Desde mi propia experiencia como banquero, encuentro que el procedimiento está completamente bien. Lo siento por ello
Muchas entidades bancarias lo tienen bastante fácil aquí. Una formulación común indica que en caso de insolvencia habría que realizar un embargo forzoso (bueno, o una "venta urgente") y que los ingresos obtenidos en este caso serían inferiores a los que se obtendrían en una venta regular.
El § 3 de la BelWertV (Reglamento para la determinación del valor de hipoteca) establece realmente los principios de cálculo:
(1) El valor que se toma como base para la hipoteca (valor hipotecario) es el valor del inmueble que, según la experiencia, independientemente de las fluctuaciones temporales del valor, por ejemplo, debido a la coyuntura, en el mercado inmobiliario relevante y excluyendo elementos especulativos, probablemente se podrá obtener durante toda la duración de la hipoteca
en una enajenación.
(2) Para la determinación del valor hipotecario se debe tomar como base la
futura vendibilidad del inmueble, considerando las características sostenibles y a largo plazo del objeto, las condiciones normales del mercado regional, así como los usos presentes y posibles alternativos dentro de una valoración prudente.
Esto en la normativa fijada por escrito (p. ej., instrucciones organizativas, etc.) a menudo se "implementa" de forma muy restrictiva (de hecho, se aplica principalmente para bancos emisores de bonos hipotecarios). Aquí se aplican entonces descuentos muy significativos (incluso por supuestos motivos de seguridad). También se usan muy a menudo otros factores para reducir el valor real de mercado, por ejemplo, grandes partes no constituirían suelo edificable.
De hecho, se debería tener en cuenta las circunstancias del caso particular y valorar el inmueble en cuanto a su futura vendibilidad. Si se trata de ubicaciones y tamaños de parcela codiciados y el pronóstico de una eventual futura utilización es positivo, eso puede y debe llevar a una valoración adecuada. Si la ubicación es más modesta, puede que el precio de compra total ya haya sido alto. Si el pronóstico de utilización es negativo, por lo general conducirá a un valor hipotecario bastante bajo (necesariamente).
Los bancos tienen un legítimo interés de seguridad, pero con frecuencia aplican descuentos (indecentemente) altos en los informes de tasación.
Conclusión: El análisis objetivo de los fundamentos de la valoración y la solicitud de ofertas de la competencia conducen una y otra vez a un aumento de la consideración pesimista. Ahora es probable que mis colegas banqueros reunidos se lancen contra mí (yo, el desvergonzado).