Estimation des coûts pour la construction d'une maison d'architecte - périphérie de Munich

Salut ! C’est une très longue liste de souhaits et on peut compter au moins 1,5 m. Un architecte qui pense pouvoir construire moins cher n’est lui-même pas un promoteur immobilier qui connaît les prix actuels.

Nous construisons à 50 km de Munich, le début des travaux est ce mois-ci donc les gros postes sont mis en concurrence. J’ai présenté le projet ici, au cas où tu aurais envie de jeter un œil. En gros : 240 m², sous-sol complet + rez-de-chaussée + étage avec toit plat. L’étage comprend 2 salles de bain, 3 chambres d’enfants, chambre parentale avec dressing. Garage double attenant. Photovoltaïque avec stockage. Pas de maison intelligente / KNX. ! Piscine de 9 x 3,5 m. Les fenêtres du rez-de-chaussée vont du sol au plafond. Planification selon HOAI phase 1-7. Tout cela plus les aménagements extérieurs etc. se situe exactement là où tu as fixé ta limite.

Nous avons d’abord regardé aussi chez quelques fournisseurs de maisons préfabriquées haut de gamme. Par exemple Weberhaus fait aussi des maisons d’architecte et là on commence aussi directement à 1m++ (prix il y a un an).

J’espère que cela aide.

D'accord, c'est probablement plus grand que ce qu'on pourrait penser au premier abord, mais si les chiffres inscrits sont à peu près corrects, cela devrait tout de même faire environ 780 m² selon une estimation grossière et sans garantie ;-) (arrondi avec un coefficient d'emprise au sol de 0,2, cela correspondrait à environ 155 m²). S'il ne s'agit que de cette seule parcelle, il n'y a bien sûr rien à fusionner, pardon, on devrait dire « réunir » ici correctement.

À l'est, tu as une distance de 4 m entre la fenêtre de construction et la limite, à l'ouest en revanche, avec 6 m, c’est même le double de la marge de construction minimale habituelle. Avoir seulement 3 m de chaque côté permettrait donc d'élargir la maison de 3 m au total. Cela permettrait à la maison d'exploiter sa surface au sol possible même si elle se recule plus loin qu'actuellement la maison existante de la rue.

11ant, la première partie me semble indiquer que tu as de sérieuses inquiétudes concernant la taille du terrain – vérité 1060 m² contre estimation à 780 m². La différence est significative.
Je ne trouve nulle part le coefficient d'emprise au sol de 0,2. Ni dans l'exposé, ni dans les plans dont je dispose. Aucun architecte n’a levé la main non plus.
Que proposes-tu dans ma situation ?

Salut ! C’est une très longue liste de souhaits et on peut compter au moins 1,5 m. Un architecte qui pense pouvoir construire moins cher n’est pas lui-même un promoteur qui connaît les prix actuels.

Nous construisons à 50 km de Munich, début de chantier ce mois-ci, donc les gros lots sont attribués. J’ai présenté le projet ici si tu veux jeter un œil. En résumé : 240 m², sous-sol complet + rez-de-chaussée + étage avec toit plat. L’étage comprend 2 salles de bains, 3 chambres d’enfants, chambre parentale avec dressing. Garage double attenant. Photovoltaïque avec batterie. Pas de maison intelligente / KNX. ! Piscine 9 x 3,5 m. Les fenêtres du rez-de-chaussée sont au sol / hauteur de pièce. Planification selon les phases 1 à 7 de la HOAI. Tout cela plus les aménagements extérieurs est exactement là où tu as fixé ta limite.

Nous avons aussi d’abord regardé chez quelques fournisseurs haut de gamme de maisons préfabriquées. Par exemple Weberhaus fait aussi des maisons d’architectes et on commence alors directement autour de 1 million++ (prix d’il y a un an).

J’espère que ça aide.

C’est vraiment un projet génial que vous entreprenez là. Chapeau ! En même temps, c’est aussi une bonne référence de coûts pour moi.
Au final, il me devient de plus en plus clair que nous devons déjà faire des compromis décisifs. Je dois réfléchir en moi-même où commencer à « supprimer ». L’architecte aidera finalement.

Si je peux demander, quel budget prévoyez-vous actuellement pour la réalisation complète de la piscine (incl. infrastructure) ?

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Que proposes-tu dans ma situation ?

En ce qui concerne la taille du terrain, mesure simplement avec Bayernviewer, tu sauras alors.

Une autre question liée au projet qui se pose à moi est la suivante : comment choisir le bon architecte et le faire intervenir au bon moment ?

Fondamentalement, notre démarche était la suivante : nous avons donné le coup d'envoi familial pour le projet. Je me suis plongé dans tous les détails pendant les week-ends et les soirées. Ensuite, une analyse de marché exhaustive de toutes les offres de terrains possibles a suivi. Parallèlement, j’ai parlé de manière informelle avec 1 ou 2 architectes.

Ensuite vient la spirale d’achat bien connue. Tu trouves des terrains, tu t’y intéresses, tu visites, tu évalues, soudainement, sur 40 objets, il n’en reste plus que 4 favoris, tu veux tout à coup le premier objet et, d’un coup, tu es en manque de temps.
Entre-temps, tu n’as pas eu le temps de choisir tranquillement l’architecte qui te convient et qui va désormais t’accompagner.

Maintenant, j’ai 3 architectes, tous très différents. La semaine prochaine ou celle d’après, je dois finaliser l’achat du terrain. J’aimerais bien avoir comme référence un architecte à bord, qui vérifie avec moi en binôme.

De plus : si j’avais aujourd’hui déjà le terrain et le choix entre 3 architectes, qu’est-ce qui devrait principalement guider la décision et combien de travail d’acquisition peut-on attendre des architectes ?

Pour la taille du terrain, mesure simplement avec le Bayernviewer, tu sauras alors où tu en es.

C’était une excellente idée et je l’ai fait immédiatement selon ma meilleure compréhension en comparant grossièrement les limites avec le plan d’urbanisme.
Voilà, cela devrait correspondre à peu près.

11ant, la première partie me semble indiquer que tu as des préoccupations sérieuses concernant la taille du terrain - réalité 1060 m2 vs estimation 780 m2. La différence est significative.
Je ne trouve nulle part la densité de surface au sol 0,2. Ni dans l’exposé, ni dans les plans en ma possession.

Concernant la taille : mon estimation a été réalisée par recalcul selon l’échelle approximative d’un extrait de plan de ton autre message et sans garantie, en raison de l’imprécision méthodologique. Mais Bayernviewer doit bien savoir cela avec exactitude.
Concernant la densité de surface au sol : tu la trouves dans le plan d’urbanisme, dans ton cas non pas sous forme décimale (la valeur 0,2 serait courante dans des cas comparables et correspondrait à mon estimation susmentionnée), mais déjà calculée en mètres carrés (et arrondie). C’est dans ce cas l’inscription "Grundriss 155". Pour 1060 m2 ce serait une valeur inhabituellement restrictive, mais ici cela s’explique probablement par des calculs réels (sans doute avec de petites majorations) comme échelle de la volonté de développement de la commune.

Une autre question relative au projet qui se pose à moi est : comment choisir le bon architecte et le faire intervenir au bon moment ? [...]
J’ai maintenant 3 architectes, tous très différents. La semaine prochaine ou celle d’après je dois finaliser l’achat du terrain. J’aimerais en référence avoir un architecte à bord qui vérifie avec moi en final à deux.
De plus : si j’avais déjà aujourd’hui le terrain et le choix entre 3 architectes, qu’est-ce qui devrait principalement motiver ma décision et combien de travail de prospection puis-je attendre des architectes ?

Sur la démarche que je juge recommandable, je me suis déjà exprimé dans le message #23, auparavant tu as reçu dans le message #20 une indication sur un autre de mes lieux d’activité (et à nouveau dans le message #23 comme double sécurité une expression à rechercher sur Google entre guillemets, avec laquelle tu ne peux pas te tromper de chemin).
« Trois architectes très différents » est une bonne base pour penser que finalement un seul est vraiment « le bon » : car il doit d’abord te correspondre davantage qu’au terrain. Travail de prospection : continue de rêver, dans ce choix tu n’es pas la plus belle mariée avec une maison individuelle. Éventuellement tu n’auras pas beaucoup plus de choix que le crapaud à embrasser ;-)
Par la recherche sur le forum, tu trouveras avec le « mot-clé » ;-) « Gerddieter », « écrit par 11ant » des messages dans lesquels j’explique la sélection des candidats qui « brillent » par l’incompétence de calcul critiquée à juste titre par et/ou un amour du design économiquement déconnecté de la réalité.
Pour l’évaluation de la constructibilité par visite sur place, je ne te vois pas vraiment devoir « emmener » un architecte, la réutilisation de la substance existante n’est pas en question. Par contre, il pourrait être utile de dénicher en amont auprès du service d’urbanisme quelles demandes préalables de construction refusées il y a peut-être déjà eu pour le terrain. Je n’ai aucun doute ici quant à la constructibilité de principe, avec une maison pas trop étroite. Si tu as des motifs d’inquiétude à ce sujet, cela pourrait théoriquement être prévu par des clauses dans le contrat d’achat.