无自有资本的有担保融资？

不要拿租房和贷款买房对比。这种说法银行已经讲了几十年！很少有人最终拥有自住房比长期租房更便宜。你必须把所有因素都对比：利息、附加费用、保险、维修和保养以及使用寿命结束时的残值/出售价值。由于人口结构变化，单凭这一点就会失败，因为大多数人“在农村”建房。要想在30或40年后“无损失”退出，必须选一个好的地段。在我们东部，这一点现在已经非常明显。城市（近郊）的房价爆炸式上涨，而在农村，你可以买到“随便扔出来”的房子。

我们认真考虑了以下问题：终身租房，最大灵活性和一个我随时能“快速”变现的“时尚股票账户”，还是买房？我们选择了奢侈的方案——拥有产权。没有别的，这就是奢侈，提高生活质量（至少我希望如此）。租房并不坏，我一直很乐意支付租金，即使现在租金上涨，我每个月也愿意付租金。我无法想象将来我会乐意把利息付给银行。我不喜欢银行，也不喜欢利息。

问候，Steffen

你忘了你到了退休时收入会减少，但租金依然得付——而自有住房如果算得清楚就不需要再付了。暂且不提维修——即使是较大的维护也可以通过一笔相对较小的贷款和/或储备金来应付。

暂且不论你也提到的生活质量——我肯定不会说那是个童话，因为只有当你寄望于出售时才会成为童话。如果你不卖并且忽略这个因素，那么租同等房产肯定更贵……

最终问题也在于可出租的房产——至少在这里你能找到一些符合标准的房子，租金几乎和我的月供相当。至少对我们来说，很快就发现我们还是选择建房——尽管我们直到不到一年半前还坚决排除了这个选项（也因此没怎么攒钱）。

我百分之百支持Steffen80。

补充说明：

一个很好的例子，用来向我说数学能力较弱的人说明，纯粹从财务角度看，房地产通常不是更好的选择：

长期来看，租赁的平均收益率低于5%（大型住宅区通常高于平均水平，独栋住宅通常明显低于；关于这个话题有大量研究）。购买房地产，理论上最多只能“节省”这个收益率。银行还想分一杯羹……剩下的结果大家可以自己想象。对于独栋住宅，如果最终收益率是正的就已经很幸运了。

对比来看，一个全球多元化的股票投资组合长期收益率超过5%。

常见的错误是将房地产视为安全资产，并与活期存款等投资比较。然而，两者的风险特征差别很大。单一房地产风险巨大，更应与股票组合相比较。

尽管如此，还是有一些因素促使我们倾向于拥有自住房——生活质量。但我们不会自欺欺人地认为这在财务上是一个明智的决定。

编辑： ：
你犯了典型的“退休后住得更便宜”误解。假设你的房子在55岁时还清贷款。正是在这个时间点，你将自己的财富进行比较，一次是买了房子的情况，一次是租房的情况。一次你的财富是房子，另一次是股票组合。现在你有了选择……如果股票组合的收益高于房子（过去几十年都是这样），你可以用那笔钱买一套同等价值的房子，股票组合里还会剩下资金。
你可以在55岁时用同样的思考方式继续推演……这说明“退休后免费居住”这一论点根本站不住脚。为什么？很简单，因为到那时，你持有的股票组合规模庞大，其收益足以轻松支付一套同等房子的租金……

生活质量当然被忽视了，但这又是每个人的定义不同。

Tego12 更快并且说到了点子上

随便用一个利率计算器 -> 我们当前的存款340,000欧元，在3%（扣除通货膨胀）利率下，40年后大约能有一百万欧元。这样我们至少可以在游轮上全包生活10到15年。

认真说：我相当确定，如果不建房，我们退休后的经济状况会比现在更好。仅从经济角度看。但必须考虑的是...我们这儿的租金并不高。每平方米7-8欧元冷租你就能租到非常好的地段的真的很棒的公寓。200平方米冷租1400欧元...用这个价格建不到一栋200平方米带地基的房子，哪怕是在一个差不多这么好的地段。

换句话说：我们有850,000欧元，包括非常好的地段。算上利息大约是100万欧元。这样我们可以支付59年每月1400欧元的租金，没算通胀。

问候，斯特芬

非常感谢你们的想法！

对我自己来说，生活质量当然是最重要的点：我们目前住在一个约110平方米的一楼公寓里，生活当然相当不错。不过，这里不是我长期想住的地方，没有花园，也没有车库/车棚，而这些对我来说都是长期重要的。另外，家庭影院对我们来说是一个大问题，我们现在在房东的房子里无法完全实现这个愿望。

下一步（搬到带花园和车库的“自己的”房子，且在理想的地点）意味着租金将从530欧元涨到大约1000欧元到1200欧元。这里的房地产市场，奥斯纳布吕克郊区的这个地带，在我理想的住区范围内（半径小于10公里）相当有限，说得委婉点，情况很糟糕。对一处合适的房子，感觉上有大约30个申请者。当然，其中有远比我们更有财力的竞争者，他们在必要时也能支付更高的租金。房东们也清楚这一点。因此，过去5年（从我们开始看房起），租金市场明显上涨。同样，现有房产的购买市场状况也一样。要价已经远远超过银行评估的价值。

我们目前规划的地块投资约30万欧元（粗略估计），相比其他选择来说是个便宜货。地块市场上几乎没有其他替代品。我们目前仍有可能以每平方米140欧元的价格获得（因为我们早早就询问了），而在较弱的邻近社区，价格通常在每平方米170欧元左右，且呈上升趋势。在我理想的居住地，目前没有可选择的购地替代品。

我对Steffen80的看法也不是百分百赞同：我并不是认为物业在某一天必须产生比我的储蓄能力更多的收益。我也不喜欢支付租金。我也不再看重灵活性。正如人们常说的，我已经定居了：家庭、朋友、工作、运动、爱好——全都在附近环境中，并且有机会在我理想的住地实现我的梦想房产。

但我甚至认为，未来（至少十年）房地产价格会像过去二十年那样持续上涨。这里地块价格在二十年内从每平方米100德国马克涨到约150欧元。我对转手价值甚至不太担心。

出租的平均回报率长期来看低于5%（大型综合体高于平均水平，独栋住宅通常远低于此；关于这个话题有大量研究）。购买房产，逻辑上最多只能“节省”这部分回报率。银行还想分一杯羹……剩下的谁都能想得到。对于独栋住宅来说，如果最后收益为正，那已经很幸运了。

我认为你有一个关键的思维错误。5%是指投入资本的回报率。但投资者几乎不会只投入自有资金，而是尽可能多地使用负债资金。只要利率低于5%，他用杠杆甚至可以提升收益。买房的人也是一样，他通过贷款买房。因此他的实际回报率与投资者相同，而且不用从5%中再减去利息。

买房的好处是，只要按时还款，就不会被赶出去（除非老婆不让 ）。而且我可以按照自己的意愿设计我的房子/土地，而不是房东。另一个好处是，月供比较固定。至于新的能源法规后租金会如何变化，几乎没人能预见。我最近在Arte或3Sat看到一则报道，翻新后租金突然涨到两倍，而且在法律上也是合理的。

我看到的问题是，很多人建的房子比他们愿意租的要大。正因为如此，独栋住宅才不太划算。