融资另一个房子...

大家好，

简单介绍一下情况，我们大约三年半前买了一栋部分翻新的房子，当时打算把它翻新完成。因为我们俩工作都很忙，这个计划根本没能实现。实际上几乎没有任何进展，工作压力反而增加了，除了花园维护和房屋保养外，没做什么别的。还有一些事情让我们不满意，那里根本没法实现（停车位、业余室等）。
总之，我们偶然看到了一块满意的建地，慢慢地从异想天开到认真考虑建房。

现在我们手头还有旧房子，购房价是34万欧元，加上额外费用，贷款金额是29万欧元。具体还欠多少我现在手头没查到，已经提前还了大约1.5万欧元，目前每月还贷1350欧元。自有资金状况目前不太乐观。
现有一份准备分配的建筑储蓄合同，金额为2.5万欧元（已经存入1万欧元，贷款额度1.5万欧元），还有大约一万欧现金。

土地价格大约是15万欧元，房屋大约30万到40万欧元，我们还没仔细查过。旧房子要到新房完工后才能卖，而且是否能那么快卖出还是未知数。

我们家庭的净月收入是6350欧元，每月贷款支出1350欧元，没有其他贷款。

你们怎么看，我们还能拿到这么大额度的贷款吗？
我现在很不确定，据说贷款审批门槛明显提高，而我们几乎没有自有资金，而且还有另一笔贷款压力。

我会尽快去银行办理手续，不过先得请假，眼下我需要大家给我一个不带感情色彩的评估。

提前感谢大家。

你好 Loco，

在我看来，在这种情况下，避免不了要和融资银行进行一次详尽的谈话。

你们的情况中存在许多未知变量，使得进行可靠评估显得非常不负责任。

仅作为思考的引子：

- 现有贷款怎么办？是以违约金结清还是继续承担？

- 出售现有房产会有什么税务影响？

- 现有房产卖不出理想价格怎么办？

- 双重负担（旧贷款和新贷款）能承受吗？

基本上，你们不是第一个遇到这种情况的人。

比如，可以将新贷款设计成在施工期只支付利息——偿还本金的开始时间在入住后。

你们也可以现在就卖现有房产——只需在公证合同中约定后期交房和资金流动，那么这个担忧就解决了……

根据你们的家庭收入，融资额度应该不是问题——不过“过渡期”在最坏情况下可能会“比较辛苦”。不过我很好奇，到目前为止你们是怎么使用融资之后还剩下的5000欧元的……

所以我的建议是：

和你们的银行谈谈，把所有信息都摊开来，坦诚表达你们的担忧——大多数银行更愿意接受那些有些谨慎、能看到风险的客户，而不是那种只看到光明面、盲目乐观的人……

祝好，

Dirk

第一个问题是，当你们的收入是6350欧元，分期付款是1350欧元时，靠令人惊讶的5000欧元净收入你们能做什么？？几乎没有什么自有资金。也没有进行翻修。然后是房屋出售的问题。所以你们必须承担现有的贷款以及施工期间的新计划（这期间会产生利息）。你们当然可以申请更换抵押权，然后交换房产。但是房屋出售成了问题。

或者你们必须在出售和提前还款时支付违约金。

另一个问题是贷款29万欧元，建新房？150 + 400 = 55万欧元——这是贷款总额的两倍左右。你们仅在3.5年内额外偿还了1.5万欧元……以你们的收入来说简直是笑话。

抱歉说话比较直接，但你们正在犯一个错误。

关于收入，当然我们还要生活，买衣服、食品，两辆车，每天各开80公里。去年九月我们结婚了，那时候短暂地有2万欧元花掉。期间每个人都有买过一辆约8千欧元的二手车。净收入是我们开始贷款融资时的，现在比那时高了不少。根据特殊支出，目前我们每个月剩下大约1500到3000欧元。为什么我们没存很多钱，为什么我要存？目前没计划买房，每个人都会偶尔买个2000欧元左右的笔记本，或者花几百欧元。我还有一万欧元放在活期存款账户，那是备用金，不会用来买房。

关于收入，当然我们还要生活，衣服、食品，两辆车，每天各自开80公里。去年九月我们结婚了，那时短暂少了两万欧元。期间每个人都买了一辆新的二手车，约八千欧元。我们现在的净收入是开始贷款时的高了不少。

目前根据特殊开销，每月大约剩余1500-3000欧元。为什么没存下那么多钱？我为什么要呢？之前没打算买房子，每个人也会买个2000欧元的笔记本电脑，或者随便花几百欧元。我还有一万欧元放在活期存款账户，那是备用金，不会用来买房。

好吧，到目前为止，买个两千欧的笔记本，一次美丽的马尔代夫旅行还算合理。万一你们需要贷款50万，然后又要孩子（可能净收入更少，因为可能会兼职），会发生什么？

你们准备好减少消费了吗？能应付这些开销和减少的净收入吗？我会考虑是否要承担一个更大的项目。我的银行家一面说你们能挺过去，普通人的一面说别高估自己。

从我的角度来看，了解现有的房子是否能以“合理”的价格顺利出售，或者你们当时是否支付了“溢价”，现在却明显卖出了更低的价格，这一点很重要。如果基本上可以确定通过出售至少可以偿还现有的债务，那么应该是可行的。顺便说一句，我们也有一套公寓需要出售。但我们是在开工前就完成了出售，并且在公证合同中写明，如果拖得更久，我们可以免费居住大约一年，如果时间更长，就得付租金。公证合同几乎可以写入任何内容，只要买方接受……