通过公寓产权进行房屋融资

@Musketier: 如果我错了请纠正我，

我得纠正。

如果房子比如说价值130,000欧元 + 附加费用（大约算10%，但这取决于实际情况）13,000欧元 = 143,000欧元的房子。也许再加上10%的其他费用 = 13,000欧元，那么总共大约156,000欧元。他有18,000欧元的自有资金，所以需要贷款138,000欧元。对我来说，这就是88.5%的融资比例。这样贷款条件才会完全不同。;-)

以你的例子为例：

你自己写房子价格是130,000欧元。购买附加费用（如果有中介，通常算12%而不是10%）并不会增加房子的价值。即使装修厨房也可能通过贷款融资，但也不会增加房子的价值。纯装修费用（粉刷、地板）也一样。这里需要区分装修和整修。

如果你现在假设贷款需求为138,000欧元，房子的对应价值仍然是130,000欧元（即106%的融资比例）。最坏的情况下，银行可能会用90%的抵押价值来计算。那么房子的价值则是130,000欧元的90% = 117,000欧元，而你需要贷款138,000欧元。（即118%的融资比例）

无论如何：一定要寻求独立的金融顾问的建议！！！ :-D

最好甚至咨询多位顾问。
到目前为止，我们已经和2位贷款中介和2家银行进行了交流。每次谈话都带来了新的信息，希望我们能选出最好的方案。是否为最优方案，只有10-30年后才能知晓。

此致

Musketier

大家好，

首先非常感谢大家的众多回复，已经帮到了我很多。很棒的是你们大致同意我的融资计划，认为这是可行的。

那么，每月600欧到700欧的还款肯定是可以承受的，因为我现在已经一个人承担水电费和日常购物，而且每个月还是远远超过这个数额的结余。除此之外还有房屋分摊费用。
总结下来，150000欧买一套房可能定价有点偏高，因为我在自有资金计算上也算错了 : ) 。

关于独立理财顾问的建议我很愿意采纳，但有什么技巧可以找到靠谱的人吗？只能靠亲戚和熟人推荐吗？
另外，大致需要准备多少费用呢？

还有一个想法。我之前提过每个月还有结余+奖金+13薪等等。
在我存了一些备用金之后，是不是更合理把钱全部投入到房贷还款中（专项还款），还是应该把一部分投入额外的住房储蓄合同，以便将来买房贷款时能获得低利率呢？

问候

所以我很想接受关于独立理财顾问的建议，但有没有什么技巧可以找到一个称职的顾问？是不是只能靠亲戚朋友的推荐？ 我大概需要准备多少费用？

到现在还没人能给我答案。朋友的建议......他们真的懂吗？你怎么判断？问题就出在这里。
我宁愿自己摸索，知道自己在做什么。贷款的计算并不像想象中那么难。只要下点功夫，然后自己找到最合适的方案就行了。

我们联系了两大（互联网）贷款中介，并在现场安排了会面。虽然这些中介并非百分之百独立，因为他们也会获得佣金，但他们无疑可以比较众多的银行和保险公司。

由于目前买房可能还不是一个选项，但我仍希望朝这个方向努力，所以作为一个过渡方案，先买一套产权公寓，等还清贷款后卖出，并作为购买独栋住宅的启动资金。

这个基本想法很有趣，但也提出了一些问题。
- 产权公寓预计几年后能无贷款负担？
- 产权公寓的价值会如何发展？
- 独栋住宅预计什么时候实现？

买房时的附加成本相当可观。比如说，总共约10%的土地增值税、公证费、法院费、中介费等，加上初期2%的还款本金，至少需要5年才能还清这些附加费用。在那之前，一分钱利润都没有。

如果想让产权公寓在10年后无贷款负担，初期还款本金需要约为8%，利率为4%，每月还款1300欧元。贷款期限15年时，数据为初期还款5%，利率4%，每月还款960欧元。利率较高，是因为贷款额度可能高达100%。

当从产权公寓转向独栋住宅时会变得更有趣。卖掉产权公寓之前，必须先买或建独栋住宅（否则就得睡在桥下）。在一段不确定的时间内，将面临两套房产的双重负担。那时的信用状况必须允许这样做。也许可以通过过桥贷款解决。买卖房产本身就需要时间。过桥贷款的期限和费用均不确定。而贷款方自然也必须同意这一切。

总的来说，这个计划涉及多个变量，从当前来看几乎无法做出准确预测。正如那句老话：第一，事情总是会有变数；第二，事情总是出乎意料。

如果自用产权公寓被视为一种资本积累措施，就要考虑储蓄收益率——也就是用何种储蓄利率对产权公寓的付款进行计息。在这个计算中，当然还要考虑免交给他人的房租、房产价值变化、自有产权公寓的维护费用等因素。