Cambio de casa - ¿Cómo planificar una financiación intermedia?

Hemos hecho esto prácticamente exactamente de la misma manera.

El orden fue así con nosotros:
Hablar con el banco sobre cómo es en general el intercambio de garantías y la asunción del crédito: con nosotros funcionó si la proporción del valor hipotecable no aumentaba.
Nuestra casa en la ciudad no estaba pagada, quedaba un crédito pendiente de casi 150k desde 2017 con un interés del 1,4%.
Entonces estábamos buscando una alternativa en el campo y al mismo tiempo hicimos que un agente inmobiliario valorara el valor de mercado de nuestra casa. Según el agente, un máximo de 450k y también según el banco no era tan sencillo, porque pocas personas en nuestra región tenían ese capital.

Luego encontramos una opción y hicimos lo siguiente:
Conseguimos la confirmación de financiación del banco. El préstamo puente entonces podía ser como máximo igual al precio mínimo de venta del edificio anterior que calculó el banco. Según las reglas bancarias, la emisión de préstamos puente mayores, de modo que quedara un saldo pendiente, aparentemente ya no es posible.
Es importante que se utilizara el valor mínimo: el banco calculó con 390k. Como queríamos mudarnos juntos con mi suegra, también se incluyó su casa actual (sin más garantías, solo con prueba de propiedad, pero con un descuento considerable), de modo que el préstamo puente pudo ser como máximo de 550k.
Todo lo que superara esa cantidad, así como los costos adicionales de compra, tuvimos que financiarlos con capital propio.
El préstamo puente duraba como máximo 24 meses con opción de amortización inmediata y sin límite, y un interés del 5%.
También se calculó si podríamos soportar el gasto adicional por el préstamo puente (2500€/mes) además de los gastos actuales con nuestros ingresos del hogar. Por supuesto, no pudimos y tuvimos que demostrar otros 24*2500€ como capital propio.
La verdadera dificultad fue entonces demostrar que teníamos suficiente dinero para los gastos adicionales y los intereses potenciales durante 24 meses.
Esto también debía aplicarse si el precio de compra era menor que tus ingresos planeados, porque tu dinero estaría bloqueado hasta entonces.

Tan pronto como tuvimos la cita con el notario, pudimos ocuparnos de vender nuestra casa. Como necesitábamos algo de tiempo para renovaciones, comenzamos a buscar compradores solo dos meses después de la firma notarial. Por suerte, fue bastante rápido sin agente inmobiliario por 500k (ese fue un comentario sobre la valoración del agente - pero el terreno era muy único) y en los meses siguientes hubiéramos podido venderla 3-4 veces más.

Así que solo tuvimos un "préstamo puente" de 4 meses con 2500€ de intereses al mes. Si no tenéis que hacer muchas renovaciones, podéis intentar alargar la fecha de entrega en la compra a 3-4 meses. Dependiendo de la demanda de compradores y la situación del vendedor, esto puede ser posible. Entonces tendréis algo más de tiempo para vuestra casa.

Por ejemplo, los compradores de nuestra casa solo tuvieron un mes de pagos de intereses por el préstamo puente, pero también tuvieron que demostrar capital para 24 meses (o suficientes ingresos).

Offtopic: vivir en el campo no es necesariamente tranquilo en julio y agosto si hay mucha agricultura en la inmediación. En el pueblo hay tranquilidad, pero si un agricultor, por ejemplo, tiene maquinaria o un almacén justo al lado de tu casa, no hay tranquilidad. Por suerte, eso es limitado para nosotros, pero no hubiéramos imaginado el tráfico de tractores en el campo tan intenso.

Muchas gracias por el informe detallado, nos ayuda mucho.

Con "tierra" no nos referimos necesariamente a que esté junto a granjas. Cuando el agricultor esparce su purín, tampoco es nada agradable. Preferiríamos una ubicación en el borde del bosque. :)

La cesión de uso también sería una idea. Si se encuentra un comprador que acepte eso, sería la mejor solución. Creo que eso se puede aclarar con el agente inmobiliario para ver si tiene posibilidades de éxito.

En un apartamento de alquiler no tienen acceso libre, que probablemente sí tienen en la casa. Si no están acostumbrados a eso, no disfrutarás del apartamento.

Entonces simplemente se alquila una casa de vacaciones.

Además, el apartamento de alquiler tendría que ser lo suficientemente grande.

ver arriba.
¿Cuál sería la consecuencia? Pero bueno, si uno establece sus prioridades o más bien sus no negociables de tal manera que «las cosas no entran en consideración», entonces tiene que vivir con ello.

Que se deba demostrar la financiación intermedia completamente como capital propio es comprensible, pero por supuesto también es un obstáculo.

Si por ejemplo calculo 450.000€ y pago un 5% anual, serían 45.000€. Aunque tenemos el capital propio, este estaría destinado para medidas de reforma, por ejemplo, paneles solares o calefacción. Serían 1875€ al mes, pero luego se suman otros 1000€ por el crédito anterior. Si el banco entonces dice que mis ingresos netos de casi 4000€ son suficientes para cubrir ambos... ya veremos.

Pero, por supuesto, tenéis razón, tengo que escribir al banco y primero comprobar cuánto financiamiento intermedio nos permitirían aprobar como máximo.

Gracias también por el consejo sobre la [Gutachterausschuss], de hecho se pueden iniciar consultas en línea directamente y en nuestra zona residencial el precio de compra por m² desde 2020 fue de aproximadamente 4000€, pero las casas de la consulta tenían entre 7 y 8 años más. Con 133 m² de superficie habitable que tenemos llegamos a 532.000€, lo que coincide bien con los precios ofrecidos en los portales inmobiliarios.

Puedes establecer la financiación puente como un préstamo a vencimiento final; entonces no debería haber ningún problema. Ayudas después de la venta con el préstamo y los intereses acumulados en uno solo.