Proyecto de construcción con una situación inicial "especial"

Habla simplemente con tu banco. Todo depende de cómo se valore tu inmueble en propiedad y nadie en este foro puede responderte eso de manera confiable. Puede ser que a tu banco no le guste (o no esté acostumbrado) ocuparse de este tipo de financiamientos puente, a veces depende del banco en qué negocios tiene experiencia y si están dispuestos a entrar en ello (a costos aceptables) o no. Deberías solicitar ya dos o tres ofertas.

Por supuesto, puedes determinar la situación por ti mismo vendiendo de facto tu inmueble en propiedad, mudándote a un inmueble de alquiler y luego yendo al banco. Así conocerás tu capital propio, lo tendrás líquido y estarás más o menos libre, aunque te costará un traslado más y el alquiler durante el tiempo x.

Estos costos (estimados) (¡y el esfuerzo/estrés adicional de tiempo!) se pueden comparar con los costos de un financiamiento puente, así sabrás si vale la pena.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola, libérate del pensamiento de poder resolver el problema de manera "óptima".
Por experiencia propia puedo recomendar ir resolviendo las cosas una tras otra. Vendimos nuestra casa, nos mudamos a un departamento alquilado y desde allí comenzamos la búsqueda de una nueva propiedad. Después de tres años de búsqueda encontramos la casa adecuada para nosotros y la compramos con la ayuda del banco.
Con el dinero de la venta de la casa pagamos la financiación pendiente, incluyendo la compensación por cancelación anticipada, y el resto lo dejamos en la cuenta.
Para ahorrarse la compensación por cancelación anticipada y la segunda mudanza se necesitan condiciones óptimas. Estas se dan raramente en la vida. Y si es así, uno se abrumaría rápidamente.

Hola,

ahora hemos tenido algunas conversaciones para finalmente darle movimiento al asunto:
Una vez más sobre la situación inicial:
Casa adosada en propiedad, deuda restante aprox. 100.000€ (con VFZ aprox. 115.000€), precio de venta actual en el mercado según valoración/inspección de agente inmobiliario aprox. 230.000€; cantidad muy segura de obtener debido a la ubicación demandada; significa que en la casa “duermen” aprox. 100-115K € de beneficio neto en caso de venta
los dos en el sector público, ingreso neto conjunto de 4500 mensuales, con tendencia más bien creciente que decreciente, 2 hijos, sin otros créditos
Ya nos han recomendado varias veces con urgencia asegurarnos rápidamente un terreno libre de promotor, lo cual en el norte de Berlín/cinturón periférico ya es casi imposible. Además, no quiero compromiso con promotores ni pagar la compra de la propiedad por todo el proyecto, solo por el terreno.
Escenario 1: publicar la casa, encontrar un comprador que pague el precio de compra y esté dispuesto a mudarse en el momento X. Nos quedamos de momento en la casa ya sea en alquiler o con alguna compensación al comprador. Se liquida el antiguo crédito y disponemos del capital propio real para por ejemplo comprar el terreno.

Escenario 2: buscar una financiación puente por ejemplo de 100.000€ y con eso empezar a comprar el terreno y pagarlo por completo. Iniciar la planificación de la construcción y publicar la casa para que venta y mudanza coincidan. El terreno pagado debería sustituir al capital propio. La venta de la casa liquida la financiación puente.

Escenario 3: ni venta (por ahora) ni financiación puente, quedarse en la casa, nuevo préstamo solo para el terreno pero sin capital propio (los costes adicionales deberían financiarse también), financiación puente de 50.000€ para obtener el préstamo para la construcción, los 50.000€ restantes en efectivo al vender, posiblemente unificar préstamos individuales para el terreno y la construcción.

Espero haberlo expresado de manera comprensible. Quizá tengan ustedes más o diferentes/ mejores propuestas/ escenarios.

Todo bien resumido. Como actualmente las propiedades están muy demandadas, yo optaría por la Variante 1 (así lo hicimos también, casi 1,5 años entre la venta y la mudanza; durante ese tiempo fuimos inquilinos). También funciona sin problemas, ya que el vendedor está en una mejor posición que el comprador (al menos por ahora y en ubicaciones razonables). Sobre todo tienes seguridad para tu planificación financiera si no obtienes el precio de venta esperado (la mayoría de los propietarios de inmuebles piensan desafortunadamente de manera muy subjetiva sobre un precio de compra).

Todo es cuestión de preferencias personales. Seguramente ya has recibido suficientes pros y contras en las publicaciones recopiladas.

¿Qué opináis del escenario de buscar un terreno y para ello pedir un nuevo préstamo y amortizarlo por separado? ¿Lo conseguiríamos siquiera si todavía hay otro préstamo pendiente de aproximadamente 100.000€? Con la solvencia mensual sería fácil de afrontar. La construcción sería más adelante, al igual que la venta de la casa. El motivo es que del posible beneficio de la venta de la casa también quiero ver algo en "cash".
¿O se está poniendo uno algún obstáculo con esto? Tengo problemas para entender todo esto de manera práctica… :(

¿Qué opinan del escenario de buscar un terreno y para eso solicitar un nuevo préstamo y pagarlo por separado? ¿Lo conseguiríamos siquiera si todavía hay otro préstamo abierto de aproximadamente 100.000 €? Con la solvencia mensual eso sería fácil de manejar. La construcción sería después, al igual que la venta de la casa. El motivo es que me gustaría ver algo del posible beneficio de la venta de la casa también en “efectivo”. ¿O eso pondría algún obstáculo? Tengo problemas para captar todo esto de manera práctica… :(

Esa es la variante 3 que mencionaste, ¿o lo entiendo mal?