Viabilidad financiera para la compra de una casa unifamiliar

La casa tiene un sótano de aproximadamente 90 m². La planta baja tiene 110 m². El ático tiene una superficie de 90 m². La casa está situada a aproximadamente 5 km de WOB. ¡Los precios en WOB han subido mucho en los últimos años! El terreno tiene 1.200 m². El arrendador mencionó una vez un valor de mercado de 600.000 euros.

Creo que se equivoca con los 600T€. No tiene un terreno, sino solo una casa para ofrecer por 60 años. Si miro en Internet las ofertas alrededor de Wolfsburg, hay una o otra casa/casa adosada con mucho menos inconvenientes.

El arrendador mencionó en una ocasión un valor de mercado de 600.000 euros.

De eso restamos de manera simplificada el valor del terreno, ya que es un derecho de superficie. Luego restamos también el valor del derecho de uso residencial, ya que este no tiene valor para un comprador, sino que, por el contrario, disminuye el valor de la casa. Al final queda un apartamento de 110 m² con derecho de uso sobre un terreno alquilado. ¿Cuánto cuestan los apartamentos de segunda mano en su zona? Con eso ya se aproxima al valor real.

Así que alrededor de WOB veo BRW de ~ 200€/m2 +-100€. Para 1200m2, entonces 240.000€.
Al continuar haciendo suposiciones divertidas (gracias por proporcionar la información de manera fiable), voy a asumir un contrato de arrendamiento de terreno de 100 años, comenzando con la construcción de la casa, es decir, un tiempo restante de 70 años y por lo tanto un multiplicador de 29,12, con la tasa de interés inmobiliario del 3% mencionada anteriormente. Esto da un valor de mercado del derecho de superficie de aproximadamente 160.000€.
Si la planta baja tiene 110 m2, supongo que la BGF ahora es generosa, 350 m2 (¡cuidado, BGF, superficie bruta de piso, no es superficie habitable!). Según el método del valor de costo, por lo tanto, se obtiene un valor de mercado (2020) del edificio de 350m2 * 877€/m2 * 130% = aproximadamente 400.000€. De esto hay que descontar la depreciación por edad. Para simplificar y con números aproximados, ahora linealmente (edad 30 años, vida útil total 100 años) = 30%. Queda un valor del edificio de 280.000€.
El valor de mercado del terreno + edificio llega con los datos asumidos a 440.000€.
De esto hay que descontar el valor del derecho de habitación (anteriormente estimado en aproximadamente 150.000€) y así un valor contable de 290.000€ (todos los datos más bien generosos, calculados por vendedor).

Así que el propietario no está tan equivocado... ¡mi intuición me había engañado! Nunca me había ocupado de los valores de mercado del derecho de superficie. Aquí, con el gran terreno y una tasa de interés inmobiliario del 3%, hay un "deber" de 7.200€/año frente a solo 1.800€ de arrendamiento del derecho de superficie. Esta diferencia significativa hace que el derecho de superficie sea tan "valioso" aquí.

Muchas gracias por el buen ejemplo de cálculo. Así no lo había visto antes.

Creo que en general no deberíamos complicarlo demasiado ahora :)

¿Qué tal 168.000 €, que equivale a unas 20 rentas anuales sin contar gastos?

Esta mañana también pensé en la compra con opción a alquiler, pero se me olvidó escribirlo.