Préstamo inmobiliario con alta garantía, pero con bajos ingresos corrientes

¿Juega un papel un ingreso bajo en la concesión del crédito / la tasa de interés si el crédito está más que adecuadamente garantizado (sobregarantizado)?

El nivel de la tasa de interés depende principalmente del valor de la garantía. Ahí deberías poder contar con una tasa de interés razonable.

PERO: La pregunta de si realmente vas a obtener un crédito y si podrás pagarlo se mide sólo en una pequeña parte por el valor de las garantías, sino principalmente por tu capacidad de pago del servicio de la deuda. El banco no tiene interés en basarse solo en tus propiedades cuando sabe exactamente que en realidad no puedes pagar el crédito con tus ingresos. Sin embargo, cada banco calcula de manera diferente qué se considera ingreso y en qué cantidad.

Por ejemplo, en nuestra entidad (aunque como cliente comercial) tendrías que poder cubrir una anualidad de al menos el 6,05 % en propiedades residenciales, sin importar cuál sea la tasa de interés real. Por lo tanto, en nuestra entidad habría un rechazo claro después de unos pocos minutos de consulta. Otros bancos piensan diferente.

Primero, un poco más de detalles sobre mi proyecto:
No quiero mantener esta propiedad que voy a comprar de forma permanente y pagar el crédito durante décadas. La duración prevista es de aproximadamente 7 años (más o menos cuando vence la tasa fija del primer crédito) y luego quiero vender la propiedad recién adquirida para liquidar completamente el nuevo crédito y usar el saldo restante para amortizar una parte significativa del primer crédito.

Sobre la capacidad de pagar las cuotas del crédito en curso:

Por supuesto, para el banco debe estar asegurado que la cuota del crédito se pueda pagar siempre (o al menos debe poder asumirlo).
Es cierto que mis ingresos actuales de pensión no son suficientes para cubrir las cuotas del crédito. Pero eso no es necesario por diversas razones:

1.
Conozco a alguien que tiene aproximadamente 5 millones de euros de deuda crediticia (con un valor inmobiliario de quizás unos 6 millones); él paga más de 15.000 € mensuales en cuotas de crédito con un salario de empleado (no funcionario) de unos 4.000 €. Así que la afirmación de que la cuota del crédito debe ser cubierta únicamente con el ingreso corriente sería definitivamente falsa.
Los ingresos por alquiler, al igual que los ingresos por capital (dividendos, intereses, etc.) y los ingresos por trabajo o pensión, deben considerarse para el ingreso mensual; esto es indiscutible. Sé que los bancos generalmente aplican un porcentaje del 80% para considerar los ingresos por alquiler (por favor corregidme si otro porcentaje es habitual). Estos 80% son aproximadamente lo que queda después de deducir los costos de administración (reparaciones, vacancias, etc.) para pagar la cuota del crédito. Entonces, para mí esto es un juego de suma cero real en términos de liquidez, sin contar que los alquileres probablemente aumentarán en el futuro y los intereses del crédito están fijos, por lo que probablemente se genere un ingreso adicional con estos alquileres, y esto ya después del descuento por riesgo.

2.
Como mencioné al principio, esta toma de crédito está limitada por mí a unos 7 años. (se puede incluir en el contrato que la propiedad debe venderse antes de 7 años; como dije, incluso si esta cláusula no estuviera en el contrato, de todos modos vendería esta propiedad a los 7 años aproximadamente).
Con mis ahorros podría cubrir las cuotas durante 7 años sin problema y aún tendría suficiente para vivir durante ese período, incluso si no tuviera pensión o salario. Pero sí recibo pensión o, si mi salud mejora, ingresos laborales más altos. (claro, teóricamente puede pasar que no encuentres trabajo o te despidan, etc., pero eso le puede pasar a cualquiera que no sea funcionario).
Si es necesario, podría dejar una cantidad X como garantía en el banco para las cuotas del crédito, que no podría tocar.
Por ello, el pago continuo de las cuotas del crédito ESTÁ FACTUALMENTE ASEGURADO DEFINITIVAMENTE.

Lo que no tengo claro:
¿Qué significa CONCRETAMENTE para un banco que el pago de la cuota esté asegurado? Debería haber regulaciones exactas con cifras y proporciones concretas que se puedan calcular.
¿Existe alguna cláusula en las normativas regulatorias bancarias que establezca que los ingresos por trabajo/pensión deben representar cierto % de la cuota del crédito?
Porque si no es así, no veo por qué el banco no concedería el crédito.

Quiero pedir el crédito en el banco donde pedí ya el primer crédito; pero debo estar muy bien preparado para la conversación con ellos y conocer las NORMATIVAS BANCARIAS CONCRETAS que lamentablemente ahora mismo no conozco realmente.

Reitero mi segunda pregunta del primer mensaje:
¿Me volverán a pedir comprobantes de ingresos si hago una nueva solicitud de crédito en el mismo banco?

:
No soy empresario. ¿Cómo es la situación para un cliente privado?

:
No encuentro un foro en Immocation. ¿Existe alguno?

: En Immocation no encuentro un foro. ¿Hay uno allí?

La gente allí lo hace todo como inversión de capital. 7 años es un período de retención desfavorable. Si es menos de 10 años, debes pagar impuestos sobre la ganancia de la venta.

Asumes que los precios subirán en 7 años y que puedes beneficiarte de ello, ¿qué pasa si en 7 años es al contrario?

De alguna manera hay que partir de supuestos. En las inversiones, teóricamente siempre existe el riesgo de que al final tengas menos que antes. Si depositas 100.000€ en la cuenta, en 10 años valdrá menos que hoy. Nadie tiene una bola de cristal.

Conozco a alguien que tiene aproximadamente 5 millones de € de deudas de crédito (con un valor inmobiliario de quizás unos 6 millones de €); él paga mensualmente más de 15.000 € en cuotas de crédito con un salario de empleado (no funcionario) de aproximadamente 4.000 €. Así que la afirmación de que la cuota del crédito debe ser cubierta únicamente con los ingresos actuales sería definitivamente incorrecta.

Nadie lo ha afirmado. Solo debes poder permitirte el crédito, eso es todo.

Sé que los bancos generalmente aplican una tasa del 80% para considerar los ingresos por alquiler

Correcto

Como mencioné al principio, toda esta toma de crédito está limitada por mi parte a unos 7 años. (se puede incluir en el contrato que la propiedad deba venderse dentro de 7 años; como dije, incluso si tal cláusula no estuviera en el contrato, igualmente vendería esta propiedad después de unos 7 años).

Esa cláusula es contraria a la moralidad. A los bancos tampoco les interesa eso. Por favor, tenga en cuenta el impuesto a la especulación.

Podría cubrir cómodamente el pago de las cuotas del crédito durante 7 años con mis reservas y aún tendría suficiente para vivir durante ese tiempo, incluso si no recibiera ninguna pensión/sueldo.

Yo digo, podrías ir el fin de semana al casino y tus reservas desaparecerían... Eso también dice el banco. Alternativamente, deposítalo como garantía.

¿Qué significa CONCRETAMENTE para un banco que el pago de las cuotas del crédito está asegurado? Para eso tendrían que existir regulaciones exactas, con números concretos y ratios que puedan ser calculados.
¿Existe alguna cláusula en las directrices/regulaciones bancarias regulatorias que establezca que los ingresos por trabajo/pensión deben cubrir un x% de la cuota del crédito?

No, no existen regulaciones concretas. Las nuestras te las he mencionado. Según esas, no serías capaz de cubrir el servicio de la deuda y, por tanto, no serías solvente con nosotros. Pero cada banco lo ve según sus propios criterios. Por eso no hay UNA respuesta aquí.

Quiero solicitar el crédito en el banco donde ya tomé el primer crédito; solo que tengo que estar muy bien preparado para una conversación con ellos y conocer las directrices bancarias CONCRETAS que actualmente, lamentablemente, no conozco realmente.

Solo tu banco puede decírtelas.

Repito mi pregunta 2 del 1er post:
¿Me volverán a pedir los comprobantes de salario en una nueva solicitud de crédito en el mismo banco?

¡SÍ! Eso forma parte de la revisión según el §18 KWG.

:
No soy un negocio. ¿Cómo es la situación para un cliente particular?

Yo sé que para clientes particulares, al vencimiento del periodo fijo de interés, debe poder sostenerse una anualidad suficientemente alta (por ejemplo, 6%). Así que si ahora tienes intereses bajos y una amortización baja en tus préstamos, probablemente tampoco se vería bien...
Tú mismo debes calcularlo.