Expériences de décision de financement

les contrats d’épargne logement n’ont en tout que 2x une raison d’exister.

1) quand les taux d’intérêt sont très élevés, on souscrit un contrat d’épargne logement (où l’on avait encore 1-3 % d’intérêts créditeurs) pour obtenir de meilleurs taux quand les taux sur le marché sont bas. Mais je pense que cette possibilité est devenue obsolète, et que nous ne reverrons guère les contrats d’épargne logement avec un taux de crédit de 1,50 %.

2) couverture du taux pour l’avenir
c’est ce qui est plutôt intéressant. On s’achète un « taux avantageux » pour l’avenir.
Bien sûr, ici on rembourse avec un taux d’intérêt de seulement 0,10 %, mais en contrepartie on bénéficie pour l’avenir d’un taux de prêt de 2,00-2,50 %, ce qui devrait être très intéressant dans la situation actuelle.

L’avantage du contrat d’épargne logement est évident pour les financements à taux fixes longs. Si je dois financer 60 %, 70 % du coût total, alors je peux conclure une fixation du taux d’intérêt pour 20-30 ans avantageusement via les assurances/banques.

Mais si je veux financer à long terme 80 % - 90 % des coûts, les majorations sont tellement énormes que cela ne vaut pas le coup (car il y a aussi peu de banques/assurances qui acceptent de financer aussi longtemps à des montants aussi élevés. La plupart s’arrêtent à 80 %, et alors il faut prendre 80 % de la valeur déterminée (donc plutôt 70 % ou moins en fait).

C’est pourquoi cette combinaison vaut finalement le coup :
banque, avec 15 ans, puis caisse d’épargne logement avec 15-18 ans, et on est débarrassé des dettes. On peut fixer la mensualité dès le départ, et on sait exactement quels sont les intérêts/coûts sur 30-33 ans.

d’où cette combinaison vaut finalement le coup :
Banque, pendant 15 ans, ensuite caisse d’épargne logement pendant 15-18 ans, et on est libéré de ses dettes. On peut fixer la mensualité dès le départ, et on sait exactement quels intérêts/frais on aura pendant les 30-33 ans.

Ce modèle est actuellement notre préféré. On a une mensualité connue jusqu’à la libération de la dette.
Ce qui est aussi intéressant dans notre offre, c’est que nous pourrions injecter jusqu’à 5 % p.a. supplémentaires à la fois dans le prêt TA et dans le contrat d’épargne logement. Dans le prêt TA, on profiterait de l’effet des intérêts composés, ce qui est bien sûr intéressant. Et dans le contrat d’épargne logement, on peut encore économiser 5 % supplémentaires, au cas où on aurait déjà utilisé les 5 % sur le prêt au bout d’un an.

Les premières années, ce n’est pas très excitant, la mensualité est déjà assez élevée avec les taux actuels. Mais dans 10 ans, avec l’inflation et les augmentations de salaire prévues, ce sont de bonnes manières d’être libéré de ses dettes plus rapidement.
Dès qu’on arrive au prêt épargne logement, on peut aussi rembourser autant qu’on veut à tout moment. Ce sont justement les dernières 15 années environ que je trouve cette possibilité particulièrement intéressante. C’est aussi un joli bonus.

Alors, nous avons également conclu en 2015 un contrat d’épargne-logement de 120K pour lequel nous payons chaque année 0,7 % d’intérêts, ce qui revient dans notre cas à 70 € par mois, et pour lequel nous recevons 0,25 % d’intérêts pendant la phase d’épargne. Parallèlement, nous avons deux anciens contrats d’épargne-logement de 2010 avec un taux d’intérêt de 1 % déjà alimentés avec des montants à cinq chiffres, qui, après 10 ans, permettront de rembourser la dette restante du prêt bancaire de 100K à un taux de 1,45 %. Pour cela, pour un épargne-logement de 40K, nous prendrons encore environ 16K de prêt à 1,95 % et nous retirerons simplement les 16K épargnés d’un autre (épargne-logement de 20K). Ensuite, il y a un « risque résiduel/delta » d’environ 5000 € (pour le prêt bancaire à rembourser), que nous paierons soit avec nos économies, soit en le refinançant lors du prêt suivant.

Pourquoi avons-nous choisi cette structure ?!
1. Nous avions déjà les deux contrats d’épargne-logement, que nous avions conclus avant de nous intéresser sérieusement au sujet de la construction, aussi parce que j’ai un beau-père assez conservateur qui nous avait conseillé cela à l’époque.
2. Nous avons ainsi acheté une certaine sécurité de taux d’intérêt, qui ne semblait pas nécessaire pendant longtemps, mais qui nous permet maintenant de dormir parfaitement tranquilles.

Pendant longtemps, il semblait que nous n’aurions pas besoin de l’épargne-logement sous cette forme, et j’ai de temps en temps vérifié à quelles conditions je pourrais financer la dette résiduelle après 10 ans, entre 85K et 120K environ, selon ce que nous ferons avec les deux anciens épargnes-logement, et j’ai toujours lu des taux d’intérêt entre 0,5 % et 0,85 %, ce qui m’a déjà réjoui.
Cela aurait évidemment été la solution la plus simple, un financement complémentaire à 0,5 % qui rembourserait tout, ensuite soit continuer à alimenter les deux anciens contrats d’épargne et profiter des intérêts, soit simplement retirer l’argent et le déduire du montant du financement. Probablement, nous aurions alors financé un peu plus et laissé courir les contrats, puisque le taux de 1 % est plus élevé que celui de 0,5 % - 0,85 % et que nous aurions ainsi un joli coussin pour une nouvelle voiture ou des imprévus.

Mais maintenant, il semble plutôt que nous devrons peut-être avoir recours aux taux de 2,95 % et 1,95 % des épargnes-logement, ce qui ne nous tue pas non plus avec une dette restante d’environ 85K.
Nous verrons où iront les taux jusqu’en 2025 et pourrons alors prendre une décision relativement facile sur ce qui est le plus judicieux pour nous.

Comme les différents paramètres sous forme de texte peuvent être un peu difficiles à comprendre, je les résume ici :
Financement de la maison 2 crédits :
1. Épargne-logement de 120K avec 0,7 % d’intérêts annuels = 70 euros par mois, alimentée à 0,25 % pendant 10 ans. Dette résiduelle après 10 ans d’environ 65K, avec un taux d’intérêt de 2,95 %.
2. Prêt amortissable à la banque avec un taux d’intérêt de 1,45 % et une durée de fixation du taux de 10 ans, et une dette résiduelle d’environ 61K.

Anciens contrats d’épargne-logement :
1. 40K à 1 % d’intérêt pendant la phase d’épargne et environ 24K épargnés à la fin de la période de fixation du taux du prêt bancaire. Pour rembourser le prêt bancaire, les restants environ 16K à un taux de 1,95 %.
2. 20K à 1 % d’intérêt pendant la phase d’épargne et environ 16K épargnés à la fin de la période de fixation du taux du prêt bancaire.
Le total s’élève ainsi à 56K, ce qui couvre les 61K du prêt bancaire sauf 5000 €, qui pourront être couverts autrement.

Ce que je veux dire par là, c’est qu’il n’y a pas toujours qu’un seul chemin qui mène à Rome et qu’un contrat d’épargne-logement n’est pas toujours la pire solution. Il a tout à fait une justification. Par exemple, depuis 2010, j’ai aussi profité mensuellement de 40 € d’épargne salariale avec une part employeur de 26,60 € via l’épargne-logement, bien avant que nous ne commencions la construction. Cela représente presque 5000 € rien que de parts employeur jusqu’à l’utilisation du prêt.

Désolé pour le long texte :p

Les premières années sont plutôt peu intéressantes, le taux est déjà suffisamment élevé aux taux actuels. Mais dans 10 ans, avec l'inflation et les augmentations de salaire attendues, ce sont de bonnes façons pour devenir libre de dettes plus rapidement.

Si l'inflation est plus élevée que mon taux d'intérêt, rembourser par anticipation devient alors peu attrayant. Avec les hausses de taux d'intérêt attendues et en cours, les produits d'investissement parallèles deviennent plus intéressants que de rembourser le crédit.

Juste une piste de réflexion...

Et n'oubliez pas non plus, chez les détenteurs de contrats d'épargne-logement, toutes les frais comme la lourde [Abschlussgebühr] et la [Umschreibung] !

Et comme déjà mentionné : en phase d'épargne, il n'y a quasiment pas d'intérêts !

Nous avons financé sans contrat d'épargne-logement, pour les raisons suivantes :
- les coûts totaux étaient trop opaques
- la mensualité aurait été plus élevée qu'avec le prêt amortissable
- un certain risque lié à l'attribution existe :
- que se passe-t-il si dans 15 ans on n'est plus solvable ?
- écart de financement entre la fin du prêt et l'attribution du BSP,
- la solvabilité de la caisse d'épargne-logement ?
- avec un prêt bancaire classique, on peut résilier exceptionnellement à tout moment après 10,5 ans en cas de meilleure offre. Avec la combinaison TA prêt + BSP, rien n’est remboursé après 10 ans, le montant du prêt restant est encore très élevé.
De plus, je ne sais pas si une résiliation anticipée du BSP a réellement un sens.

Je ne veux pas dénigrer ici la combinaison TA + BSP, elle est souvent utilisée et fonctionne visiblement aussi.
C’est aussi un pari sur l’avenir et selon comment les choses évoluent, on gagne ou on perd parfois.