Neubau Niederbayern - Können wir uns das leisten?

[MaSaLu2523]

Hallo zusammen,

meine Frau und ich planen derzeit einen Neubau in einem Baugebiet bei uns in der Nähe (wird derzeit noch erschlossen).

Hier mal ein paar Daten zu uns:

M33, W30, 1 Kind (4 Jahre), Familienplanung abgeschlossen.
Beide festangestellt, Haushaltsnettoeinkommen ca. 4500-5000 (schwankt etwas da M33 Schichtarbeiter).
Eigenkapital 150.000 Euro, Grundstück bereits vorhanden und bezahlt.
Geschätzte Baukosten ca. 400.000 bis 450.000 ohne Außenanlagen.
Noch eine zusätzliche Immobilie in Besitz (schuldenfrei) die anschließend verkauft würde, der Erlös sollte dann großteils in Sondertilgung des Baukredits fließen, und die Außenanlagen beim Neubau bezahlt werden.

Hoffe ich habe nichts relevantes vergessen. Nun bitte eure Einschätzungen, sollte doch wohl funktionieren oder?
MfG

 

[nordanney]

Das Wesentlich hast Du vergessen. Wieviel Kredit bleibt nach Verkauf der Bestandsimmobilie?
Man macht dann übrigens bei nennenswerten Beträgen keine Sondertilgung. Die ist viel zu teuer (eine einfache Sondertilgung von 5-10% des Darlehensbetrages p.a. kostet schon ein paar Punkte in der Kondition, große Beträge schlagen auch mal mit 0,20-0,50% Aufschlag zu Buche).
Man nimmt einfach einen normalen langfristigen Kredit auf und zusätzlich eine Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf. Die kannst Du dann kostenfrei zurückzahlen.

Wenn wir 300k Darlehen rechnen (mit 400-450k wird es "nur" ein kleines Häuschen, da neben den Baukosten noch Baunebenkosten, innere Erschließung etc. bezahlt werden müssen), sind das 1.400€ mit kleiner Tilgung. Von Seiten der Bank kein Problem. Bei normalem Lebensstil auch kein Problem. Ob Ihr über die Stränge Kohle raus haut, muss Du entscheiden (mit 3.000€ +X kann man jedenfalls entspannt leben).
Mit Sondertilgung reduziert sich natürlich die Rate.

Nehmen wir ein 08/15 Haus mit 125qm, sind Bau und Finanzierung ein "No-Brainer". Bei 140qm und wird das eng. 160qm sind mit dem Budget ins Reich der Träume zu verorten.

So was von der Stange, dazu ein paar Wünsche, Erdarbeiten/Baunebenkosten und das Budget ist weg. Keller gibt es per se keinen. Garage wohl nur, wenn man an die Budgetobergrenze geht.

 

[MaSaLu2523]

Sondertilgung aus dem Grund da wir die zusätzliche Immobilie derzeit noch selbst bewohnen. Daher Verkauf erst möglich sobald wir im Neubau eingezogen wären. Geplant ist ein 1,5 Geschossiges Einfamilienhaus, ca. 140 Quadratmeter mit Doppelgarage. Wie ist eine „Zwischenfinanzierung“ zu verstehen? Höre ich zum ersten mal. Danke schon mal für die Antwort

 

[nordanney]

Sondertilgung aus dem Grund da wir die zusätzliche Immobilie derzeit noch selbst bewohnen. Daher Verkauf erst möglich sobald wir im Neubau eingezogen wären.

Das ist mir schon klar. Trotzdem löst man das nicht über - teuer zu bezahlende - Sondertilgungen. Je nach Bank bekommst Du auch gar nicht mehr als 5-10% p.a. angeboten. Dafür gibt es Zwischenfinanzierungen.
Oder man verkauft das Haus schon jetzt und vereinbart im Kaufvertrag eine Nutzungsentschädigung (keine Miete, denn sonst gilt das Mietrecht). Dann hast Du schon jetzt das nötige Eigenkapital und brauchst Dich mit Finanzierungsthemen gar nicht beschäftigen.
Ja, das ist eine ganz normale und gängige Variante. Wenn Euer jetziges Haus keine "Bruchbude" ist, machen das ganz viele Käufer mit. Kenne ich aus eigenen Erfahrungen (2x so gemacht) und aus meinem Job (bin Immobilienfinanzierer).

Wie ist eine „Zwischenfinanzierung“ zu verstehen?

Wortwörtlich. Eine Finanzierung für "dazwischen". Zwischen Geldbedarf/Baubeginn und Verkauf der eigenen Immobilie. Kann entweder variabel verzinst werden oder Du macht eine 12/18/21 o.ä. Zinsfestschreibung. In der Zwischenzeit zahlt man nur Zinsen, keine Tilgung. Tilgung in einer Summe nach dem "dazwischen", also wenn die Kohle aus dem Verkauf da ist. Ist auch Tagesgeschäft für Banken.

Geplant ist ein 1,5 Geschossiges Einfamilienhaus, ca. 140 Quadratmeter mit Doppelgarage.

Übliche Baukosten sind bei +/- 3.000€/qm Wohnfläche. Dazu Baunebenkosten, Garage, Einfahrt, Terrasse.

Wenn Du also klassisch über einen Architekten planst und dann bauen lässt - also kein Haus von der Stange - und keine besonderen Eigenleistungen einbringst, könnte das Haus am Budget scheitern (bzw. ich gehe davon aus).

 

[Lüftermax]

Hi zusammen,

ich finde, das klingt insgesamt ziemlich solide bei euch, gerade mit dem vorhandenen Grundstück und dem Eigenkapital seid ihr schon mal besser aufgestellt als viele andere. Eine Zwischenfinanzierung, wie schon beschrieben, wäre in eurer Lage wirklich sinnvoll. Damit seid ihr flexibel und müsst euch nicht auf teure Sondertilgungen verlassen.

Wegen der Baukosten: Wenn ihr wirklich bei 140 qm rauskommen wollt inkl. Doppelgarage, wird es mit den 450k schon knapp, je nachdem, wie hochwertig ihr plant. Außenanlagen, Baunebenkosten etc. dürfen nicht unterschätzt werden. Da wäre es gut, gleich zu Beginn einen klaren Puffer einzuplanen.

Falls ihr mit einem GU oder Fertighausanbieter plant, könnt ihr die Kosten evtl. etwas besser eingrenzen, aber dann genau hinschauen, was im Leistungsumfang wirklich drin ist. Da kommen bei der Bemusterung schnell noch ein paar Extras oben drauf.

Viele Grüße
Chris

 

[MachsSelbst]

Außenanlagen vom Garten-Landschaftsbauer mit Traufkante, Einfahrt, Wegen, bisschen Rasen, Terrasse, einfacher Zaun. Je nach Region 50 bis 80k.
Wenn Sonderwünsche wie Stufengarten, gemauerte Hochbeete, Naturstein usw. gerne auch 6stellig. Allein für einen schönen Zaun, mit Glaselementen usw. kann man 20, 30.000 hinlegen.
Und die Inneneinrichtung kann aich schnell mal 50.000 kosten.