¿Qué podemos financiar?

Hola,

después de que durante varios años el tema de la casa propia nos ha estado rondando la cabeza, hemos decidido aventurarnos. Como hace algunos años nos mudamos del norte de Alemania a Múnich, primero tuvimos que acostumbrarnos a las sumas de construcción aquí. El susto ya pasó y los precios no han mejorado realmente en los últimos años, por eso "ahora o nunca".

Como ambos somos bastante conscientes de la seguridad, nos planteamos la pregunta de qué podemos permitirnos de forma realista. Actualmente tenemos un inmueble en vista al sur/suroeste de Múnich por el que tendríamos que calcular aproximadamente 800.000€ (+/-25.000). Pero quizás un poco sobre nosotros:
- 30 + 32
- Ingresos: 3.400 + 4.500€/mes (sin pagas extra de Navidad, vacaciones), jornada completa 40h
- Niños planeados en 2-4 años
- Capital propio: 160.000 € / de los cuales 20.000 deben permanecer como reserva
- Piso en propiedad: valor 115.000 con deuda pendiente de 65.000€ - alquilado y se autosostiene
- tasa de ahorro mensual conjunta: aprox. 4.500€ (+/- 200€)

Gastos:
- alquiler actual sin calefacción: 810€ + 180€ gastos adicionales
- leasing: 300€/mes (incluye seguro e impuestos)
- gasolina: 150€/mes
- comida: 500€/mes
- diversión: 400€/mes
- viajes: 800€/mes
- varios: 300€/mes

Cuando tengamos hijos, un salario de 3400€ se reducirá aproximadamente a 2100€ (en el permiso parental, por supuesto menos). ¿Ven ustedes factible los 800.000€?

Ya tenemos promesas de financiación de varios bancos, pero de alguna manera da miedo con esas sumas. Además no recibimos dinero de la familia, sino que todo lo hemos ganado nosotros mismos y también tendremos que seguir ganándolo en el futuro.

Si son niños, un salario de 3400€ se reducirá a aproximadamente 2100€ (por supuesto menos durante la baja parental). ¿Son los 800.000€ factibles desde vuestra perspectiva?

Factible sí (de lo contrario, varios bancos no ofrecerían la financiación), si ambos trabajáis toda vuestra vida. La pregunta es si queréis pagar más de 3.000 € al mes al banco o si no hay alternativas como, por ejemplo, un piso, un poco más de desplazamiento. También se restringirá vuestro estilo de vida, sobre todo cuando haya un niño.

Tenéis que decidir qué os vale una casa.

Boh..esa es una suma de la que uno debe ser consciente de que no es para pagarla. Aquí solo se puede esperar que los precios de las propiedades en MUC sigan subiendo o al menos no se hundan y que en 20 años se venda con beneficio. Porque estar 30 años pagando una cuota mensual de 3000€ no me gustaría.

Eso también sería demasiado para mí. El beneficio es excelente... pero el capital propio debería ser considerablemente mayor. El 50 % es, con ese volumen, sin duda un buen valor para dormir tranquilo. Nosotros tenemos 1,2 millones con aproximadamente 700 mil de capital propio. Eso encaja bien y el crédito es manejable. El valor de la casa siempre es así mucho mayor que el capital propio. Con eso, prácticamente no hay riesgo.

¿Cuánto de vuestro capital propio tendríais que destinar a los costes accesorios de adquisición? ¿Agente inmobiliario, impuesto sobre transmisiones patrimoniales? ¿Queda algo para que al menos ya os pertenezca una parte de vuestra propiedad? Yo he pagado (en TH) un 14,5% de costes accesorios, es decir, para vosotros quedarían entonces (si los números son así y 20.000 € como reserva) apenas 24.000 € para la propiedad, es decir, un 3%. Harakiri...
Por desgracia, tampoco tenéis derecho a ninguna ayuda (Baukindergeld).

¿Cuánto de vuestro capital propio tendríais que dedicar a costos adicionales de adquisición? ¿Agente inmobiliario, impuesto de transferencia de bienes inmuebles? ¿Queda algo para que al menos ya os pertenezca una parte de vuestro inmueble? Yo (en TH) pagué un 14,5% de costos adicionales, es decir, para vosotros quedarían (si los números son así, y con 20.000 € de margen) apenas 24.000 € para el inmueble, es decir, un 3%. Harakiri...
Por desgracia, tampoco tenéis derecho a ninguna subvención (Baukindergeld).

Es una buena objeción. El impuesto de transferencia de bienes inmuebles, notaría y registro de la propiedad son en BY alrededor del 6% del precio de compra. Las comisiones del agente inmobiliario no tienen límite, pero he visto que en la zona de Múnich son un 3,57% con IVA incluido.

Si ahora el inmueble cuesta 800.000 €, ya se van 80.000 €. Quedan entonces solo 60.000 € menos el margen. Eso es una financiación del 92,5%.

Si realmente es así y además de los 800.000 € hay costos adicionales, entonces creo que es poco capital propio para financiar sano.

Y no tenéis hijos todavía. Dejando de lado el tema de la baja por paternidad y los ingresos temporales menores, Múnich no es barato en cuanto a cuidado infantil.