¿Financiamiento sin capital propio con garantía?

El poco capital propio se debe principalmente a que hace 4 años tuve un accidente de coche, que tuve que asumir (mala suerte con el préstamo del remolque y su seguro) y por el que estuve pagando hasta hace poco... Deudas antiguas, por así decirlo.
Hemos registrado nuestras finanzas en un archivo Excel durante 5-6 años. Por lo tanto, yo diría que sí - tenemos bastante control sobre nuestras finanzas. Actualmente, tengo en mi cuenta, con un alquiler de 530€ y después de todos los gastos fijos (incluidos gastos adicionales, seguros, coches, alimentación, gasolina, etc.), un excedente mensual neto de aproximadamente 1100€, que a partir del 01/2016 quiero transferir proporcionalmente a mi contrato de ahorro para vivienda o a la cuenta de ahorros. Si incluyo el alquiler, serían unos 1500€ que podría invertir en la casa, ahorro y ocio.

Me sorprende un poco que se diga que es un ingreso bajo. Es simplemente un salario normal de ingeniero, un 10% por encima de la tasa normal en la región de Osnabrück/Emsland. ¿Con qué ingreso mínimo calcularíais para poder afrontar un crédito de 1000€ y las cargas financieras adicionales debidas a una casa?

La razón del poco capital propio no importa. De todas formas, eso ya no lo puedes cambiar ahora.

Un ingreso fijo ya está por encima del promedio... sin duda. Pero la relación entre ingreso y suma a financiar (que también está claramente por encima del promedio) es bastante crítica. 180.000..230.000 encajan mejor. Independientemente del capital propio: Con 36.000 EUR netos al año, se trata de 10 veces el neto anual. Nosotros ahorramos 10 años y estamos en aproximadamente 5 veces el neto anual. Si no tuviéramos capital propio, también serían 8 veces. La mayoría de los constructores probablemente estarán en algún punto entre 6 y 7.

Solución: ahorrar, ahorrar, ahorrar...

Saludos, Steffen

Dado que la planificación familiar está completada, no veo una razón válida para ignorar completamente el segundo ingreso del hogar. En su caso, habría que comprobar cuán seguro es el segundo ingreso y si, en caso necesario, podría ser incrementado dentro de unos años. Con un ingreso del hogar de 48.000 € y una inversión de 310-350.000 €, la proporción se ve mucho mejor.

Recomiendo ahorrar capital propio en los próximos tres a cinco años. Si realmente puedes apartar los 1.100 € previstos, vuestra posición se verá mucho mejor.
Construir una casa porque los intereses están bajos ahora me parece un enfoque equivocado.

Curiosamente, ya me han presentado exactamente lo contrario como razonable (no solo personas que gustan vender financiaciones), argumentando que los intereses supuestamente son demasiado bajos para eso. Reconozco que en ese caso tampoco se habló de una financiación >100%.

La razón por la que hay poco capital propio no importa. De todas formas no puedes cambiar eso ahora

Se preguntó en una respuesta después y no tengo problema en contarlo – simplemente pasó y ya no se puede cambiar. No puedo decir con certeza si hubiera sido mucho más, porque el deseo de comprar casa no estaba tan concreto entonces (ingresos mucho más bajos en ambas cuentas y un recién nacido).

Como la planificación familiar está terminada, no veo razón para ignorar completamente el segundo ingreso del hogar. En todo caso, habría que revisar qué tan seguro es el segundo ingreso y si en caso de necesidad podría incluso incrementarse dentro de algunos años. Con 48.000 € de ingresos familiares y una inversión de 310-350.000 €, la proporción se ve mucho mejor.

Sí, está bien – tampoco ignoramos completamente el segundo sueldo – actualmente sirve un poco para "tranquilizar el ánimo" cuando se trata de sumas tan grandes – también pensando en futuras ampliaciones/reparaciones. (Invernadero/cambio de calefacción a geotermia o similar).

Seguramente es estable porque se trata de un puesto indefinido con opción a reubicación interna, en una empresa que lleva más de 100 años. Los aumentos salariales normalmente son anuales y de pequeña escala (al menos en los últimos 20-25 años).

Quizás debería comentarse algo sobre mi ingreso, que no incluyo intencionadamente el pago de vacaciones, de Navidad ni participación en beneficios en mi cálculo, porque siempre tengo la impresión de que esos pagos no son "seguros". Pero eso correspondería a aproximadamente 1,5 - 2 meses de salario más.

Pensándolo bien, el segundo sueldo y mis "pagos especiales" podrían incorporarse a los pagos anticipados especiales.

Sí, ok - no vamos a ignorar completamente el segundo salario tampoco - actualmente sirve un poco para la "tranquilidad mental", cuando se trata de sumas tan grandes - también en vista de futuras ampliaciones/reparaciones. (invernadero/cambio de calefacción a energía geotérmica o similar)

Seguramente ya es así, ya que es un puesto permanente con la opción de una reconversión interna, en una empresa que lleva más de 100 años en funcionamiento. Los aumentos salariales suelen ser una realidad cada año, aunque sea en una pequeña medida. (al menos en los últimos 20-25 años)

Sobre mis ingresos, tal vez debería decir que no incluyo intencionadamente la paga de vacaciones y de Navidad, así como la participación en beneficios en mis cálculos, porque siempre tengo la sensación de que esos pagos no son "seguros". Eso equivaldría aproximadamente a 1,5 - 2 salarios mensuales adicionales.

Pensándolo bien, el segundo salario y mis "pagos extraordinarios" podrían destinarse a las amortizaciones anticipadas.

Eso es "ilusionar las cuentas" Mejor déjalo... el único cambio en la situación actual sería una lluvia inesperada de dinero para aumentar considerablemente el capital propio. Si eso no sucede... puedes tirar de la manteles cuanto quieras... no encaja en la mesa

Ignorar los pagos extraordinarios es muy sensato y super recomendable. No lo descartes para que cuadre.

Saludos, Steffen

1. A los padres los dejaría completamente fuera.
2. Una adquisición, incluso en el registro de la propiedad, se realiza 50:50 para ambos. También por eso se deja fuera a los padres.
3. Cuando la planificación familiar esté terminada, se puede y debe incluir ambos salarios, siempre que sean estables. Un colchón anual serían la paga extra de Navidad y los pagos especiales. De lo contrario, se están calculando por debajo de su valor. No se malinterprete, no se trata de exagerar, por eso ->
4. Llevar un libro de cuentas domésticas. Cada compra y cada helado, todos los débitos: así obtendrán una visión clara de lo que realmente es posible.
5. Tómense aún algunos años. El capital propio es importante. Ahorrar no significa la rentabilidad, sino el dinero que se guarda para después obtener el préstamo en condiciones atractivas.

Ciertamente Steffen80 tiene razón, pero no es necesario competir con él ni tomar su versión del ahorro durante décadas como la única verdad.
Eso es tan poco realista como agotarse durante 30 años para pagar el préstamo y luego darse cuenta de que solo se vivió para la casa y por lo tanto no se vivió. Siempre depende individualmente del destino, del ingreso, de las expectativas y del carácter.

Tendencialmente, por supuesto que os doy la razón; no voy a dejar el tema de lado directamente, pero veo toda la historia con un poco más de crítica. Personalmente, actualmente he adoptado la postura de no querer involucrar a la casa paterna a largo plazo bajo ninguna circunstancia. Pero si pudiera ayudar a medio plazo (digamos hasta 8 años), sí lo consideraría.

Que queramos/necesitemos cambiarnos de lugar está claro para nosotros. La idea de pagar de forma permanente entre 1000€ y 1200€ de alquiler sin gastos (aquí habitual para, por ejemplo, una casa adosada modernizada con jardín) o invertir (aproximadamente) la misma suma en nuestra propia casa, me hace inclinarme un poco más hacia la vivienda propia. El dinero que gasto en alquiler se siente como tirado, ya que siento que podría invertirlo mejor en mi propiedad.

Por supuesto, por ahora son pequeños pasos de tendencia, pero para mediados de 2016 quiero tener seguridad al respecto: tengo la sensación de que esperar varios años más con 36 no haría que la financiación sea realmente más fácil, ya que el plazo de amortización sería más corto y la carga mensual mayor; ¿estoy equivocado en este pensamiento?