellement les coûts de construction que cela ne vaut plus vraiment la peine.
(Nous sommes en train de planifier comment intégrer la belle-mère chez nous, ce n'est pas si simple avec les conditions de subvention mises à jour.) Si vous travaillez avec des architectes, ils devraient aussi le savoir.

Entrons maintenant dans le détail d’un véritable appartement annexe.
La fenêtre de toilette sous le carport commun (il faut aimer en tant que propriétaire) et la fenêtre de l’appartement annexe à côté de la terrasse (il faut aimer) sont deux points qui font que déjà l’appartement annexe échoue en raison de son emplacement. Qui voudrait louer cela ?

Allée d’accès : franchir un ! mètre sur 9 mètres, je ne peux tout simplement pas l’imaginer pour le moment. Je l’ai déjà mentionné : rien ne colle en 3D.
Plutôt, le garage devrait probablement glisser vers le haut à droite sur le plan…

Mais concernant l’appartement annexe : pour un appartement annexe, l’unité devrait être agrandie, donc toute la maison prolongée d’environ un mètre. Cela bénéficierait au rez-de-chaussée au séjour, que je trouve déjà trop étroit avec un RBM de 3,88. En haut, cela profiterait à la maison comparé aux petites chambres d’enfants. Naturellement, du fait de la position de l’escalier, tout se déplace, ce qui fera probablement migrer les chambres d’enfants vers la droite du plan, et la chambre vers la gauche.
Comme la maison fait déjà près de 180 m² (ce qu’on ne remarque malheureusement pas, car l’appartement annexe et la chambre principale absorbent beaucoup de mètres carrés) et que même avec l’appartement annexe, le budget est déjà trop serré à cause des énormes travaux de terrassement (la maison est construite contre la pente du terrain), l’appartement annexe et la maison entière sont en fait exclus de la planification, ce qui signifie une perte sèche.
Car les terrassements nécessaires pour avoir une terrasse signifient qu’on construit encore plus sur la pente du terrain, ce qui rend ce terrain inutilisable comme jardin, à moins de le réaliser en terrasses, ce qui engendre des coûts immenses.
Au fait, qu’est-ce que cela signifie ? La flèche nord est-elle fausse ? Une erreur de transcription ? Je vois autre chose.

Pente : de sud à nord 3 mètres de dénivelé (voir pièce jointe topographie)

Topographie ? Le projet ici publié a été réalisé avec un programme courant, vendu sur le marché sous différents noms commerciaux. On peut y entrer des lignes de niveau.
Je possède ce programme aussi, également…
Donc, ce n’est pas un plan topographique !

Suite : si l’appartement annexe est adapté à sa taille, on aurait un couloir d’environ 2 mètres à la porte d’entrée, à partager.
La question de savoir si 4 personnes souhaitent s’imposer cela reste ouverte.
La chaufferie comme sas est alors en quelque sorte exclue, car on ne serait pas encore arrivé dans son logement principal.
Mais soit : la cuisine devra alors évidemment être suffisante, car le congélateur ne sera plus vraiment utile comme espace de stockage hors du logement principal.
L’escalier doit être inversé, ce qui permet aussi d’avoir un plus-value avec le congélateur sous l’escalier. Mais on ne peut pas y mettre plus.
La porte coulissante vers la terrasse doit pouvoir être franchie ouverte. Actuellement, elle est mal placée, car l’îlot se trouve devant.
Quant aux niches, suffisamment été dit… soit ce sont des armoires encastrées conscientes, soit elles ne sont pas planifiées par un amateur.
Le conduit de cheminée disparaît, ainsi il ne gênera plus.
Étage : le bureau ne peut pas servir de chambre d’amis, la chambre d’enfant est trop petite proportionnellement, le couloir est quasi un U inversé si l’on compte l’accès au dressing.
Les fenêtres ne me paraissent pas logiques : pourquoi un dressing, apparemment côté rue, ou une petite buanderie ont-ils une fenêtre pleine hauteur ?
On imagine faire sécher le linge sur le toit du carport ?

Dans l’ensemble, je pense qu’il y a eu un imbroglio mental présenté ici au moyen d’un projet.

Et une entrée privée, si je ne me trompe pas. Donc soit une porte d'entrée propre, soit une porte d'appartement depuis un couloir commun. Ici, elle est simplement détachée du hall/cuisine/salon/salle à manger.

Yep. Pour la KfW, ce n'est actuellement pas considéré comme un appartement indépendant.

Pour moi, en tant que financeur, le budget devient intéressant. 170 m² avec environ 500 k€ = 2 940 €/m² (hors marge). Taxes annexes comprises ? Carport/aménagements extérieurs inclus ? Travaux de terrassement en pente pris en compte ? Brut ou net ?
Je me pose encore une grosse question - sauf si des prestations personnelles très importantes sont apportées (et que l'ameublement est bon marché).