地产开发 - 有地下室还是没有？

因为作为外行，有90%的可能性无法将招标做到真正考虑周全，从而100%排除需要额外费用的情况，或者避免各工种之间接口出现不一致，甚至因为招标方案被嘲笑而被拒绝。

如果想要一个地下室，而预制房供应商不提供——这会成为选择的决定性因素吗？

不会。即使他提供地下室，你也可以“自带”自己的地下室建造商；如果他不提供，更是可以。

接口必须合适。

我礼貌地问一下，为什么建筑师要进行单独发包？

建筑师根本不进行发包，他只是陪同。发包的是业主，建筑师负责招标。如果建筑师和业主聪明的话，首先每个工种都是一个独立的标段，其次允许投标人对多个或所有标段作为总承包进行投标。

这肯定也可以自己做。建筑师完成项目设计，并作为建筑方案审批人向建设局提交资料。之后业主获得建筑许可，可以随意进行施工。

没错。在一个自由的国家，选择干墙疙瘩而不是详细设计，花费用于加班工时的钱达到整个工种的金额，这是完全合法的。你可以这么做，只是那时你会发现第二条餐饮业定律的道理了 :)

@blubbernase 你们最后决定选择某个成品房供应商了吗？还是找建筑师建房？对你们来说，什么因素是决定性的？

我们的特殊情况是，我们要搬到五百公里外，而且已经开始在未来住所所在地建房了。 因此，完全通过建筑师招标的方式对我们来说根本不现实，因为我们不想同时处理那么多工种。此外，也不考虑砖混结构，因为我们无法每天持续几个月地监督施工进度。 所以我们最终选择了一个“全包”供应商（Gussek Haus，他们拥有自己的地下室施工团队，几乎所有工序都有自己的施工队伍）。我们之前也考虑过一个本地木匠，但他最后报价达到了3200欧元/平方米，我们负担不起。

我们一开始做了普通的清单（我们想要什么之类的），试图找个建筑师帮我们做平面图——但没有成功。于是我们找了个平面图设计服务。最终这很有帮助，因为我们放弃了做带套房的想法。遗憾的是，他们后来完全不理我们了，而且账单也没收到…… 基于他们的方案我们继续做了一些设计，然后找了几个供应商。很快出现了两个候选：Gussek Haus和Schwörerhaus，最后Gussek Haus的销售员真的非常努力。

如果今天能重来，我不会轻信销售员说Gussek Haus的建筑师能解决我们的难点，我会早点寻求第二意见。我的帖子里可能说得更详细了（忽略某些会员的不礼貌言行即可）。

我们因此找了一个平面图服务。[...] 不幸的是，他们后来完全消失了，账单也从未寄过来....

情况本可以更糟，见：

请不要梦想这意味着以后拉线会变得超级简单！

我们今天又进行了一次初步咨询，也谈到了“安装层”这个话题。关于安装层，我们主要关心的是能否毫无顾虑地在外墙上挂画和柜子，并且未来如果需要还能布置新的插座等。
我们明白安装层不会让事情变得非常简单——但我们认为正是这层安装层使得这些成为可能。
然而，昨天的说法是安装层根本不是必须的。重要的是要注意外墙中不要安装薄膜（“防潮膜”），而是安装例如无纺布（“防潮阻隔层”）。如果装了防潮阻隔层，不管插座、钉子或其它东西有没有穿孔都完全没关系。换句话说，有了防潮阻隔层，安装层不是必须的（几乎没什么用）。这个理由听起来并不像是胡扯。
你们会同意这种看法吗？

是的，我最推荐设计、施工图设计、招标和工程管理由同一个团队负责。在招标阶段，当然不仅仅是材料、数量和规格，时间窗口和价格锁定期限也很重要。我不知道是谁老是在施工方脑子里灌输这种废话，说只有总承包才有价格保障。

谢谢——这读起来很有意思。虽然总承包的价格期限很可能从签字那刻开始，但通过建筑师也并非完全受价格上涨摆布。那么所有工种都会由建筑师同步招标吗？还是会根据需要逐步进行？

没什么好奇怪的，苹果和梨本来就本质不同：建筑师说的是全部钱，而交钥匙供应商（不论哪种类型）只关心你给他的那部分钱（比如说你是否从奶奶那里偷偷拿一张钞票给代工项目）。而且这是二手车商婚前的诺言，不能太相信他们。他们才不管你是不是最后得卖房偿还贷款。他们常常见过那种用最甜言蜜语得到订单的人。他们不用你的浴室——所以你要为了节约预算降级瓷砖，他们根本不在意。

我们在两者中都算上了建筑附加费用和厨房。但我们还在等建筑师的第一版设计。他说那时能给我们更接近的成本估算（当然还是大致的）。

去查一下“改变平面图大小”，我在那里详细解释过。

我倒不是单纯想说这不总是那么简单，而是想说那些只卖样板房的供应商，如果恰好有房子很适合地块，那你是幸运的。但如果不合适，用这些供应商反而会非常贵。至少这是我们的经验/感觉。