Financiación para nueva construcción casa unifamiliar 150 - 160 m²

Hola foro de construcción de casas,

hemos comprado un terreno y estamos calculando en qué medida podemos llevar a cabo un proyecto de construcción. ¡Nos encantaría recibir valoraciones y consejos!

General sobre vosotros:

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¿Quiénes sois? dos adultos
[*]¿Qué edad tenéis? 28 (h) y 26 (m)
[*]¿Tenéis hijos? no
[*]¿Tenéis planeados hijos? sí, 2 en los próximos 3-4 años
[*]¿A qué os dedicáis? ambos empleados. (industria + servicio público)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? actualmente ambos a tiempo completo. Cuando estén los hijos, está previsto que mi pareja reduzca a media jornada


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? actualmente el neto entre los dos es de casi 5.000 €. Cuando mi pareja reduzca a media jornada y haya niños, probablemente estará entre 4.700 € y 5.000 €. (El matrimonio aún está por venir)
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 110.000 €
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 90-100 k€ (mantendría al menos 10k€ de reserva)


Situación de gastos:
Costes de vivienda:


[*]"Alquiler" actual: 500€ (una casa es mía y de mis hermanos, por lo que el alquiler es bajo)


Costes de movilidad:


[*]Vehículo 1: 220 € / mes
[*]Vehículo 2: 160 € / mes


Costes de seguros:


[*]todos los seguros actuales sumados (vehículo, seguro de incapacidad laboral, responsabilidad civil...) aprox. 250 € / mes


Costes de vida:


[*]estimado con 2 hijos: aprox. 1.700 € / mes para alimentos, ropa, salir a comer


Suma de ingresos y gastos:


[*]Ingresos totales: aprox. 5.000 €
[*]Gastos totales: actualmente aprox. 2.600 euros
[*]Saldo +2.400 euros / mes


Suma de ingresos y gastos tras la baja por maternidad y el cambio de mi pareja a media jornada:


[*]Ingresos totales: aprox. 4.700 - 5.000 euros (dependiendo de la evolución salarial)
[*]Gastos totales con dos hijos: aprox. 3.200 €
[*]Saldo: +1.500 - 1.800 €
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[*]De ahí deberá pagarse el crédito y todos los demás costes de la casa

General sobre la propiedad:

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¿Qué tamaño tiene el terreno? 400 m²
[*]¿Qué dimensiones tiene? aprox. 17x23 metros
[*]¿Cuál es el valor estándar del suelo? aprox. 140 euros / m²
[*]¿Construcción nueva, construcción antigua (año de construcción), tipo de casa? Construcción nueva
[*]¿Garajes? aún no decidido, si es posible un garaje prefabricado de hormigón de 6x9m
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil): Las medidas exteriores estarán entre mínimo 10,0m x 10,0 m y máximo 10,5m x 10,5m. dos plantas completas, sin sótano.
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización? no lo sé exactamente. A largo plazo veo un crecimiento de población en esta pequeña ciudad y la conexión ferroviaria se reactivará en unos 3-4 años. Estimo el valor de mercado en los costes totales de aprox. 500k€.


Costes de construcción o compra:


[*]Costes del terreno incluyendo costes de urbanización y costes accesorios de adquisición: 65.000 euros
[*]Costes de construcción o compra (incluyendo arquitecto, ingeniero estructural): ¡Estimación! 2.500 € / m² de superficie habitable (aprox. 140m² de superficie habitable planeada) --> aprox. 350k€ (¡no sabemos la suma exacta aún!)
[*]Costes adicionales de construcción (ej. conexiones de casa, perito del suelo, electricidad de obra, etc.): Estimación 30.000 euros
[*]Exterior/terraza, caminos, diseño de jardín, vallas, etc... Estimación 50.000 euros incluyendo garaje, terraza, vallas, etc.
[*]Coste total aprox. 500.000€


Otros costes:


[*]Muebles, lámparas, decoración: principalmente planeamos una nueva mesa de comedor con sillas, por lo demás necesitamos pocos muebles. Eso lo haríamos con el salario corriente y no financiaríamos.


Resumen de costes:


[*]Coste total: aprox. 500.000 euros
[*]Capital propio deducible: 100.000 €
[*]Importe a financiar: aprox. 400.000 euros


Datos necesarios del crédito:


[*]si hago cálculos, un crédito de 400.000€ es realmente nuestro límite superior. Ya me causa inquietud y no quiero pasarnos de ese límite bajo ninguna circunstancia
[*]ya hemos recibido una primera oferta:
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[*]Banco 1: 280 k€ / 20 años de tipo fijo / 1,16% interés efectivo / 2% amortización prevista + opción de amortización anticipada del 5%
[*]Kfw 153: 120 k€ / 10 años de tipo fijo / 1,13% interés efectivo / 3% amortización prevista

Preguntas:

[*]¿Son realistas los costes asumidos de 2.500 € / m² de superficie habitable? (Baviera norte, cerca de Núremberg, no zona metropolitana)
[*]¿Cómo valoráis la financiabilidad del crédito con la situación de ingresos?
[*]¿Qué opinión tenéis sobre la oferta de financiación del banco?

Gracias de antemano por vuestras opiniones

Si en 4 años nace el primer hijo, quizás en 7 años nazca el segundo hijo? Entonces faltarían 3 años para que termine el "plazo del crédito KfW de 10 años". Ahí ya se elimina una buena cantidad mensual, es decir: la suma de amortización disminuye automáticamente. Aquí es imprescindible revisar si tal vez se puede cancelar completamente el crédito mediante una amortización extraordinaria o algo similar.

Como estamos buscando una financiación similar, ¿puedo preguntar quién es el Banco 1? Las condiciones son increíblemente buenas. Con valores similares, todavía no hemos conseguido menos del 1,2%.

Lamentablemente eso es un cálculo optimista, porque después de que finalice el plazo fijo de interés de 10 años, el crédito KfW no estará completamente amortizado, sino que de los 120.000 € quedará una deuda residual de unos 80.000 €, que por supuesto deberá seguir siendo financiada...

Por supuesto, se pueden hacer pagos anticipados, pero no se supone que eso ocurra (el OP no mencionó nada) y 80.000 € no es una cantidad pequeña...

También hemos cerrado un financiamiento similar más o menos en su misma edad. Actualmente trabajamos los dos con un neto de 5,5k. Mientras esto sea así, se amortiza el 2% y el 1% de la amortización se invierte en ETF a 20 años. En cuanto llegue la baja por paternidad, simplemente reduciremos una cosa u otra durante unos años, no debería ser un problema absoluto. Aquí también es una pieza importante que nuestro crédito sea flexible (cambio de amortización entre 1 y 10% posible). Como todavía nos quedan casi 37 años para la jubilación, no veo ningún problema. Además está la inflación (las deudas valen menos) y el aumento salarial (debido a la inflación y entre otras cosas porque soy un principiante en la profesión).

Comprar y no darle tantas vueltas. Incluso me parece bien comprar antes de que lleguen los niños. Así se puede amueblar bien una vez (cuando se tiene el dinero) y se tiene tranquilidad por varios años después.

¿Qué pasa entonces con el saldo restante?
¿Debe ser asumido por un banco "normal" o se puede prorrogar con la KfW?

Ya están planificados pagos anticipados, pero actualmente me cuesta evaluar cuánto es posible.

¿Qué tipo de plazo fijo de interés tenían?
Lo estoy pensando ahora, porque con un plazo de 20 años y una amortización del 2% aún queda una buena cantidad pendiente. Quizás sea mejor ir directamente a 25 o 30 años.