Cambios en el plano de una casa adosada en esquina por el promotor inmobiliario

Quizás simplemente tenía que quejarme una vez más. En cualquier caso, ahora parece que se ha iniciado la transferencia del registro de la propiedad. Al menos ese es nuestro estado de conocimiento, que el administrador concursal autorizó esto el pasado viernes ante un notario, desde allí va al notario que originalmente inscribió la anotación preventiva y de ahí luego (esperemos que lo más rápido posible) a la oficina del registro de la propiedad. Y luego depende de qué tan rápido sean ellos. Pero en realidad antes siempre fueron más bien rápidos (o sea, cuando nos dijeron en la anotación preventiva del registro de la propiedad que podía tardar de 3 a 6 semanas hasta que se comunicaran, recibimos la factura después de dos semanas y no lo recuerdo con exactitud, pero creo que fue inscrito también rápidamente). Así que tenemos la esperanza de que esa parte se resuelva pronto.

¿Qué estamos haciendo ahora? Solicitar ofertas, solicitar ofertas, solicitar ofertas... e intentar arreglar de alguna manera las conexiones de servicios.

Básicamente también hemos tenido contacto con dos supervisores de obra. Con el primero siempre tuvimos problemas de comunicación. (Digamos que es experimentado, pero también bastante mayor). A veces teníamos la sensación de que no nos entendíamos. Además, los precios en cada conversación seguían aumentando. La primera estimación verbal aproximada fue por mucho más trabajo por mucho menos dinero que lo que finalmente apareció en la oferta (que además solo incluía una parte de lo que originalmente prometió). ¿Y el segundo supervisor de obra? Al principio estaba interesado, pero ahora no responde en absoluto. De un "él se encarga de la comunicación con el ayuntamiento" pasa a, cuando hacemos una consulta (o un vecino, porque no conseguimos contactarlo), un "sí, ustedes deben preguntar en el ayuntamiento".

Así que nos estamos resignando a que nuestro (posible) supervisor de obra, si tenemos suerte, pase en una o dos ocasiones a ver si no estamos haciendo una barbaridad. En última instancia, las cosas más graves ya están hechas para nosotros. La estructura ya fue reportada limpiamente al ayuntamiento, hemos terminado en gran parte la instalación básica de tuberías de agua, calefacción por suelo radiante y electricidad. El mortero está colocado. Las paredes están enlucidas.
Entonces, ¿qué queda donde una revisión técnica no estaría de más? Principalmente las conexiones de servicios, la instalación de la bomba de calor, los baños (¿todo bien sellado?) y posiblemente las zonas exteriores (o al menos la coordinación con el contratista de movimiento de tierras para algunas conexiones). Cosas como pintar o poner suelos pienso que sí, se puede hacer mal también, pero bueno, es lo que hay.

Actualmente surgen muchas dudas con el tema de la bomba de calor, pero eso lo pondré en un post separado a su debido tiempo. Tal vez el conocimiento acumulado del foro tenga aún ideas.

No había escrito nada más sobre la "locura de las bombas de calor". Suspiro. Todavía no nos deja en paz.

Acto uno: Queremos pedir un presupuesto para una bomba de calor. El instalador de calefacción mira el lugar originalmente (según la planificación del promotor) previsto y dice: En realidad hoy solo se deberían instalar bombas de calor de propano y no puedo instalarles una aquí. Está demasiado cerca de la calle, demasiado cerca de la puerta de la casa (apertura de la casa), demasiado cerca del tubo de desagüe y demasiado cerca del terreno del vecino. (Y así empezó la historia).

Entonces pedimos algunas valoraciones más, pero la mayoría (¿excepto una?) llegó exactamente a la misma conclusión. La bomba de calor de propano no sirve allí. Todos consideran que las reglas de distancia que los fabricantes de bombas de calor incluyen son un poco exageradas, pero ¿qué se puede hacer?

¿Entonces nada de bomba de calor de "propano"?

Acto dos: ¿Sabían que casi todos los refrigerantes para bombas de calor, excepto el propano, pronto estarán afectados por el Reglamento de gases fluorados (F-Gas) o por prohibiciones de PFAS? ¿No conocen el laberinto de acrónimos? Tampoco es tan importante. En todo caso, algunos refrigerantes ya no se pueden instalar en sistemas nuevos. En los próximos años, muchos más estarán prohibidos (a menos que no haya otra opción en el lugar). Quien hoy tenga uno, no tiene que retirarlo o algo así, tiene protección de existencias (aunque en algún momento puede que no se consiga más ese refrigerante, pero normalmente no es algo que se necesite así nomás). Pero, ¿quieren instalarlo nuevo ahora?

¿Entonces otra ubicación? Una propuesta que se ha ido aclarando rápidamente es "en el techo del garaje". Es un poco problemático, porque el garaje definitivamente era un posible objetivo para nosotros. Por ahora intentamos ir por dos vías al mismo tiempo y solicitar ofertas para bombas de calor "no propano" (por ejemplo, R32) frente a la casa y bombas de calor de propano para el techo del garaje.

Acto tres: Permiso de construcción. Resulta que nuestro permiso de construcción es de 2023. En ese momento, en NRW las bombas de calor aún se consideraban similares a edificios y se exigía una distancia de 3 m del límite. Esto cambió el 01.01.2024 (pero aparentemente no nos afecta) y antes existía una normativa que permitía conceder excepciones. Una de estas está incluida en nuestro permiso de construcción, con la designación exacta de la bomba de calor: "La desviación solo se aplica al tipo de sistema concretamente examinado de la empresa ". El estudio fue un informe acústico para comprobar si se cumplía el TA Ruido. Por cierto, el modelo es uno de los que ya no se pueden instalar a partir de 2025 :) ¿Es transferible el permiso a otras bombas de calor más silenciosas? Por escrito nos dijeron que no, los vecinos recibieron verbalmente un sí de otra autoridad de construcción. Al parecer la ciudad nos quiere mucho :) ¿Bastaría entonces con presentar para la modificación del permiso el modelo y la ficha técnica que demuestren que es más silencioso? No, necesitamos un informe nuevo de un perito. (Podemos ver el estudio original, que dice en una de las primeras frases que se basa en los datos del fabricante sobre el nivel de presión sonora...) Llamamos al perito original, que tampoco entendió nada de esto. Bueno, aún no hemos abandonado el nuevo lugar y para este existe incluso una calculadora del Bundesverband Wärmepumpe que hace una previsión según el TA Ruido y genera un informe, siendo totalmente sencillo. Aún estamos aclarando si el informe ya es suficiente; nuestro jefe de obra piensa que no. Suspiro. Realmente siento que la ciudad nos está haciendo perder el tiempo.

¿Suena todo un poco complicado? Ya he omitido al menos tres vueltas confusas. :)

Bueno... todo sigue en proceso de aclaración aunque ahora mismo es un punto bastante doloroso.
Para terminar algo bonito:
¡Tenemos nuevamente electricidad y agua de obra en la construcción! ¡Hurra! El deshumidificador está funcionando y la humedad en el sótano, con la que tuvimos problemas que solo se podían solucionar ventilando, parece estar mejorando :) Además, en agosto podremos iniciar varias implementaciones "sin bomba de calor" <3

Me impresionas. ¿Realmente tengo que preguntar al [Bauamt] sobre la bomba de calor?
Acabo de cambiar de gas a bomba de calor. Eso no se me ocurrió.
A pesar de la declaración de inocuidad del instalador y del menor rendimiento, opté por una bomba de calor con propano.

Honestamente, esperábamos que con la oficina de construcción fuera menos complicado. De lo contrario, simplemente está en nuestro permiso que la finalización aún no se ha realizado y tampoco la medición final, etc. Y si en el permiso hay condiciones especiales, entonces en caso de duda se notará si nos desviamos de ellas. No queríamos arriesgarnos a tener que desmontar en el peor de los casos. Pero especialmente respecto a la misma ubicación, también pensábamos que bastaba con preguntar "¿Podemos instalar una bomba de calor más silenciosa de la que figura en el permiso, verdad?" y que la respuesta fuera "Claro que sí pueden" -> lamentablemente no fue así. Al menos con nuestro encargado... Parece que la ciudad ni siquiera está de acuerdo consigo misma... Pero esperamos que ahora lo resolvamos rápidamente. Que una nueva ubicación posiblemente sea más interesante, también lo teníamos claro. Pero todavía no sabemos al cien por ciento qué quiere la ciudad de nosotros, pero eso se aclarará.

Probablemente aquí en el foro también hay muchos con terrenos no tan pequeños. Y aunque en caso de duda hay que cumplir con la TA ruido, eso en viviendas unifamiliares suele ser mucho menos problema porque la casa del vecino está mucho más lejos. En casas en fila todo es mucho más ajustado.

Por lo demás, simplemente tuvimos un poco de mala suerte porque la normativa de construcción en NRW se ajustó solo hasta 2024 para facilitar esto también en terrenos más pequeños (sin permiso especial), pero como nuestro permiso de construcción es de 2023 y la casa aún no está terminada, para nosotros rige la antigua normativa y por eso aún necesitamos ese permiso especial.

En última instancia, es muy probable que todo sea aprobado, solo que ahora mismo es un poco molesto tener que obtener la aprobación.

Hmm, ¿otra vez es hora de una actualización?
De hecho, tardó hasta mediados de agosto, ¡pero la transferencia registral finalmente se ha realizado a nuestro nombre! Esto es aproximadamente 7 meses después de la presentación de la solicitud de insolvencia de Tecklenburg en enero y aproximadamente 4 meses desde que nos informaron que el administrador concursal no continuaría con el contrato. Solo para recordar la cronología.

Ya teníamos las llaves desde hace un tiempo y el antiguo encargado de obra de Tecklenburg también decía que no entendía por qué no habíamos avanzado más (de nuestra parte). Pero, por un lado, teníamos cierto miedo de que todas las revalorizaciones que hiciéramos pudieran ser consideradas legalmente como parte del patrimonio de insolvencia y que eso pudiera volverse en nuestra contra. Por otro lado, el hecho de que no estuviera registrado en el registro de la propiedad fue un gran obstáculo, por ejemplo, para las conexiones de servicios y demás, e incluso nuestro banco no quería liberar fondos antes. Supuestamente ahora todo eso debería funcionar nuevamente, a ver, hasta ahora habíamos cubierto todo con fondos propios.

Esperábamos comenzar un poco más en agosto, pero se limitó a pequeños detalles (y a mucho teléfono con proveedores, etc.), pero la próxima semana viene el alicatador y, en general, en septiembre/octubre se pondrá en marcha con fuerza.

¡Es hora de una actualización!

Va avanzando lentamente. El colocador de azulejos ya terminó. Debo admitir que pensé que sería más rápido en general, sin embargo, estuvo la mayor parte del tiempo solo (y en principio no tuve la sensación de que trabajara particularmente lento cuando estuvimos allí). Pero quedó realmente bonito y genera buen ánimo.

Sin embargo, ya tuvimos algunos pequeños "errores" que se podrían haber solucionado mejor con una mejor coordinación. En el plan original había previsto una ducha con azulejos y un panel prefabricado de esos. Pensamos que lo haríamos "fácil" y lo incorporaríamos igual con el mismo panel en el nuevo plan de sanitarios. Algo así como "seguramente dará menos problemas". Nuestro nuevo encargado de sanitarios en el lugar también señaló que eso era justo en cuanto a la altura (las conexiones salen demasiado altas de la pared). Luego preguntamos tres veces si encajaría o no y finalmente él dijo "sí, debería funcionar". Bien, pedido el panel para la ducha. Entonces se retrasó la entrega, la instalación también se fue postergando, y cuando de verdad apretaba el tiempo (el colocador ya estaba en la casa) y el encargado de sanitarios llegó con el panel de ducha, se dio cuenta que no podía quedar al nivel del suelo "dijo desde el principio que sería justo" y de repente tuvimos que decidir rápido qué hacer ahora. Deberíamos no habernos dejado presionar y haberlo pensado con calma otra vez. Pero tomamos una decisión y todavía la cuestiono. Ahora tenemos un pequeño escalón de 2 cm en la zona de la ducha – visualmente no es tan dramático y el colocador lo resolvió bien (tiene una moldura final, como en otros bordes también). Todo está sellado. Pero simplemente tengo miedo de haber incorporado un posible punto débil por donde en algún momento el agua pueda filtrarse sin ser detectada. Bueno, hubiera, podría haber sido. Ya decidimos así y que probablemente un día después habría decidido diferente (aunque la solución hubiera sido más complicada) es simplemente mala suerte. Ahora entiendo muy bien el dicho "la primera casa la construyes para el enemigo, la segunda para el amigo, la tercera para ti mismo".

La próxima semana deberían entrar las conexiones de servicios a la casa (esta semana se hará la perforación para eso). También fue una lucha y espero fervientemente que esta vez todo salga sin problemas. Por favor, por favor. Parece que cómo se hace esto varía mucho según la región y la sensación que tuvimos fue que aquí estábamos en caos. Pero ahora conseguimos la instalación de entrada multipropósito para servicios. Tenemos a la persona que va a hacer la perforación. Ninguno de los proveedores se opuso al lugar planificado. La próxima semana llegará el constructor de caminos de los proveedores. REALMENTE debería funcionar ahora. Pero cuántas llamadas y escritos ya intercambiamos, puuf. Lo creeré cuando realmente esté listo.

(Edit: bueno, en la foto no se ve mucho, pero no tengo nada mejor ahora)