高担保但流动收入低的房地产贷款

胡说八道，你是一个泥巴掘土的人

你们银行是否会将红利收益/利息收益完全计入当前的月收入（即年收益除以12）？是直接采用过去一年的数值，还是过去几年的平均值？

至少是部分计入。

对于未实现的证券价格上涨（例如不分配收益的债券基金），以及普通股票价格上涨，在计入当前收入时如何处理？

和未实现的亏损处理方式相同。你有因为未实现的价格上涨而实际拿到钱了吗？没有，所以你也没有收入。非常简单。

在遗产分割中，未经过公证的付款会计入当前收入吗？

不会。

除贷款之外，生活所需的最低金额是多少？

取决于你的收入。单身从700欧元起——收入越高，生活水平也越高，因此相应的固定费用也会更高。可能每月也会达到2000欧元。

如果我和一个朋友做一种类似（无息）私人贷款呢？假设我给他12000欧元，他用10年时间每月还我100欧元。这100欧元会被完全计入当前收入吗？

不会。

如果你不想算账：相比于月净收入1万欧元的情况，我大约要多支付多少基点的利差？

没区别，因为银行面对的风险是来自同一房地产。

关于SPV我很感兴趣：
他们怎么可能给出6%的年金支付？
好吧，如果他们投入50%的自有资本那可以理解。但很多都是至少90%的负债经营。
那么他们至少需要8%的租金收入，扣除运营成本（他们相比私人投资者还有账务管理等行政费用），才能剩下6%的年金支付。现在哪里还能拿到8%？即使是商业地产，在“小村庄”的农田上也很难做到（还因为租金空置率较高，无法仅以20%的运营成本计算）。

所有投入15%到35%自有资本的项目都会符合这些基本条件。这些基本数据几乎在所有商业房地产融资商那里都存在。通常限制是市场价值80%，即购置价格和附加费用由20%自有资本承担。为什么SPV的银行要承担全部风险？客户总得承担自己的一部分风险，这里是自有资本风险。
顺便提一下，合理项目的运营成本通常在9%到15%之间。

但是我不明白，为何一个新成立的SPV还能获得贷款？它至少需要30%的自有资本融资，这已经很紧张了。而且如果投入超过30%自有资本，自有资本收益率就不太有吸引力了。（还要备用资金用于运营、基金管理等）

几乎90%到95%的商业房地产融资都是通过SPV进行的——无论是我们、HSH北德银行、德国房贷银行、拜仁州银行、Helaba还是其他类似机构。

你会笑的：我也考虑过设立这样的基金；投资者兴趣很大；你们这里一个SPV的最小规模是多少？有人告诉我10-20百万欧元是最小规模。根据我的计算，大约3-5百万欧元就能经济运行。比如会计账务可以自己处理。

你是想设立一个小型私人基金？我们商业起步资金大约是1000万欧元。但对于一个没经验的发起人，且还是多个私人投资者参与的私人结构，我们不愿意支持。感觉不够专业，也太复杂。

附言：有不少房产是以年租金30-40倍的价格买入。相比于低风险替代投资，仍然有显著的持续收益率。住宅领域价格更高也不是问题。不过客户往往是机构投资者。

啊，这能怎么回答呢……我再重复一遍：问问你的主银行。

一般来说，只有真实收入才算数。工资，退休金，租金收入。其他的明天可能就没有了。

所有项目中，自有资金投入比例在15%至35%之间的。几乎所有商业房地产融资机构都有这一基本数据。一般情况下，界限也在市场价值的80%，即购房款及附带费用中的20%为自有资金。为何在特殊目的载体（SPV）中银行也要承担全部风险？客户总得承担一定的风险，而这里是自有资金风险。

顺便说一下，合理项目的管理费用计算一般在9%-15%之间。

近90%-95%的商业房地产融资是通过SPV进行的——无论是在我们这儿，还是HSH Nordbank、Deutsche Hypo、Bayern LB、Helaba或其他任何机构。

这些新型房地产众筹平台不是也采用类似模式，给予6%的利息，同时将私人投资者的资金作为次级资金计入，为银行视为自有资金吗？

那些新型的房地产众筹投资平台是不是采用了类似的模式，私人投资者的钱被列为次级债务，并被银行视为自有资本？

是的，比如汉堡的Exporo。它被称为夹层资本，近年来已经成为私人投资者认可的产品。

高利率，高风险——因为完全是次级的，并且被视为自有资本。在出现问题时，这笔钱就像真正的自有资本一样直接损失……

一般只适合项目开发，而不适合长期融资。

没错，这项指导方针或法律大概会包含框架条件。你知道它们吗？或者你能简要总结一下吗？

你可以在Eur-Lex下载欧盟指令，德国的实施细则可以在联邦公报或者Juris找到。阅读愉快。