Financement sans fonds propres avec garantie ?

Ne mets pas en opposition loyer et financement. C’est un conte raconté par les banques depuis des décennies ! Pour la plupart, la maison individuelle n’est pas moins chère, au final, que de payer un loyer à vie. Il faut tout comparer : intérêts, frais annexes, assurances, entretien et réparations, et valeur résiduelle/valeur de revente à la fin de la durée. À cause du changement démographique, c’est justement là que ça coince, car la plupart construisent "à la campagne". Il faut un emplacement de choix pour pouvoir s’en sortir "sans perte" dans 30 ou 40 ans. Chez nous, à l’Est, cela est déjà très visible. Les prix dans les villes (périphérie proche !) explosent et à la campagne, on te jette les maisons "hInterhyprgeworfen".

Nous nous sommes beaucoup penchés sur la question suivante : payer un loyer à vie, flexibilité maximale et un "portefeuille d’actions élégant" que je peux toujours convertir en argent à court terme, ou propriété ? Nous avons choisi la version luxe -> propriété. Ce n’est rien d’autre. C’est un luxe et cela augmente la qualité de vie (du moins, je l’espère). Payer un loyer n’est pas mauvais et j’ai toujours aimé payer un loyer, et même maintenant, malgré l’augmentation, je paie chaque mois volontiers mon loyer. Je ne peux pas imaginer qu’un jour je prendrai plaisir à payer mes intérêts à la banque. Je n’aime ni les banques ni les intérêts.

Salutations, Steffen

Tu oublies que tu auras à la retraite un revenu moindre, mais que tu devras continuer à payer le loyer – alors qu’en ayant une maison en pleine propriété, bien calculé, ce ne sera plus le cas. La remise en état mise à part – même les réparations plus conséquentes peuvent être financées avec un crédit relativement petit et/ou des réserves.

La qualité de vie mise totalement de côté, que tu as également mentionnée – je ne l’appellerais sûrement pas un conte de fées, car ce ne devient un conte de fées que si tu spécules sur la vente. Si tu ne vends pas et ignores ce facteur, payer un loyer pour un bien comparable est certainement plus cher...

En fin de compte, cela dépend aussi des biens à louer – du moins ici tu trouves quelques maisons avec un standard correspondant, dont le loyer hors charges est presque égal à ma mensualité. Pour nous, il est rapidement devenu évident que nous allions construire – même si nous avions catégoriquement exclu cela jusqu’à il y a environ 1,5 ans (et donc n’avions rien vraiment épargné dans ce sens).

Je suis à 100 % avec Steffen80.

En complément :

Un bon exemple, pour, disons, expliquer aux personnes moins à l’aise avec les mathématiques, que l’immobilier n’est souvent pas le meilleur choix d’un point de vue purement financier :

Le rendement moyen de la location est à long terme inférieur à 5 % (les grands ensembles au-dessus de la moyenne, la maison individuelle généralement bien en dessous ; il existe une tonne d’études à ce sujet). Lorsqu’on achète un bien immobilier, on peut logiquement au maximum « économiser » ce rendement. La banque veut aussi sa part... ce qui reste, chacun peut l’imaginer. Pour une maison individuelle, on peut être content si le rendement est finalement positif.

Pour comparaison : un portefeuille d’actions diversifié à l’échelle mondiale génère à long terme > 5 %.

L’erreur la plus fréquente est de considérer l’immobilier comme un placement sûr et de le comparer à des placements comme le livret A. Les profils de risque sont pourtant très différents. Un bien immobilier unique présente un risque énorme, comparable plutôt à un portefeuille d’actions.

Cela dit, il y a des facteurs qui nous poussent quand même vers la maison individuelle -> la qualité de vie. Mais on ne se persuade pas que c’est une bonne décision financière.

Edit : :
Tu as la fausse interprétation typique du « mais à la retraite, je pourrai alors habiter moins cher ». Jeu de réflexion : supposons que ta propriété soit remboursée à 55 ans. C’est précisément à ce moment que tu compares ton patrimoine, une fois avec la maison achetée, une fois avec la maison louée. Dans un cas, ton patrimoine est la maison, dans l’autre, le portefeuille d’actions. Maintenant, tu as le choix libre… dans le cas où le portefeuille a généré plus de rendement que la maison (comme ce fut le cas ces dernières décennies), tu peux simplement acheter une maison équivalente avec cet argent et il te reste une partie dans le portefeuille.
Le même jeu de réflexion peut alors être refait à 55 ans dans la même situation… ce qui montre que cet argument du « à la retraite, habiter gratuitement » ne tient tout simplement pas. Pourquoi pas ? Très simple, parce que tu as d’ici-là un portefeuille d’actions tellement important qu’il génère un rendement couvrant largement le loyer d’une maison équivalente…

La qualité de vie est évidemment ignorée, mais chacun la définit différemment.

Tego12 a été plus rapide et a mis le doigt dessus

Prends n'importe quel calculateur d'intérêts -> Notre solde actuel de 340 000 EUR donne, avec 3% (moins l'inflation), dans 40 ans un peu plus d'un million d'euros. Avec ça, on devrait pouvoir vivre au moins 10-15 ans sur des bateaux de croisière tout compris.

Sérieusement : je suis presque sûr que sans construire de maison, nous serions mieux lotis à la retraite qu'actuellement. Purement économiquement. Il faut cependant prendre en compte que chez nous, les loyers ne sont pas très élevés. Pour 7-8 EUR hors charges par m², on trouve déjà de très beaux appartements dans des emplacements très bons. 200 m² pour 1400 EUR hors charges... pour ce prix, tu ne construis pas une maison de 200 m² avec terrain dans un emplacement à peine aussi bon.

Ou encore autrement : nous sommes à 850 000 EUR dans un très bon emplacement. Avec les intérêts, environ 1 million d'euros. Avec ça, on pourrait payer un loyer mensuel de 1400 EUR pendant 59 ans, sans prendre en compte l'inflation.

Cordialement, Steffen

Merci beaucoup pour vos réflexions !

Pour moi, bien sûr, la qualité de vie est la priorité absolue : nous habitons actuellement dans un appartement d’environ 110 m² au 1er étage et nous allons naturellement assez bien. Cependant, pas dans la commune où je souhaite vivre à long terme, sans jardin et sans garage/carport, ce qui m’importe à long terme. De plus, le home cinéma est un sujet important pour nous, que nous ne pouvons pas pleinement exploiter actuellement avec notre propriétaire dans l’immeuble.

La prochaine étape (vers une maison « à nous » avec jardin et garage dans le lieu souhaité) impliquerait une augmentation du loyer de 530 € à environ 1000 € - 1200 €. Le marché immobilier ici, en périphérie d’Osnabrück, où je suis assez limité dans ma zone de prédilection (rayon de <10 km), est pour le moins, en mauvais état. Pour une maison qui pourrait convenir, il y a environ 30 candidats. Parmi eux, il y a bien sûr des concurrents beaucoup plus solvables que nous, qui peuvent à la rigueur payer des loyers plus élevés. Les propriétaires le savent aussi ici. C’est pourquoi l’indice des loyers a considérablement augmenté ces 5 dernières années (depuis que nous regardons). Il en va de même bien sûr pour les biens immobiliers existants à l’achat. Le prix demandé ne correspond plus du tout à la valeur fixée par les banques.

Le terrain que nous planifions actuellement serait avec un investissement d’environ 300 000 € (approximativement arrondi) une aubaine comparé aux autres possibilités. Il n’y a pratiquement pas d’alternatives sur le marché des terrains. Nous avons encore actuellement l’offre d’obtenir le m² à 140 € (car nous avons demandé tôt) - dans les communes voisines moins attractives, les prix sont plutôt autour de 170 €/m² - tendance à la hausse. Dans mon lieu de prédilection, il n’y a actuellement aucun terrain d’achat alternatif disponible.

Je ne suis pas non plus à 100 % d’accord avec Steffen80 : je ne calcule pas vraiment que le bien immobilier doit générer plus à un certain jour X que mes capacités d’épargne. Je n’aime pas non plus payer un loyer. Je n’attache plus d’importance à la flexibilité. Je suis devenu sédentaire, comme on dit : famille, amis, travail, sport, loisirs - tout dans les environs et avec la possibilité de réaliser mon bien immobilier de rêve dans mon lieu de prédilection.

Mais je pars même du principe que les prix de l’immobilier évolueront dans les prochaines (au moins 10) années comme au cours des 20 dernières années. Les prix des terrains ici sont passés en 20 ans de 100 DM/m² à environ 150 €/m². Je ne me ferais donc pas de trop grandes inquiétudes quant à une valeur de revente.

Le rendement moyen de la location est à long terme inférieur à 5 % (les complexes plus grands sont au-dessus de la moyenne, la maison individuelle est généralement bien en dessous ; il existe une multitude d’études sur ce sujet). Lorsqu’on achète un bien immobilier, on peut logiquement au maximum « économiser » ce rendement. La banque veut aussi sa part... ce qui reste, chacun peut l’imaginer. Pour une maison individuelle, on peut être content si le rendement est finalement positif.

À mon avis, tu as une erreur de réflexion importante. Les 5 % se réfèrent au capital investi. Un investisseur n’utilisera cependant quasiment jamais que des fonds propres, mais autant de dettes que possible. Tant que les intérêts sont inférieurs à 5 %, il améliore même son rendement avec cet effet de levier. Le même principe s’applique au propriétaire d’une maison. Il finance sa maison. Il a donc effectivement le même rendement que l’investisseur et n’a pas à déduire les intérêts des 5 %.

L’avantage de la maison est que tant que l’on paie ses mensualités, on ne peut pas être expulsé (sauf par la femme ). En outre, je peux aménager ma maison/terrain comme je le souhaite et non comme le ferait un propriétaire. Un autre avantage est que les mensualités sont assez fixes. Personne ne peut vraiment prévoir comment les loyers vont évoluer avec les nouvelles règles énergétiques. J’ai vu récemment un reportage sur Arte ou 3Sat, où les loyers après rénovation ont soudainement doublé, ce qui était légalement correct.

Le problème que je vois, c’est que beaucoup construisent plus grand qu’ils ne loueraient. C’est précisément pourquoi la maison individuelle n’est pas vraiment rentable.