Comprar la casa familiar - ¿una buena idea?

mis preguntas no apuntan a una venta externa, sino a tus opciones - y deberías conocerlas y poder exponerlas bien, porque a tu padre no parece entusiasmarle mucho la idea.

Lo decisivo aquí es si la casa vale mucho más que los 50-80 mil euros que quieres pagar, porque de lo contrario estarías cometiendo un error de pensamiento realmente fatal. Además, sospecho que incluso tienes dos errores graves de pensamiento y comprensión, así que voy a darle la vuelta a la pregunta:

Supongamos que mañana ofrecieras la casa a la venta - ¿crees que en 3 meses podrías encontrar al menos un comprador dispuesto a pagar más de 500 mil euros? ¿O incluso más?

Por favor, responde simplemente con sí/no y da el valor de la casa con precisión de 100 mil euros (según tu apreciación), entonces quedará claro a qué quiero llegar.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

¡Hola a todos!
Con lo de vender a terceros solo quería dejar claro que esa opción no entra en consideración. En alguna respuesta se mencionó que ambos niños de todos modos no quieren mudarse a la casa. Entonces, para anticiparme a que mi padre tal vez obtenga dinero por una vía externa. Esa respuesta no iba dirigida a nadie en particular.
El problema con mi padre es que tiene muchísimo miedo a la "expropiación". Hay esas historias en las que los padres transfirieron la casa a sus hijos, luego hubo peleas y los padres, a pesar de tener derecho de residencia registrado, son echados, desplazados o como sea. Hace años le aconsejaron regalar la casa a nosotros, los hijos. Pero está ese miedo de que se quede sin nada en la vejez, porque podríamos pelearnos y echarlo. Por eso solo sería posible que yo reciba la casa después de su muerte.
Entonces, sobre el valor. Creo que en algún momento se dijo que la casa, si siempre se hubiera mantenido bien, tendría un valor de aproximadamente 160 - 180000 euros. Pero ya hace tiempo. El asunto es que desde la muerte de su madre (principios de los 90), a quien pertenecía la casa antes, mi padre básicamente solo ha reparado o renovado lo que no se puede arreglar o sustituido lo que es obligatorio por ley, por ejemplo con la calefacción. El resto está en estado original de la época de construcción (finales de los 60 o principios de los 70). Por lo tanto, hay mucho que hacer. Esto obviamente debe tenerse en cuenta. Mi idea es pagar aproximadamente la mitad de lo que realmente vale la casa. Preferiblemente menos. Sin embargo, estaba el asunto de los herederos pasados por alto y la reclamación suplementaria de la porción legítima. Eso todavía tendría que clarificarse si en este caso tiene alguna importancia y cómo evitarlo mejor.
Hasta ahora siempre fue así que las casas que se liberaron allí se vendieron más o menos a los precios fijados. Está en zona exterior donde no se puede construir. Aunque tampoco sé qué más puede pasar hasta entonces.
¡Muchas gracias!
Saludos
Bola

En realidad, hay una manera bastante sencilla.

Tu padre te vende/regala la casa. A cambio, se le inscribe un derecho de uso vitalicio (gratuito). Además, se establece quién debe hacerse cargo de qué gastos.

Solo brevemente, porque esta idea (en principio posible) ya se ha propuesto varias veces aquí... ¡esto no le aporta nada económicamente al padre! El padre ahora vive en la casa y recibe su pensión, que obviamente es escasa. El objetivo de la compra (!) por parte del hijo es que el padre disponga de más capital (libre) que antes.

Si se regala/transfiere anticipadamente y el padre recibe un derecho de uso/usufructo... el padre no tiene ni un centavo más en el bolsillo.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

¡Exacto! ¡Así es! Regalar no funciona. También creo que mi hermano, en caso de una donación - comprensiblemente - volvería a tener más interés en la casa.

Tiene que salir algo para el padre y el hijo con interés de compra.

LG Bola

Hola Bola,

esa es (lamentablemente) justo la respuesta que esperaba y tu idea - por más sensata que sea - en mi opinión no funciona en varios puntos.

1. Opción: donación/sucesión anticipada:

El problema es que tu padre no quiere eso y su actual esposa tampoco puede tener interés en ello, tu hermano también tendría que renunciar a su parte. Además es dudoso cuál sería la parte en realidad, porque del precio de la casa de 150.000 € (sinceramente, por la descripción, sospecho que podría ser incluso menos) habría que descontar el usufructo capitalizado y eso depende de la expectativa de vida de tu padre. Además el usufructo puede pasar a la esposa - quien seguramente tampoco estará contenta en caso de que a una edad (¿avanzada?) la expulsen de la casa porque el usufructo no está asegurado para ella. Tu padre parte en sus consideraciones de que ambos heredaréis la casa en partes iguales (lo cual no es correcto, como ya se ha comentado, en la sucesión legal su actual esposa hereda el 50%) - lo que también significaría que podríais echar fácilmente a vuestra madrastra en caso de herencia.

Por lo tanto habría que tomar en cuenta la expectativa de vida (probablemente mayor) de la madrastra, lo cual reduce aún más el valor de la donación.

Como ejemplo lo siguiente: con un alquiler ficticio a considerar de 8.000 €/año y una edad de 65 años para la esposa/madrastra, se aplicaría un factor de 12,5, es decir, el usufructo capitalizado tendría un valor de 12,5 x 8.000 € = 100.000 € ... esto es una parte considerable del valor total de la transmisión que se debe tener en cuenta.

Pero cabe preguntarse, ¿por qué querrías pagar algo que te corresponde igualmente? La mejora financiera para tu padre es tu objetivo - pero con una donación, dada la baja valoración de la casa, eso no se logra.

2. Compra como si fuera entre extraños.

Pagas el valor de mercado menos un "descuento familiar" de la casa a tu padre. Entonces tu padre tiene el capital, pero tú la casa. Tu nombre aparece en el registro de la propiedad. Eso no lo quiere tu padre, ni tu hermano, ni la esposa tampoco.

Así que la compra debe estar condicionada, por ejemplo, a un usufructo vitalicio. Esto reduce enormemente el precio de compra (de nuevo dependiente de la expectativa de vida), es decir, reduce la cantidad que tu padre realmente recibiría de ti.

Aunque funcione así, a partir de ahora eres financieramente responsable de que la casa mantenga su valor, es decir, tienes que renovar/reparar, por lo tanto pagas de más. No puedes exigir renta a tu padre, porque entonces él tendría menos capital. Según la expectativa de vida (sé que es molesto, pero no se puede evitar) la casa seguirá perdiendo valor, es decir, pagas hoy un precio por el inmueble, heredas los costos de mantenimiento y tendrás que ver durante años cómo se devalúa, a menos que renueves/repares muy extensamente y continuamente. Eso recaerá sólo en ti, porque tu hermano difícilmente contribuye a los costos si ya renunció a su parte de la herencia.

Además, encima está el escepticismo fundamental de tu padre ante una sucesión anticipada o una transferencia de propiedad - en ambos casos.

Por eso mi propuesta de solución:

Evita la complicada acción de compra de la casa y aparta una suma X para tu padre o ahorra algo mensualmente, tal vez junto con tu hermano. La casa eventualmente les corresponderá a ustedes, la sucesión con la esposa y la voluntad respectiva de su padre pueden ser tratadas con tacto y podrán encontrar una solución sin hablar de una transferencia prematura de propiedad. Creo que eso ya será bastante difícil.

Si tú y tu hermano notan que tu padre necesita ayuda financiera o que realmente hay que hacer algo en la casa, entonces lo harán con ese dinero - en última instancia eso es lo que tú deseas, que se pueda ayudar a tu padre.

Las otras variantes las puedo entender moralmente y me parecen muy loables - pero probablemente estarás quemando tu herencia y la de tu hermano sin recibir una contraprestación adecuada, o en resumen: le estarás regalando dinero a tu padre.

Eso, sin embargo, también puede lograrse más fácil.

Alternativa: si la cosa se pone realmente difícil, tu padre vende la casa, obtiene los 150.000 € y compra un piso más barato (en mantenimiento).

Saludos cordiales Dirk Grafe

Hola,
sí, bueno, la donación nunca estuvo realmente en discusión para mi padre y para mí, ya que sé qué miedos lo aquejan respecto a la "expropiación".
No se espera ninguna ayuda financiera de mi hermano. Está divorciado y tiene hijos a cargo. Además, él y nuestro padre no tienen una relación especialmente buena. Por eso él tampoco quiere la casa ni quiere tener nada que ver con ella. Mientras yo pague al menos un poco por ella, para él estará bien. Para él es más importante que la madrastra no herede injustamente.
Según mi padre, la madrastra no debería tener voz en lo que respecta a la casa. Mi padre solo dijo una vez que, si alguna vez aceptara algo, ella necesitaría un derecho de domicilio. Para mí también está bien. Simplemente no quiero hacerme cargo económicamente de la casa durante ese tiempo. Pero ella tampoco podría vivir mucho tiempo sola allí, porque está en una zona muy rural y no tiene licencia de conducir. El transporte público casi no existe. Ella también dice que no está interesada ni en heredar la casa ni en seguir viviendo en ella. Pero claro que las opiniones pueden cambiar.

Como dije, yo también estoy apegado a la casa, pero de todas formas le propuse a mi padre que vendiera la casa y que ambos se compraran un apartamento pequeño para personas mayores, adaptado y con buena infraestructura en los alrededores. Él no quiere. Los medios económicos deberían ser suficientes. Pero me gustaría hacer algo contra el miedo permanente de que no alcance. Sin embargo, tampoco es algo totalmente desinteresado. Tampoco tengo nada para regalar.

Saludos, Bola