Valor catastral bajo: ¿problema potencial en la valoración de terrenos?

  • Erstellt am 16.02.2015 21:26:52

nordanney

18.02.2015 22:25:07
  • #1

Pregunta: ¿Para qué superficie se determina el valor oficial del suelo? En nuestro municipio, por ejemplo, son 35 m de profundidad del terreno. Todo lo que supere esto sería valorado por el perito como terreno trasero. El 15-25% del valor oficial del suelo está perfectamente bien. Según mi propia experiencia como banquero, encuentro que este procedimiento está totalmente bien. Lo siento por eso.
 

Voki1

18.02.2015 22:41:16
  • #2


Muchas entidades bancarias lo tienen bastante fácil aquí. Una formulación común indica que en caso de insolvencia habría que realizar un embargo forzoso (bueno, o una "venta urgente") y que los ingresos obtenidos en este caso serían inferiores a los que se obtendrían en una venta regular.

El § 3 de la BelWertV (Reglamento para la determinación del valor de hipoteca) establece realmente los principios de cálculo:

(1) El valor que se toma como base para la hipoteca (valor hipotecario) es el valor del inmueble que, según la experiencia, independientemente de las fluctuaciones temporales del valor, por ejemplo, debido a la coyuntura, en el mercado inmobiliario relevante y excluyendo elementos especulativos, probablemente se podrá obtener durante toda la duración de la hipoteca en una enajenación.
(2) Para la determinación del valor hipotecario se debe tomar como base la futura vendibilidad del inmueble, considerando las características sostenibles y a largo plazo del objeto, las condiciones normales del mercado regional, así como los usos presentes y posibles alternativos dentro de una valoración prudente.

Esto en la normativa fijada por escrito (p. ej., instrucciones organizativas, etc.) a menudo se "implementa" de forma muy restrictiva (de hecho, se aplica principalmente para bancos emisores de bonos hipotecarios). Aquí se aplican entonces descuentos muy significativos (incluso por supuestos motivos de seguridad). También se usan muy a menudo otros factores para reducir el valor real de mercado, por ejemplo, grandes partes no constituirían suelo edificable.

De hecho, se debería tener en cuenta las circunstancias del caso particular y valorar el inmueble en cuanto a su futura vendibilidad. Si se trata de ubicaciones y tamaños de parcela codiciados y el pronóstico de una eventual futura utilización es positivo, eso puede y debe llevar a una valoración adecuada. Si la ubicación es más modesta, puede que el precio de compra total ya haya sido alto. Si el pronóstico de utilización es negativo, por lo general conducirá a un valor hipotecario bastante bajo (necesariamente).

Los bancos tienen un legítimo interés de seguridad, pero con frecuencia aplican descuentos (indecentemente) altos en los informes de tasación.

Conclusión: El análisis objetivo de los fundamentos de la valoración y la solicitud de ofertas de la competencia conducen una y otra vez a un aumento de la consideración pesimista. Ahora es probable que mis colegas banqueros reunidos se lancen contra mí (yo, el desvergonzado).
 

nordanney

19.02.2015 08:14:23
  • #3

Eso fue lo que quise decir también con mi pregunta sobre la base del valor orientativo del suelo. Las superficies indicadas allí son valores orientativos, que también resultan de la edificación circundante.
Los bancos, en el área de préstamos pequeños = constructor privado de viviendas, no se fijan tanto en la BelWertV. Aquí el valor de garantía se determina de forma más "rústica". En el valor de mercado, en el que también se orientan muchos bancos, la situación ya es muy diferente. Aquí se sigue el auge que estamos viendo actualmente en las propiedades residenciales (y que en algunas regiones ya es poco saludable). Es bueno que existan banqueros cautelosos, aunque se les critique por ello. En realidad, siempre se critica a "los banqueros", ya sea porque financian poco o demasiado.
 

Voki1

19.02.2015 08:47:58
  • #4


Que existan banqueros "cautelosos" también está bien. Sin embargo, la consecuencia lógica de esta cautela sería más bien el rechazo a una financiación ajustada al límite. La determinación restrictiva del valor de garantía conduce inicialmente a una brecha de cobertura de garantías (formal), es decir, a un riesgo en blanco. Esta circunstancia suele llevar a un aumento del margen de riesgo, es decir, de la tasa de interés que el cliente debe pagar. En la gestión bancaria integral, este (alto) margen de riesgo asegura que las pérdidas derivadas de la concesión de créditos puedan ser absorbidas. En principio, los gastos para asumir estas pérdidas se distribuirían de manera justa entre los causantes.

La consideración mencionada debería referirse a la solvencia del cliente (PD / RK) y no al análisis de pérdidas con consideración de las garantías (EL).

A partir de aquí probablemente la mayoría de los participantes se aburrirían, por lo que dejo esta parte técnica aquí.
 

toxicmolotof

19.02.2015 10:51:37
  • #5
Mientras en el área de financiación de viviendas los clientes particulares solo tengan recargos de riesgo basados en la consideración de las garantías, eso no ocurrirá.

Entonces habría que introducir aquí RAP basado en scoring, lo que llevaría a más discusiones con los clientes, especialmente porque esta área, desde el punto de vista del riesgo, debido a la generalmente buena cobertura de garantías, tiene poco o ningún impacto. Principalmente, la VWQ depende de las garantías. PD/EQ solo afecta la parte en descubierto después de la realización de las garantías.

Así que mucho trabajo para pocos ajustes finos en financiamientos > 80%. Entonces mejor poco esfuerzo y el principio de regadera solidaria de forma general.

Pero es bueno que aquí alguien sepa de qué habla.
 

K1300S

19.02.2015 13:12:24
  • #6
Como se lo mire y se lo gire: Ciertamente no se puede obligar a ningún banco a que valore el terreno de otra manera. Pero hay suficientes otros bancos.

Por otra parte, quiero señalar que un valor orientativo del suelo, por supuesto, también cambia con el tiempo, especialmente cuando en la zona se realiza mucho comercio de terrenos (de ahí proviene). Por lo tanto, si la construcción no se va a realizar hasta dentro de un año, la situación posiblemente sea diferente entonces. Por este motivo, ya he tenido un aumento nominal del 25 % en el valor del terreno, porque el valor anterior simplemente ya no estaba actualizado. Sin embargo, el terreno me ha valido y me vale cada centavo.

Buena suerte

K1300S
 

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