सुरक्षा के साथ बिना इक्विटी के वित्तपोषण?

किराया और फाइनेंसिंग को एक-दूसरे के खिलाफ मत रखो। यह कहानी बैंक दशकों से सुना रही है! बहुत कम लोगों के लिए अंत में अपनी खुद की घर खरीदना जीवनभर किराया देने से सस्ता होता है। तुम्हें सब कुछ तुलना करनी होगी: ब्याज, अतिरिक्त खर्च, बीमा, रखरखाव और मरम्मत, और जीवन के अंत में शेष मूल्य/बिक्री मूल्य। जनसांख्यिकीय बदलाव के कारण यह अकेले इसलिए असफल हो जाता है क्योंकि अधिकांश लोग "गांव में" निर्माण करते हैं। 30 या 40 वर्षों में "बिना नुकसान" बाहर निकलने के लिए एक श्रेष्ठ स्थान की आवश्यकता होती है। हमारे पूर्वी भाग में यह अब बहुत स्पष्ट रूप से देखा जा सकता है। शहरों में (निकटवर्ती क्षेत्र!) कीमतें बढ़ रही हैं और गांव में तुम्हें घर "बिना कीमत के फेंक दिए जाते हैं"।

हमने निम्नलिखित सवाल पर गहराई से विचार किया है: जीवनभर किराया देना, अधिकतम लचीलापन और एक "शानदार स्टॉक पोर्टफोलियो" जिसे मैं हमेशा "अल्पकालीन" नकदी में बदल सकता हूँ या संपत्ति? हमने लक्ज़री विकल्प चुना -> संपत्ति। और कुछ नहीं। यह लक्ज़री है और जीवन की गुणवत्ता बढ़ाता है (कम से कम मुझे उम्मीद है)। किराया देना बुरा नहीं है और मैं हमेशा किराया देने में आनंदित रहा हूँ और अब भी किराया बढ़ने के बावजूद हर महीने खुशी-खुशी किराया देता हूँ। मैं कल्पना नहीं कर सकता कि मैं कभी अपने ब्याज को बैंक को खुशी-खुशी दूंगा। मुझे न तो बैंक पसंद हैं और न ही ब्याज।

शुभकामनाएँ, स्टेफन

आप भूल जाते हैं कि अंत में पेंशन में आपकी आय कम होगी, लेकिन किराया फिर भी देना होगा - जबकि अपने घर के मामले में सही हिसाब लगाने पर ऐसा नहीं होता। मरम्मत को अलग रखें - बड़ी मरम्मतें भी एक अपेक्षाकृत छोटे ऋण और/या बचत के साथ संभाली जा सकती हैं।

आपके द्वारा बताए गए जीवन गुणवत्ता को पूरी तरह से अलग रखकर - मैं इसे जरूर कोई कल्पना नहीं कहूंगा, क्योंकि यह तब ही कल्पना बन जाती है जब आप बिक्री पर सट्टा लगाते हैं। अगर आप बेचते नहीं हैं और इस कारक को नजरअंदाज करते हैं, तो किराया एक तुलनीय मकान के लिए निश्चित रूप से महंगा होगा...

अंत में यह किराए पर लेने योग्य मकानों की कमी पर भी निर्भर करता है - कम से कम यहाँ आपको कुछ ऐसे मकान मिलेंगे जिनका मानक ऐसा है कि उनका कठोर किराया लगभग मेरी मासिक किश्त के बराबर है। कम से कम हमारे लिए जल्दी ही यह स्पष्ट हो गया कि हम निर्माण करेंगे - हालांकि हमने लगभग 1.5 साल पहले इसे पूरी तरह से अस्वीकार कर दिया था (और इसलिए खासतौर पर कुछ बड़ी बचत भी नहीं की थी)।

मैं 100% Steffen80 के साथ हूँ।

पूरक रूप से:

एक अच्छा उदाहरण, जिससे मैं कह सकता हूँ कि कम गणितीय समझ रखने वाले लोग समझ सकें कि एक संपत्ति वित्तीय दृष्टि से आमतौर पर बेहतर विकल्प नहीं होती:

किराये से मिलने वाली औसत रिटर्न लंबे समय तक 5% से कम होती है (बड़ी परिसंपत्तियों पर औसत से ऊपर, एकल परिवार के मकान में आमतौर पर काफी नीचे; इस विषय पर कई अध्ययन हैं)। यदि कोई संपत्ति खरीदता है, तो तर्कसंगत रूप से अधिकतम यही रिटर्न "बचाई" जा सकती है। बैंक भी अपनी हिस्सेदारी लेना चाहेगा... जो बचता है, वह कोई भी सोच सकता है। एकल परिवार के मकान के लिए खुश होना चाहिए यदि अंत में रिटर्न सकारात्मक हो।

तुलना के लिए: एक विश्व स्तर पर विविधीकृत शेयर पोर्टफोलियो लंबे समय तक 5% से अधिक होता है।

अधिकांश बार की जाने वाली गलती यह है कि संपत्ति को सुरक्षित निवेश समझना और इसे सेविंग अकाउंट्स जैसे निवेशों से तुलना करना। जोखिम प्रोफाइल काफी भिन्न होते हैं। एक अकेली संपत्ति में बहुत अधिक जोखिम होता है, जो कि किसी शेयर पोर्टफोलियो से तुलना करने योग्य है।

फिर भी कुछ ऐसे कारक हैं, जो हमें अपने घर की ओर प्रेरित करते हैं -> जीवन की गुणवत्ता। लेकिन हम यह नहीं मानते कि यह वित्तीय दृष्टि से एक अच्छा निर्णय है।

संपादन: :
तुम्हारे पास वह सामान्य "लेकिन रिटायरमेंट में तो मैं सस्ता रह सकता हूँ" गलतफहमी है। एक विचारों का खेल: मान लो कि तुम्हारी संपत्ति 55 वर्ष की उम्र में चुकौती हो जाती है। ठीक इसी समय तुम अपनी संपत्ति की तुलना करते हो, एक बार खरीदे हुए घर के साथ और एक बार किराए पर लिए गए घर के साथ। एक स्थिति में तुम्हारा धन संपत्ति है, दूसरी स्थिति में शेयर पोर्टफोलियो। अब तुम्हारे पास स्वतंत्र विकल्प है... यदि पोर्टफोलियो ने घर की तुलना में अधिक रिटर्न दिया है (जैसा कि पिछले दशकों में रहा है), तो तुम उस पैसे से समान मूल्य का एक घर खरीद सकते हो और पोर्टफोलियो में भी बचत रख सकते हो।
यही विचार तुम 55 वर्ष की उम्र में फिर से कर सकते हो... जो दिखाता है कि यह "रिटायरमेंट में मुफ्त में रहना" तर्क बस लागू नहीं होता। क्यों नहीं? क्योंकि तब तक तुम्हारे पास इतना बड़ा शेयर पोर्टफोलियो होगा जो इतनी रिटर्न देगा कि वह समान घर के किराए को आराम से कवर कर सके।

जीवन की गुणवत्ता को जाहिर तौर पर अनदेखा किया जाता है, लेकिन वह तो हर कोई अलग तरह से परिभाषित करता है।

Tego12 तेज थे और उन्होंने बात को सीधा रखा

कोई भी ब्याज कैलकुलेटर लें -> हमारा वर्तमान बैलेंस 340,000 EUR 3% (मुद्रास्फीति घटाकर) पर 40 वर्षों में लगभग एक मिलियन यूरो बनाता है। इसके लिए हमें कम से कम 10-15 साल क्रूज शिपों पर रहना चाहिए ऑल-इंक्लूजिव

गंभीरता से: मुझे यकीन है कि बिना मकान बनाए हम उम्र में वर्तमान से बेहतर स्थिति में होंगे। केवल आर्थिक रूप से। हालांकि, हमें ध्यान रखना होगा..हमारी जगह किराये ज्यादा नहीं हैं। 7-8 EUR प्रति वर्ग मीटर ठंडा किराया में आप बहुत अच्छी लोकेशन में असली बढ़िया अपार्टमेंट पा सकते हैं। 200 वर्ग मीटर के लिए 1400 EUR ठंडा किराया... इसके लिए आप 200 वर्ग मीटर का घर, जिसमें ज़मीन भी शामिल हो, उतनी अच्छी लोकेशन में नहीं बना पाओगे।

या इसे दूसरे तरीके से लें: हम 850,000 EUR में हैं जिसमें बहुत अच्छी लोकेशन शामिल है। ब्याज समेत लगभग 1 मिलियन यूरो। इसके लिए हम 59 साल तक हर महीने 1400 EUR किराया दे सकते हैं मुद्रास्फीति नहीं शामिल है।

शुभकामनाएं, स्टेफेन

आपके विचारों के लिए बहुत धन्यवाद!

मेरे लिए व्यक्तिगत रूप से जीवन की गुणवत्ता सबसे ऊपर है: हम इस समय ~110 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट में पहली मंजिल पर रह रहे हैं और हमारा हाल चाल काफी अच्छा है। हालांकि, यह वह स्थान नहीं है जहाँ मैं दीर्घकालिक रूप से रहना चाहता हूँ, बिना बगीचे और बिना गेराज/कारपोर्ट के, जो मेरे लिए दीर्घकालिक रूप से महत्वपूर्ण है। इसके अलावा, हमारे लिए होम थिएटर एक बड़ा विषय है, जिसे हम अपने मकान मालिक के साथ इस समय पूरी तरह से घर में नहीं जी पा रहे हैं।

अगला कदम (अपनी खुद की घर, बगीचे और गेराज के साथ, इच्छित स्थान पर) में किराये में 530€ से लगभग 1000€ - 1200€ तक की वृद्धि होगी। यहां का रियल एस्टेट बाजार, ओस्नाब्रुक के आसपास के शहरी इलाकों में, जहाँ मैं अपनी पसंदीदा जगह में काफी सीमित हूँ (<10 किमी की दूरी में), साफ़ कहें तो, बहुत खराब स्थिति में है। एक घर जिसपर विचार किया जा सकता है, उसके लिए लगभग 30 आवेदक हैं। इनमें से निश्चित रूप से हमारे से अधिक भुगतान करने में सक्षम और आर्थिक रूप से मजबूत प्रतियोगी हैं। मकान मालिक भी इसे जानते हैं। इसलिए पिछले 5 वर्षों में किराये की कीमतें (जब से हम देख रहे हैं) काफी बढ़ी हैं। ऐसा ही खरीदी के लिए उपलब्ध स्थिर संपत्तियों के साथ भी है। मांग की गई कीमतें बैंक द्वारा निर्धारित मूल्य से मेल नहीं खातीं।

वह भूखंड, जिसका हम इस समय योजना बना रहे हैं, लगभग 300,000€ के निवेश के साथ (करीब अनुमानित) अन्य विकल्पों की तुलना में सौदा है। भूखण्ड बाजार में इसके अलावा लगभग कोई विकल्प नहीं है। हमारे पास अभी भी यह ऑफर है कि हम 140€ प्रति वर्ग मीटर में खरीद सकते हैं (क्योंकि हमने जल्दी जानकारी ली थी) - कमजोर पड़ोसी नगरों में कीमतें आमतौर पर 170€/वर्ग मीटर हैं - और कीमतें बढ़ रही हैं। मेरे पसंदीदा क्षेत्र में अभी कोई वैकल्पिक खरीदी के लिए भूखंड उपलब्ध नहीं हैं।

मैं पूरी तरह से Steffen80 के विचारों से सहमत नहीं हूँ: मैं वास्तव में इस तरह से गणना नहीं करता कि संपत्ति किसी दिन X को मेरी बचत क्षमता से अधिक लाभ देनी चाहिए। मैं किराया देना भी पसंद नहीं करता। मैं (अब) लचीलापन भी महत्व नहीं देता। मैं स्थायी हो गया हूँ, जैसा कि कहा जाता है: परिवार, दोस्त, काम, खेल, शौक - सब कुछ निकटतम परिवेश में और यह मेरा सपना है कि मैं अपने पसंदीदा स्थान में अपनी सपनों की संपत्ति प्राप्त कर सकूँ।

लेकिन मैं मानता हूँ कि भवन मूल्य अगले कम से कम 10 वर्षों में भी पिछली 20 वर्षों जैसी ही वृद्धि करेंगे। यहाँ जमीन की कीमतें पिछले 20 वर्षों में 100,-DM/वर्ग मीटर से लगभग 150,-€/वर्ग मीटर हो गई हैं। इसलिए मैं पुनर्विक्रय मूल्य को लेकर ज्यादा चिंता नहीं करता।

किराए से मिलने वाली औसत रिटर्न लंबे समय में 5% से कम होती है (बड़ी कॉम्प्लेक्स औसत से ऊपर, एकल परिवार का घर आम तौर पर काफी नीचे; इस विषय पर कई अध्ययन उपलब्ध हैं)। अगर कोई संपत्ति खरीदता है, तो तर्कसंगत रूप से अधिकतम यही रिटर्न "बचाई" जा सकती है। बैंक भी अपनी हिस्सा लेना चाहता है... जो बचता है, वह कोई भी सोच सकता है। एकल परिवार के घर के लिए अगर अंत में रिटर्न सकारात्मक हो तो ही खुश होना चाहिए।

मेरी राय में तुमने एक अहम सोच की गलती की है।
5% निवेशित पूंजी पर आधारित है। एक निवेशक शायद केवल अपनी पूंजी का उपयोग नहीं करेगा, बल्कि संभवतः ज्यादा से ज्यादा कर्ज (एफके) लेगा। जब तक ब्याज दर <5% है, वह इससे अपनी रिटर्न को और भी बढ़ा सकता है। बिलकुल यही काम घर बनाने वाला करता है। वह अपने घर के लिए फाइनेंसिंग करता है। इसलिए उसका प्रभावी रिटर्न निवेशक के समान होता है और उसे 5% में से ब्याज नहीं घटाना पड़ता।

घर का फायदा यह है कि जब तक आप अपनी किस्तें चुका रहे हैं, तब तक आपको बाहर नहीं निकाला जा सकता (जब तक कि पत्नी न बाहर निकाले ) इसके अलावा मैं अपना घर/जमीन वैसे ही बना सकता हूं, जैसा मैं चाहता हूं, न कि मकान मालिक जैसा चाहता है। एक और फायदा यह है कि किस्तें लगभग निश्चित होती हैं। नए ऊर्जा नियमों के कारण किराए कैसे बदलेंगे, इसे कोई पहले से नहीं जान सकता। मैंने हाल ही में आर्टे या 3Sat पर एक रिपोर्ट देखी थी, जहां पुनर्निर्माण के बाद किराया अचानक दोगुना हो गया था और यह कानूनी रूप से भी ठीक था।

मूल समस्या, जो मैं देखता हूं, वह यह है कि कई लोग उतना बड़ा घर बनाते हैं जितना वे किराए पर लेंगे नहीं। इसी वजह से एकल परिवार का घर बनाना ज्यादा फायदेमंद नहीं होता।