§34 ggü. von Bebauungsplan; Deifinition von unmittelbarer Umgebung

[flaeming]

Hallo zusammen,

wir planen aktuell den Bau einer Stadtvilla (2 Vollgeschosse, Zeltdach) auf einem Grundstück in Teltow-Fläming (Brandenburg) im unbeplanten Innenbereich gemäß §34. Die gegenüberliegende Straßenseite liegt bereits im Geltungsbereich eines Bebauungsplan.

Vielleicht könnt ihr mir bei einer Einschätzung helfen:
Nach §34 richtet sich die Zulässigkeit ja nach der "unmittelbaren Umgebung". Auf unserer Straßenseite (also ohne Bebauungsplan) befinden sich hauptsächlich eingeschossige Bungalows mit Walmdach – auch direkt neben unserem Grundstück. Etwa 80 m weiter in derselben Straße steht eine Stadtvilla mit Zeltdach, und noch weiter entlang der Straße finden sich weitere ähnliche Stadtvillen.

Insgesamt ist die Straße sehr heterogen bebaut: Einfamilienhäuser (1 bis 1,5 Geschosse), Doppelhaushälften, Stadtvillen mit 2 Vollgeschossen, verschiedene Dachformen (Sattel-, Walm- und Zeltdach) – also alles vertreten.

Auf der gegenüberliegenden Seite (Bebauungsplan-Gebiet) sind hauptsächlich Doppelhaushälften und 1,5-geschossige Einfamilienhäuser mit Satteldach vorgesehen.

Die Gemeinde hat uns in einem unverbindlichen Gespräch mitgeteilt, dass unser Vorhaben grundsätzlich kein Problem darstellen dürfte, solange sich die Stadtvilla nicht „völlig aus dem Rahmen“ bewegt – also beispielsweise nicht das einzige Gebäude dieser Art in der Umgebung ist.
Allerdings wird der Bauantrag letztlich nicht von der Gemeinde, sondern vom Landkreis entschieden.

Dazu hätte ich folgende Fragen:

1. Wer entscheidet letztlich über die Einfügung nach §34 – die Gemeinde oder der Landkreis (als Bauaufsichtsbehörde)?
2. Wie wird die „unmittelbare Umgebung“ in der Praxis abgegrenzt? Zählt eine ähnliche Stadtvilla in 80 m Entfernung noch zur Vergleichsbebauung?
3. Wir planen mit einem Abstand von 3,5 m zur Straße. Die direkten Nachbarn haben 10–14 m Abstand, aber einige andere Häuser in der Straße (außerhalb des Bebauungsplan) haben ebenfalls nur 3–4 m Abstand – allerdings 100–200 m entfernt. Auf der gegenüberliegenden Seite (im Bebauungsplan) sind teilweise sogar noch geringere Abstände vorgesehen.
   Wie stark fließt dieser Aspekt bei der Beurteilung der Einfügung mit ein?

Ich wäre sehr dankbar für eure Einschätzungen oder Erfahrungen mit ähnlichen Situationen!

 

[hanghaus2023]

Wo ist eine Luftbild, was die Umgebung zeigt? Auch bis zu 80m entfernt. Ohne dem kann man wenig dazu sagen.

Einfügungsgebot
Laut Einfügungsgebot nach § 34 BauGB dürfen Bauvorhaben in Gebieten, für die ein Bebauungsplan fehlt, nur dann genehmigt werden, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das bedeutet, dass Neubauten bezüglich ihrer Größe, Form, Höhe, Gestaltung und Nutzung so beschaffen sein müssen, dass sie sich optisch und funktional in die bereits vorhandene Bebauung einpassen. Dies dient dem Schutz des städtebaulichen Erscheinungsbildes und der Vermeidung von unverhältnismäßigen Beeinträchtigungen für Anwohner.

 

[flaeming]

Wo ist eine Luftbild, was die Umgebung zeigt? Auch bis zu 80m entfernt. Ohne dem kann man wenig dazu sagen.

Ich habe eine Karte (siehe Bild) erstellt mit den entsprechenden Hausarten und der Entfernung zwischen unserem Haus und der nächsten Stadtvilla. Ich hoffe dies hilft.

 

[11ant]

Ich habe eine Karte (siehe Bild) erstellt mit den entsprechenden Hausarten und der Entfernung zwischen unserem Haus und der nächsten Stadtvilla. Ich hoffe dies hilft.

Und nun das ganze nocheinmal, ohne die Gebäude unter den Punkten zu verstecken, dann hilft es.

1. Wer entscheidet letztlich über die Einfügung nach §34 – die Gemeinde oder der Landkreis (als Bauaufsichtsbehörde)?
2. Wie wird die „unmittelbare Umgebung“ in der Praxis abgegrenzt? Zählt eine ähnliche Stadtvilla in 80 m Entfernung noch zur Vergleichsbebauung?

Entscheiden tut der Landkreis, aber der schließt sich häufig dem Votum des gemeindlichen Bauamtes an.

3. Wir planen mit einem Abstand von 3,5 m zur Straße. Die direkten Nachbarn haben 10–14 m Abstand, aber einige andere Häuser in der Straße (außerhalb des B-Plans) haben ebenfalls nur 3–4 m Abstand – allerdings 100–200 m entfernt. Auf der gegenüberliegenden Seite (im B-Plan) sind teilweise sogar noch geringere Abstände vorgesehen.
Wie stark fließt dieser Aspekt bei der Beurteilung der Einfügung mit ein?

Die Nachbarschaft im Geltungsbereich eines (anderen) Bebauungsplanes fließt egal wie nah überhaupt nicht in die Betrachtung ein. Ein "faktisches Baufenster" der Nachbarbebauung im ebenfalls unüberplanten Bereich wiegt allerdings oft schwerer als erhofft. Die Umgebungsdefinition ist unscharf und es empfiehlt sich als Faustregel, sie vorsichtshalber für die maßstabgebenden Gebäude weiter gefaßt zu befürchten, jedoch die befreiungsargumentierenden Beispiele nicht weit herzuholen.

Ein ortsvertrauter Architekt erschließt regelmäßig mehr Entgegenkommen als "einer aus der Stadt". In TF (Speckgürtel von B, mehr oder weniger Spuckweite hinter der Stadt“mauer“) könnte man da sensibel / wehrhaft gegenüber Invasoren aus der Hauptstadt sein.

 

[flaeming]

Verstecken wollte ich nichts ...bis auf die Dachformen lässt sich auf der Luftbildaufnahme allerdings wenig erkennen.

 

[hanghaus2023]

@11ant hat es ja schon angesprochen. MMn ist das Dein Baufenster.