建房。出售还是出租公寓？

如果一套产权公寓（取决于位置）已经经历了显著的增值，那么我会向银行以该房产作为抵押品。这可能大大改善贷款条件，从而获得更好的利率。一旦产权公寓还清贷款，提高还款额，并用收入额外偿还自住房贷款。

偿还一套出租房产贷款，而自住房却晚些偿还？从经济或税务角度来看完全没有意义。

这就是我为什么说：把偿还降到最低，让租户来还款。非常轻松。这里讨论的是额外应税收入，但你们却卖掉了一项多年持续的额外现金流来源。难道没人看到，这里一个潜在的大幅增值，要为了省几欧元税而放弃吗？

偿还一个已经出租的房产，然后再买自住房？
从经济和税务角度来看根本没有意义。

什么没有意义？
通过租金收入来融资并偿还这个房产？那请你告诉我这有什么没有意义的地方。

你的建议是先还清[ETW]，然后用收入来偿还自用房产的负债。
从税务角度来看，更合理的是不继续还清[ETW] / 尽可能少还，将自由现金流投入到自用房产中。
原因很简单：自住房的利息不能抵扣，[ETW]的利息可以。金额不大，但仍然如此。
Specki的建议是解决这个问题的一个很好的方法，前提是情况允许有这样的操作空间。

该房产的问题是，你的租金连带停车位大约会达到1,000欧元。收入约为12,000欧元，再加上接近4,000欧元的折旧（200,000 * 0.02）。因此，剩余8,000欧元的利润需要缴税，我简单假设税率为50%，这样计算更简单。相当于每年需要补缴4,000欧元税款，或者每月333欧元。

实际上，如果你的房贷还清了，你每个月大约能剩下700欧元，不过这里没有扣除管理费和备用金，所以实际大约600欧元……

你可以选择每年将这600欧元*12=7,200欧元作为特别还款投入房产，或者降低每月还款额……不能忽视房产未来的价值变化。现在380,000欧元，十年后可能价值480,000欧元。虽然中间缴了税，但税后你获得了7,200欧元*10年=72,000欧元，加上100,000欧元的价值增值。

另一方面，我需要计算如果直接投入380,000欧元在房贷上，十年能节省多少利息。这个方法是可行的。

600,000欧元按1.5%利率贷款，利息约90,000欧元（这里未计本金偿还，简化计算）
220,000欧元按1%利率贷款，利息约22,000欧元（同样未计本金偿还）

因此，额外利息成本约为70,000欧元。

我倾向于建议卖掉房子，因为租客有时也会很麻烦……而且这里的优势主要是房产升值，属于比较模糊的预估。

这是一种简化计算，免得有人立刻跳出来反驳 ;)

Speckis Vorschlag ist eine super Möglichkeit das Thema zu lösen, wenn die Situation diesen Gestaltungsspielraum zulässt.

是的，那真是个好主意。遗憾的是，我们俩都是这处房产的所有者。