Demande de financement - Combien de documents sont habituels ?

Bof. Les banquiers n'y connaissent vraiment rien en construction ! Ce que nous avons trouvé effrayant, alors qu'ils se vantent de gérer des financements immobiliers depuis xx années. Ils ne connaissent même pas la différence, beaucoup discutée ici, entre entreprise générale et promoteur immobilier, etc. !

Nous voyons aussi que l'erreur vient de notre côté. Nous ne savons simplement pas comment jouer correctement dans le système bancaire. C'est pourquoi nous avions initialement demandé une évaluation ici.

Et vous n'avez aucune idée de financement

Et vous n'avez aucune idée du financement

Tu as tout à fait raison !
Mais c’est justement pour cela que nous cherchons un bon partenaire et lors des discussions précédentes, nous ne nous sommes sentis bien nulle part – et nous nous demandions s’il valait la peine de continuer à chercher ou si c’est une perte de temps, parce qu’ils sont tous comme ça.

Bonjour,

nous avons lancé une demande de financement qui s’est terminée par le fait que la banque ne finance pas si tout ne vient pas d’une seule entreprise !

Avec tout le respect que je vous dois : ce n’est en aucun cas toute la vérité. Après 15 ans d’expérience dans le financement de construction auprès de différentes banques, dans les domaines de l’approbation et de la vente, je peux exclure que ce soit une raison suffisante.

Nous souhaitons uniquement confier nous-mêmes la dalle de sol (maison à ossature bois en construction préfabriquée). Nous économisons simplement beaucoup d’argent si nous engageons une entreprise locale, au lieu que l’entreprise de construction fasse appel à une autre société.

C’est légitime et pas rare - et avec un concept de coûts cohérent, c’est aussi définitivement réalisable. L’essentiel est d’avoir des chiffres fiables, de préférence étayés à l’avance par des offres. Cela sert votre sécurité et celle de la banque.
Formulé de manière générale, les questions suivantes se posent toujours :
Existe-t-il des chiffres fiables ? De qui viennent-ils/venaient-ils ? Ces chiffres sont-ils fondés et rendus plausibles par des offres d’entreprises correspondantes, chargées d’exécuter ces corps de métier ?

Nous avons donc demandé à une deuxième banque, auprès de laquelle nous nous sentions en fait mieux accompagnés. Mais malheureusement, la même discussion commence : si vous commandez quelque chose vous-même, c’est un grand risque pour la banque que la maison ne soit pas terminée.

La deuxième banque, le même problème – est-ce vraiment la faute de la banque ?
Pourquoi cela représenterait-il un grand risque dans la configuration que vous décrivez ? La banque vérifie d’abord si les coûts envisagés sont plausibles (et c’est là que, me semble-t-il, réside le problème) puis, dans un deuxième temps, si les mesures prévues sont bien mises en œuvre étape par étape (versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux). Je maintiens mon point de vue – avec tout le respect que je vous dois, mais cela ne semble être que la moitié de la vérité.

Pourquoi n’avez-vous pas un architecte qui réalise une planification des coûts ? Qui nous assure que vous n’aurez pas besoin de financement complémentaire ? Veuillez fournir pour chaque poste des justificatifs tiers (par exemple comment nous arrivons à la somme estimée (!) pour la sélection complémentaire).

Tout est légitime – la banque finance contre une garantie qui n’existe pas encore et doit s’assurer que celle-ci sera bien achevée, comme prévu et annoncé, avec la somme demandée. À ce propos, elle en a même l’obligation légale. Comme je l’ai dit, je ne comprends pas le problème – cela sert en fin de compte votre propre sécurité.
Au final, l’argent prévu est dépensé, mais l’objet n’est pas terminé. Cela ne sert ni la banque ni vous. Et ce risque doit être évité lors d’une nouvelle construction.

Y a-t-il des exigences accrues depuis la crise du coronavirus ?

Je ne peux parler que de notre maison. Non.

Nous ne savons pas si c’est le processus normal auquel nous devons nous confronter partout, ou si nous devrions plutôt tout abandonner et recommencer ?

Pardon, mais avec cette attitude, vous aurez des problèmes avec chaque banque (raisonnable).

Si on peut croire l’interlocuteur, le montant du prêt correspond aux revenus/apport personnel.

Peut-être est-ce le cas dans l’état actuel – mais ce ne sera plus vrai s’il y a un besoin de financement complémentaire parce que les coûts ont été calculés trop juste.

Nous allons encore insister. Parce que nous avons déjà demandé si les « chiffres et faits de base » concordaient vraiment. Sinon, qu’ils disent honnêtement non ...

Cela ne me semble plus non plus que vous soyez vous-même totalement convaincu de votre projet.

Par ailleurs, un tableau d’architecte est aussi vérifié par la banque – donc l’idée « il suffit d’un simple tampon et la banque accepte » est fausse. Le plus important, ce sont des chiffres fiables.

Nous étions choqués ! Nous voulons simplement attribuer la dalle nous-mêmes (maison à ossature bois en construction préfabriquée).

Je viens juste de tomber sur la citation de mon prédécesseur : de quelle différence d’offre gigantesque parlons-nous donc, qui vous pousse à cette idée folle de retirer la dalle du volume du contrat du maître d’œuvre ?
Cela figure clairement dans mon classement des plus grosses absurdités à envisager lors d’une construction.

J'avais compris que la dalle de sol n'était pas incluse dans le périmètre. Cela arrive d'ailleurs souvent chez les fournisseurs nationaux.

J'avais compris que la dalle de fondation n'était pas incluse dans la portée.

Je l'avais déjà commenté en avril de cette année ...

Cela avait sa raison d’être (pour les maisons "prêtes"), lorsque l’on construisait encore en règle générale avec une cave. Aujourd’hui et pour la maison "massive", cela me semble être une cosmétique des prix légale mais discutable. Au minimum, j’inclurais en option la dalle de fondation "depuis le terrain brut" et la ferais également exécuter par le même prestataire. Avoir le "haut de la dalle" comme interface de garantie ne me plairait pas.

... là, il s’agissait d’une maison "massive". Pour les maisons "prêtes", c’est en principe la même chose : scinder une maison et sa "superstructure" en deux unités de production peut avoir du sens ou pas. Si la maison est hétérogène en ce sens que la partie hors sol est, en principe, une construction de charpentier et que la partie en contact avec le sol est une construction de maçon ou de béton, alors nous avons une raison valable pour une division qui réside dans les compétences différentes. Une cave est un domaine de compétence complexe, là où la même entreprise pourra probablement devenir experte soit pour du poisson soit pour de la viande. En revanche, pour une maison à dalle, on devrait pouvoir attendre, à mon avis, que le prestataire intervienne au moins juridiquement comme un fournisseur système auprès du client, au lieu d’attendre impudemment que le client accepte son offre pour seulement la carrosserie, le moteur et la boîte de vitesses, mais qu’il se procure à ses risques et périls les essieux et la suspension. Que le prestataire dise ouvertement et honnêtement "laisse-moi grappiller des raisins secs et débrouille-toi tout seul pour cette position qui ne m’arrange pas" ou qu’il choisisse la voie élégante de la contre-offre pour vendre au client cela comme sa propre sagesse revient au même au final : c’est-à-dire à un risque refilé au client. Qui tombe dans ce piège comprend probablement aussi peu de la construction que la banque moquée ici ne comprend vraisemblablement pas le financement.
OKKD peut être une interface raisonnable (aussi au niveau des garanties), OKBP ne l’est pas - du moins entre l’entrepreneur général et le maître d’ouvrage - en toute bonne foi.
À ce stade, mon voyant personnel d’alarme financière se serait allumé et, avec le bourdonnement qui va avec dans l’oreille, j’aurais aussi lu l’état des coûts. Je ne veux pas renflouer en permanence les banques avec mes impôts, simplement parce que certains maîtres d’ouvrage considèrent la naïveté comme un privilège légitime du profane.