¿Financiamiento sin capital propio con garantía?

No compares alquiler con financiación. ¡Este cuento lo cuentan los bancos desde hace décadas! En la mayoría de los casos, la vivienda propia no resulta más barata que pagar alquiler de por vida. Tienes que comparar todo: intereses, costos adicionales, seguros, mantenimiento y conservación, y el valor residual/precio de venta al final de la vida útil. Debido al cambio demográfico, esto fracasa por sí solo, ya que la mayoría construye "en el pueblo". Se necesita una ubicación privilegiada para salir "sin pérdidas" de esto en 30 o 40 años. En el este ya se nota muy claramente. Los precios en las ciudades (cercanías) están explotando y en el pueblo te tiran las casas "hInterhyprgeworfen".

Nos hemos dedicado intensamente a la siguiente pregunta: ¿pagar alquiler de por vida, máxima flexibilidad y un "bonito portafolio de acciones" que pueda convertir en efectivo "a corto plazo" o propiedad? Nosotros hemos optado por la variante de lujo -> propiedad. No es otra cosa. Es un lujo y aumenta la calidad de vida (al menos eso espero). Pagar alquiler no está mal y siempre me ha gustado pagar alquiler y aún ahora, a pesar del aumento, pago con gusto mi alquiler cada mes. No me imagino alguna vez pagando con gusto los intereses al banco. No me gustan ni los bancos ni los intereses.

Saludos, Steffen

Olvidas que al final, en la jubilación, tienes un ingreso menor, pero sigues teniendo que pagar alquiler, mientras que en una vivienda propia, bien calculado, ya no. Dejando a un lado el mantenimiento, incluso reparaciones mayores se pueden afrontar con un crédito relativamente pequeño y/o reservas.

La calidad de vida, que también mencionaste, no la dejaría de lado, no la llamaría un cuento, porque solo sería un cuento si especulas con la venta. Si no vendes y dejas este factor aparte, pagar alquiler por una propiedad comparable seguramente es más caro...

Al final, también falla por los inmuebles disponibles para alquilar; al menos aquí encuentras unos cuantos casas con el estándar adecuado, cuyo costo frío casi equivale a mi cuota mensual. Al menos para nosotros quedó claro pronto que construiríamos, aunque hasta hace cerca de 1,5 años lo habíamos descartado categóricamente (y tampoco habíamos ahorrado mucho para ello).

Estoy al 100% con Steffen80.

Complementario:

Un buen ejemplo para ilustrar, digamos, a personas matemáticamente menos hábiles, que una propiedad inmobiliaria financieramente generalmente no es la mejor opción:

El rendimiento promedio del alquiler es a largo plazo inferior al 5% (complejos grandes por encima del promedio, casas unifamiliares generalmente bastante por debajo; hay un montón de estudios sobre este tema). Si compras una propiedad, lógicamente como máximo puedes "ahorrar" ese rendimiento. El banco también quiere su parte... lo que queda puede cada uno imaginarlo. Para una casa unifamiliar, se puede estar contento si al final el rendimiento es positivo.

Para comparar: un portafolio de acciones diversificado mundialmente está a largo plazo > 5%.

El error que se comete generalmente es entender una propiedad inmobiliaria como una inversión segura y compararla con inversiones como el dinero a la vista. Sin embargo, los perfiles de riesgo difieren considerablemente. Una sola propiedad tiene un riesgo enorme, comparable más bien con una cartera de acciones.

No obstante hay factores que también nos empujan hacia la casa propia -> calidad de vida. Pero no nos engañamos, no es una buena decisión financiera.

Edit: :
Tienes la típica mala interpretación de "pero en la jubilación puedo vivir más barato". Como ejercicio mental: supongamos que tu propiedad está pagada a los 55 años. Justo en ese momento comparas tu patrimonio, una vez en el caso con la casa comprada, otra vez en el caso de una casa alquilada. En un caso tu patrimonio es la casa, en el otro el portafolio de acciones. Ahora tienes la libre elección... para el caso de que el portafolio haya tenido más rendimiento que la casa (como fue en las últimas décadas en el pasado), puedes simplemente comprar con ese dinero una casa equivalente y aún te queda un remanente en el portafolio.
El mismo ejercicio mental puedes hacerlo otra vez a los 55 años en esa situación... lo que muestra que el argumento de "vivir gratis en la jubilación" simplemente no funciona. ¿Por qué no? Muy sencillo, porque hasta entonces tienes un portafolio de acciones tan grande que produce un rendimiento que fácilmente cubre el alquiler de una casa equivalente...

Por supuesto se ignora la calidad de vida, pero eso cada uno lo define de manera diferente.

Tego12 fue más rápido y lo dijo al grano

Toma cualquier calculadora de intereses -> Nuestro saldo actual de 340.000 EUR da con un 3% (menos inflación) en 40 años algo más de un millón de euros. Con eso deberíamos poder vivir al menos 10-15 años en cruceros todo incluido

Serio: Estoy bastante seguro de que sin construir casa estaríamos mejor en la vejez que ahora. Económicamente hablando. Pero hay que considerar... en nuestro caso los alquileres no son tan altos. Por 7-8 EUR frío por metro cuadrado ya se consiguen apartamentos realmente buenos en muy buena ubicación. 200 m² por 1400 EUR frío... para eso no construyes una casa de 200 m² con terreno en una ubicación ni remotamente tan buena.

O dicho de otra forma: Tenemos 850.000 EUR incluyendo una muy buena ubicación. Con intereses aproximadamente 1 millón de euros. Con eso podríamos pagar 59 años con 1400 EUR de alquiler mensual sin contar la inflación.

Saludos, Steffen

¡Muchas gracias por vuestros pensamientos!

Para mí, por supuesto, la calidad de vida está en la parte superior de la lista: actualmente vivimos en un piso de aproximadamente 110 m² en la primera planta y, por supuesto, estamos bastante bien. Sin embargo, no es en el lugar donde me gustaría vivir a largo plazo, sin jardín y sin garaje/cobertizo para coches, lo cual es importante para mí a largo plazo. Además, el cine en casa es un tema importante para nosotros, que actualmente no podemos disfrutar al máximo con nuestro casero en la casa.

El siguiente paso (a una casa "propia" con jardín y garaje en el lugar deseado) significaría un aumento del alquiler de 530 € a aproximadamente 1000 € - 1200 €. El mercado inmobiliario aquí, en la corona alrededor de Osnabrück, donde estoy bastante limitado en mi zona deseada (se refiere a un radio de <10 km), está, por decirlo suavemente, en ruinas. Por una casa que pueda ser considerada, hay aproximadamente 30 solicitantes. Por supuesto, hay competidores mucho más solventes que nosotros, que en caso de duda también pueden pagar alquileres más altos. Los caseros aquí lo saben. Por lo tanto, el índice de alquiler ha aumentado considerablemente en los últimos 5 años (desde que estamos buscando). Por supuesto, lo mismo ocurre con las propiedades existentes a la venta. El precio exigido ya no corresponde ni de lejos al valor asignado por los bancos.

El terreno que estamos planificando actualmente sería una ganga con una inversión de aproximadamente 300.000 € (redondeado) en comparación con otras opciones. Prácticamente no hay alternativas en el mercado de terrenos. Actualmente tenemos la oferta de conseguir el metro cuadrado por 140 € (porque preguntamos con antelación); en municipios vecinos más débiles, los precios están más bien en 170 €/m², con una tendencia al alza. En mi lugar deseado actualmente no hay terrenos alternativos para la compra disponibles.

Tampoco estoy completamente de acuerdo con Steffen80: no calculo realmente que la propiedad tenga que generar más ingresos en el día X que mis posibilidades de ahorro. Tampoco me gusta pagar alquiler. Tampoco valoro (ya) la flexibilidad. Me he asentado, como se dice, familia, amigos, trabajo, deporte, hobbies, todo en el entorno cercano y con la posibilidad de alcanzar mi propiedad soñada en mi lugar deseado.

Pero incluso asumo que los precios de los inmuebles seguirán desarrollándose en los próximos (al menos 10) años como en los últimos 20 años. Los precios de los terrenos aquí han subido en 20 años de 100 marcos alemanes/m² a aproximadamente 150 €/m². Incluso no me preocuparía mucho por un valor de reventa.

El rendimiento promedio del alquiler a largo plazo está por debajo del 5% (los complejos más grandes están por encima del promedio, las casas unifamiliares generalmente están bastante por debajo; hay un montón de estudios sobre este tema). Cuando compras una propiedad, lógicamente como máximo puedes "ahorrar" ese rendimiento. El banco también quiere su parte... lo que queda se puede imaginar cualquiera. Para una casa unifamiliar, puedes estar contento si al final el rendimiento es positivo.

En mi opinión tienes un error de pensamiento decisivo.
El 5% se refiere al capital invertido. Pero un inversor difícilmente usará solo capital propio, sino que usará la mayor cantidad posible de capital ajeno. Mientras los intereses sean <5%, eso incluso aumenta su rendimiento. El constructor de casas hace exactamente lo mismo. Se financia su casa. Por lo tanto, efectivamente tiene el mismo rendimiento que el inversor y no tiene que descontar los intereses de los 5%.

La ventaja de la casa es que, mientras pagues tus cuotas, no te pueden echar (a menos que sea tu esposa ) Además, puedo diseñar mi casa/terreno como quiero y no como el casero. Otra ventaja es que las cuotas son bastante fijas. Casi nadie puede prever cómo se desarrollarán los alquileres debido a las nuevas regulaciones energéticas. Hace poco vi un reporte en Arte o 3Sat donde los alquileres después de una renovación de repente eran el doble, y eso era legal.

El problema que veo es que muchos construyen más grande de lo que alquilarían. Por eso, la casa unifamiliar generalmente no vale la pena.