Préstamo inmobiliario con alta garantía, pero con bajos ingresos corrientes

: muchas gracias por la información útil. A continuación, más dudas.

1.
¿Qué significa la imputación proporcional de los dividendos/intereses? ¿Con qué porcentaje exactamente?

2.
Si se calculan entre 700 y 2.000 € como gastos de manutención, ¿por qué tu primera evaluación fue que con un ingreso mensual (de pensión) de 1.500 € no me concederían un crédito? Esta cantidad está claramente por encima del valor medio de ese rango.

3.
Cuando recibo intereses o dividendos, generalmente los reinvierto pronto, por lo que no tengo más dinero en el bolsillo. Por ejemplo, si tengo un fondo de bonos acumulativo, los intereses se contabilizan internamente. Podría vender inmediatamente participaciones por el valor de los intereses, y las participaciones restantes tendrían exactamente el mismo valor que al inicio del período de intereses. Y, si recibo los intereses en efectivo o vendo participaciones, al final es lo mismo. Por lo tanto, no entiendo esta regla, pero la acepto si en vuestro banco (o probablemente en general) se maneja así.

SPV:
4.
No sabía que el 20% del precio de compra Y los costes adicionales deben/deberían cubrirse con capital propio. Siempre pensé que bastaban el 20% de capital propio sobre la suma del precio de compra + costes adicionales. Claro, con un aumento correspondiente del tipo de interés.
No puedo entender que los costes de explotación sean tan bajos.
¿Incluyen también los costes administrativos como contabilidad, etc.? ¿Se ha calculado también una falta de alquiler o simplemente se calcula con una tasa de ocupación del 100%?

5.
Toda sociedad tuvo que empezar alguna vez con un SPV. Si cada banco solo trabajara con iniciadores experimentados con la puesta en marcha, nunca habría existido un SPV, así que en algún momento hay que empezar, ¿no?
Sí, al menos me han propuesto la idea de lanzar algo así.
Claro que hay muchas sociedades normales que usan esos SPV. Pero también hay inversores particulares no comerciales que inician algo así. ¿Dónde tendrían ellos la posibilidad de poner algo así en marcha?

:
Aunque lo repita a menudo: contactaré con mi banco solo cuando tenga suficiente conocimiento sobre las prácticas de concesión de créditos (gracias a nordanney he aprendido bastante). Además, quiero esperar a recibir una resolución definitiva de pensión y quizás poder demostrar un pago de pensión mayor al banco.
La cuestión central del hilo es, ¿qué es ingreso real?
Los salarios pueden desaparecer tan fácilmente como los ingresos por alquiler o los pagos recibidos de particulares. No es más seguro que cualquier otra fuente de ingresos, como por ejemplo, rendimientos de capital de valores o pagos de conocidos.

:
No, estas folletos no los voy a leer seguro. Lo que me interesaba saber es: ¿Qué requisitos legales existen y qué es normativa interna del banco? Porque con los requisitos legales no se puede negociar. Deben cumplirse sin peros. Pero con la normativa interna del banco se puede, al argumentar, conseguir desviaciones de las reglas habituales.

: muchas gracias por la información útil. A continuación, más dudas.

Como ya se dijo en el otro hilo, si sabes del tema, no necesitas nuestras respuestas o pregunta a TU banco sobre el cálculo KDF. Solo te puedo decir que, después de tu primera publicación (totalmente incompleta), no serías capaz de afrontar el servicio de la deuda con nosotros. Punto.

Como ya dije en el otro hilo, si sabes del tema, no necesitas nuestras respuestas o pregunta a TU banco sobre el cálculo KDF. Solo puedo decirte que, después de tu primera publicación (totalmente incompleta), no serías capaz de cubrir tus obligaciones financieras con nosotros. Punto.

Con nosotros también.

Dos citas cortas:

. Mi "balance total" personal / volumen de crédito está muy por encima del rango de 7 cifras. (también poseo otras propiedades financiadas con deuda [..]

Ah. Balance de 7 cifras, varias propiedades, un rendimiento del 20% sobre el capital propio y luego esto:

yo con un ingreso mensual (de pensión) de 1.500 €

Sinceramente.... solo estás contando tonterías.
El hilo ya solo sirve para la diversión general sobre tu castillo de naipes.

:
No, seguro que no leo esos folletos. Lo que me interesaba era: ¿Cuáles son los requisitos legales y cuáles son las regulaciones internas del banco? Porque con los requisitos legales no se puede negociar. Deben cumplirse sin ningún tipo de excepción. Pero con las regulaciones internas del banco, mediante la argumentación, sí se puede conseguir una desviación de las normas habituales.

Esos son los requisitos legales... ¿tu comprensión lectora no es muy desarrollada, verdad?

:

Tengo idea de en qué propiedades se debería invertir, cómo debería ser la financiación, para eso no necesito apoyo (pero estoy dispuesto a discutirlo a nivel objetivo, algo que, salvo algunos pocos como tú, parece no ser posible en este foro). Sin embargo, de lo que tengo (demasiado) poca idea es: ¿bajo qué condiciones otorgan los bancos préstamos? Hasta ahora los he conseguido sin problemas y nunca me había preocupado demasiado por ello. Pero ahora la situación es diferente. Un complejo no tiene nada que ver con el otro. La aclaración de esta cuestión sobre la concesión del crédito es la razón por la que me he registrado aquí.

Entraré en una negociación con un banco cuando conozca suficientemente las condiciones marco o pueda realizar los ajustes correspondientes con antelación (y también reciba una resolución definitiva de pensión). Gracias a ti he adquirido nueva información, pero aún no es suficiente para poder evaluar adecuadamente la situación, ya que terminaré aproximadamente con una anualidad del 6% y por eso cada aspecto cuenta, para saber si será suficiente o no.

Lo que no me queda claro sobre todo son los siguientes puntos esenciales para mí:

1.

En algunas propiedades el alquiler actual está (a veces claramente) por debajo del nivel del precio de mercado. Un agente inmobiliario me indicó que el alquiler debería incrementarse, lo cual sería jurídicamente posible de inmediato.

Pregunta:

¿Qué valor es relevante para el banco? ¿El alquiler que se puede obtener en el mercado o la cuantía actual del alquiler concreto?

Por ejemplo:

alquiler actual 900 €.

Alquiler para propiedades comparables 1.000 €.

¿Entonces el banco toma 800 € o solo 720 €?


2.

¿Cómo es cuando en una financiación se acuerda un tipo de interés fijo hasta el vencimiento final, es decir, hasta la amortización completa? ¿Se exige para tal financiación una anualidad del 6% aunque teóricamente no pueda llegar a ocurrir?


3.

Si pignoro valores líquidos al banco, ¿no se pueden prorratear proporcionalmente al plazo?

Por ejemplo:

el plazo medio restante del crédito es de 30 años. Pignoro al banco un valor equivalente a 30.000 € en valores. ¿Se generaría así para el cálculo de los ingresos corrientes una contribución adicional de 1.000 € por año (=30.000/30), o bien una cuota según el nivel de riesgo, por ejemplo, 50% para acciones, es decir, entonces 500 €, o 80% para bonos, 800 €?


4.

¿Es esta regulación de anualidades un criterio inflexible para ustedes o también se conceden créditos a quien solo llega a una anualidad del 5,8% (pero aporta, por ejemplo, más capital propio de lo habitual)?

:
Me da completamente igual lo que otras personas —que no me son cercanas— piensen de mí. Por mí puedo ser un indigente quebrado, si eso te hace sentir mejor. Por cierto, tu comportamiento es muy típico; la mayoría de los alemanes no desean éxito financiero a los demás (incluso con antiguos amigos más cercanos en ocasiones) o no soportan que otros tengan más éxito financiero que ellos mismos. Los americanos son diferentes. Lo toman como un estímulo, mientras que los alemanes intentan inflar su ego buscando argumentos endebles sobre lo que el otro hizo mal o tratan de convencerse de que las acciones del otro solo son inventadas; sin embargo, rara vez se les ocurre cambiar su propia mentalidad, qué curioso. Pero ya estoy acostumbrado a este tipo de comportamiento.

aero2016:
Sí, me queda claro que esos folletos son los requerimientos legales. Pero no tengo ni ganas ni la fuerza física para leerlos por completo, pero aun así gracias por la indicación.