Statistik des Forums

Themen
29.022
Beiträge
326.627
Mitglieder
44.834
Neuestes Mitglied
Olikun-1

Renditen Kaufnebenkosten Tilgung Immobilie erwirtschaftet

4,80 Stern(e) 5 Votes
@Tassimat:

Kaufpreis: 500.000 €
Nebenkosten: 50.000 € (inklusive kleinerer Renovierungen, Mietannoncenkosten etc.)
Eigenkapital: 50.000 €

---> Kreditaufnahme: 500.000 € (Vollfinanzierung)
zu 2% fest auf 10 Jahre mit 1% anf. Tilgung (ja nicht zuviel tilgen!;hören zwar die Banken nicht gerne, ist aber besser für einen).
D.h. die Kreditrate sind 15.000 € im Jahr


Kaltmiete: 1.600 €/Monat bzw. 19.200 €/Jahr
Betriebskosten ca. 3.800 € im Jahr
(Reparaturen, nichtumlagefähige Nebenkosten, Mietausfall(sind natürlich streng genommen keine Kosten, sondern erniedrigen die Kaltmiete; aber man kann es auch hier abziehen), Rechtsanwalt für Mietnomadenklagen/Rechtsschutzversicherung, Steuern etc.)

D.h. es verbleiben 15.400 €, 15.000 € gehen an die Bank, verbleiben sogar noch 400 € Puffer, die du dir auf den Kopf hauen kannst oder eben in die Rücklage stellst. Vom Cash-Flow her ist es also in etwa ein Nullsummenspiel. Die Liquidität bleibt gleich.
ABER: Es entsteht schon ein buchhalterischer Gewinn durch die 1%-ige Tilgung, also da werden dann etwas mehr als 5.000 € getilgt im 1. Jahr. Das war aber noch nicht alles in Hinblick auf die Rendite: Denn man muss noch die Immobilienpreisentwicklung berücksichtigen: Angenommen der Immobilienpreis steigt 4% im Jahr, dann wäre also die Immobilie nach 1 Jahr 520.000 € wert. Der buchhalterische Gesamtgewinn sind also zusammen 25.000 €.
Setzt man diese jetzt in Relation zu dem eingesetzten Eigenkapital, so ergäbe sich in einem ersten Ansatz eine EK-Rendite von 50% für das erste Jahr. (= 25.000/50.000). Das ist so natürlich nicht richtig, denn man hatte ja noch die Kaufnebenkosten von 50.000 € zu schultern. Also wäre die Gesamtrendite noch negativ. Jetzt kann man das jedes Jahr so weiter fortbetrachten. Wenn die Immobilienpreissteigerung konstant 4% pro Jahr beträgt, dann wäre man nach ca. 2 Jahren bei + - 0, hätte also die Kaufnebenkosten bereits wieder erwirtschaftet. Nach 4 Jahren hätte man bereits MIT Berücksichtigung der Kaufnebenkosten mehr als 50.000 € erwirtschaftet (es kommt da ja auch der Zinseszinseffekt zum Tragen). Setzt man das jetzt in Relation zu dem eingesetzten EK von 50.000 €, ergibt sich bereits eine annualisierte EK-Rendite von knapp 19%. also es wurden 100% erwirtschaftet in 4 Jahren. Da muss man dann das GEOMETRISCHE Mittel nehmen (nicht das arithmetische !), also die 4. Wurzel aus 2. (die 100% Gewinn entsprechen 2; also 100% ist die Ausgangsbasis, dann kommen 100% dazu, also 100%+100% = 200% =2) --> und davon dann die 4. Wurzel sind ungefähr 1,19, also 19% annualisierte Rendite.
Diese Durchschnitts-Rendite steigt dann auch noch in den Folgejahren auf über 20% (natürlich immer vorausgesetzt, die Immobilienpreissteigerung bleibt bei 4%). Aber da der JäHRLICHE Performancebeitrag von Jahr zu Jahr abnimmt
(denn durch die Tilgung wird ja die EK-Basis erhöht, d.h. das Verhältnis von neu hinzugewonnenem EK und aktuellem EK(unter Berücksichtigung der Tilgung) sinkt immer mehr von Jahr zu Jahr, weil der Nenner immer stark grösser wird und der Zähler nur marginal)
konvergiert dann die EK-Rendite mit zunehmender Laufzeit gegen die Mietrendite + Immobilienpreissteigerungsrate. Wenn der Kredit komplett getilgt ist, man also 100% EK-Anteil hat, wird eben nurmehr die einfache Mietrendite+ Immobilienpreissteigerungsrate erwirtschaftet. D.h. also, es gibt irgendwo ein Maximum, wo dann im Zeitverlauf die Durchschnittsrendite maximal ist. Vorher, also im ersten Jahr ist sie negativ wegen den Nebenkosten und am Ende, wenn der Kredit schon lange getilgt ist, nähert sich die Durchschnittsrendite wieder der Mietrendite + Immobilienpreissteigerungsrate. Also man sollte halt im Idealfall zum Verkauf dieses Maximum treffen. In der Regel tritt das so nach etwa 10 Jahren auf. Aber falsch wäre es natürlich, den Kredit komplett abzubezahlen oder gar eine zu vermietende Immobilie komplett mit EK zu kaufen, was merkwürdiger Weise 80-90% der Leute machen und sich dann wundern, dass sie realwirtschaftlich meist nur den Wert in etwa erhalten haben. Die kaufen dann oft auch irgendwo in der Prärie, wo die Preissteigerungen eher gering sind. Die wenigsten erzielen daher Realrenditen von über 1% mit ihren EK-finanzierten Immobilien!

Natürlich ist das jetzt eine Frage, wieviel EK muss man einbringen ? Meist wird ja von den Banken 20% gefordert. Dann ist die EK-Rendite natürlich deutlich schlechter. Aber es kann auch sein, dass die Mietrendite höher oder die Immobilienpreise mehr steigen als 4%. Das kann dann natürlich im Einzelfall auch zu EK-Renditen von 40% und mehr führen.
Was ich in meinem Thread z.B. auch rauszufinden probiere, ist, inwiefern man Lebensversicherungen verpfänden kann (als EK-Ersatz bzw. eben in meinem Fall auch als Ersatz für laufendes Einkommen), denn die rühre ich eh nicht an, bringen dann (hoffentlich) eine höhere Besicherung und damit einen niedrigeren Zinssatz.
Also vom Grundprinzip kann man sich merken: Je weniger EK-Einbringung, desto höher die EK-Rendite. Je niedriger die Tilgung, desto höher die EK-Rendite. Und nicht vergessen, die Immobilie rechtzeitig verkaufen und nicht bis zur endgültigen Tilgung halten.

Ich hoffe zumindest, das Grundprinzip klargemacht zu haben.

Zur Lage und Größe:
Ich finde alle üblichen Verdächtigen wie Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf etc. interessant; kann auch die 2. Reihe wie Köln, Karlsruhe, Mainz sein etc.
Für die knapp 300.000 € hatte ich so eine Wohnung im Zentrum mit 30-40 m2 im Sinn. Keine Häuser, auch wenn man da die alleinige Entscheidungsgewalt hat. Möglichst eine Immobilie suchen mit kleinem Anteil am Gesamtgebäude. Denn wenn die da mal zB. die Facade renovieren wollen für 200.000 € macht es halt schon einen Unterschied, ob man jetzt 1,5% Anteil hat oder eben 10% oder gar noch mehr. Also die %-ualen Bewirtschaftungskosten sinken, je kleiner der Anteil am Gesamtgebäude ist.
Natürlich denkt nahezu jeder Investor so, daher sind ja auch diese kleinen Wohnungen überproportional teuer; muss man dann eben im Einzelfall sehen, was Sinn macht.
 
Hallo @Minitrump was soll der Quatsch hier ?? Du solltest deine Ausgangslage Posten . 1500€ aus Krankengeld reichen für so eine Investition nicht.
 
tldr

Stell mal die Zahlen klar auf und sülz nicht soviel rum. War in deinem anderen Thread schon genau so schlimm...
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Danke für die Aufstellung @Minitrump . Die Rechnung ist ja klar, aber du möchtest eine Kaltmiete von 40€/m² aufrufen!! Du hast Frankfurt als Beispiel genannt. Da liegen angeblich Objekte zur Miete im Durchschnitt bei 11€. Auf Immobilienscout finde ich für 1600 Kalt Objekte mit über 100m², nicht nur 40 wie du anbieten willst.

Klar hast du tolle Renditen mit Wucherpreisen, aber deine Zahlen sind vernab jeder Realität. Oder?

Gerne kannst du mir auch Beispiele, die du kaufen würdest per priv. Nachricht schicken.
 
Ist mir schon wieder zuviel Text von Dir, daher nur ein paar Denkanstöße:

- Eine steuerliche Betrachtung und Berücksichtung AfA und Deiner persönlichen Steuerlast sehe ich nicht
- Eine Rendite errechnet sich nur aus der Liquidität, nicht aus nicht realisierten Gewinnen. Das ist eine Milchmädchenrechnung. Schon mal was von sinkenden Immobilienpreisen gehört? In Düsseldorf geht der Markt z.B. seit einem Jahr in den guten Lagen etwas zurück. Nur mal so.
- Du muss Deine Rendite nach 10 Jahren mit den hohen Preissteigerungen realisieren und bis dahin mit eher negativer Liquidität (oder vielleicht auch +/-0) durchhalten. Dann ist die Hütte aber schon 10 Jahre abgewohnt, zwischenzeitlich gab es Mieterwechsel mit Renovierung, Renovierungen am Haus und der Markt sieht auch anders aus.

Ich liebe Kunden, die sich so richtig schön reich rechnen auf dem Papier (und es vielleicht tatsächlich auch sind), die aber ein echtes Liquiditätsproblem haben, weil sie ihr Vermögen in Steinen nicht mal eben in echtes Geld umwandeln können.
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Ich würde dir raten:
Bau dir einen Excel-Rechner und rechne mal Beispielangebote aus Anzeigen in Immoscout als Übung durch.
Erstmal ohne Finanzierung, kann man im 2ten Schritt machen.
Ein paar Stichpunkte die bei dir noch total fehlen hat hier nordanney genannt: Afa, Steuer, Kapitaldienst, Kaufnebenkosten, Extrakosten TG-Stellplatz etc..

Bitte mal an konkreten Zahlen rechnen. Alles andere ist Hanebüchen.
 
Zuletzt bearbeitet:
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Bestellen Sie jetzt kostenlos Kataloge zu Häusern, Hausautomation, Garagen, Carports, uvm!
Oben