Baukredit höher als Kaufkosten wegen eventueller Reparaturen?

[Zuum736]

Hi,
wir planen einen Hauskauf, die Finanzierung steht auch soweit, allerdings sind wir uns in einer Frage nicht sicher:

Macht es Sinn, sich schon gleich mehr Geld von der Bank zu leihen, als eigentlich für den Hauskauf nötig wäre?
Also z.B. 30.000€ mehr, für eventuell auftretende Reparaturen oder Modernisierungen die dann doch gemacht werden sollen?
Solange das Geld nicht gebraucht wird, kann es ja angelegt werden. Da sind die Zinsen sogar höher, als das was wir an Zinsen zahlen müßten.
Wir denken halt, das wenn wir in 1, 2 oder 3 Jahren noch mal Geld leihen müßten, für den neuen Kleinkredit dann viel schlechtere Konditionen hätten, als wenn wir den Baukredit einfach höher setzen.

Was meint ihr?
Danke euch!

 

[Tassimat]

Willkommen im Forum.

Erstmal ist es vollkommen normal, dass man mehr Geld von der Bank leiht, als der reine Hauskauf kostet. Fast alle Bestandhäuser müssen renoviert werden, oder sogar saniert, was je nach Zustand gerne schon mal sechsstellig ist.

Du musst aber schon vorher wissen, wie viel du extra benötigst und je nach Betrag wollen die auch vorab schon einen groben Plan, wofür du die Gelder brauchst. Ob schon bei 30.000€ weiß ich nicht, hängt von der Bank ab.

Solange das Geld nicht gebraucht wird, kann es ja angelegt werden.

Das wird eher nicht funktionieren. Die Bank will schon, dass das Geld im Haus investiert wird, damit das Haus einen entsprechenden Gegenwert zum Darlehen hat. Ein paar Tausend Euro bekommt man schon mal blanko ohne Rückfragen, aber 30.000€ eher nicht. Anstelle das du anlegst und Zinsen bekommst wirst du stattdessen Bereitstellungszinsen an die Bank zahlen, bis du das Geld für die Sanierung benutzt hast.

Du kannst aber einen Vertrag abschließen, der dir freistellt Summe x für die Sanierung abzurufen, oder "straffrei" bei der Bank zu belassen. Mir fehlt gerade der richtige Begriff wie das heißt. Ich denke sowas wäre nach deiner knappen Beschreibung ganz passend.

Natürlich hängt alles noch mal vom eingesetzten Eigenkapital bzw. Beleihungswert ab, aber das führt zu weit ins Detail und wie gesagt ist das bei jeder Bank leicht anders.

Das wichtigste ist, dass du vorab weißt, wie viel du für die Renovierung oder Sanierung brauchst. Nachfinanzieren ist immer teuer.

 

[HilfeHilfe]

kommt darauf an wie die Beleihung ist.

Welcher Kauufpreis und Darlehenshöhe schwebt euch vor

 

[DerBerater]

Guten Abend Zuum736,
zuerst einmal Glückwunsch zur Finanzierung und zur Immobilie. Bevor ich auf Ihre Frage eingehe habe ich noch folgende Fragen im Vorfeld:
1.) Wurden die Renovierung/- Modernisierungskosten von einem Bausachverständigen, Architekten oder von einem Fachkundigen mit langjähriger Erfahrung kalkuliert und das Haus auch im Vorfeld besichtigt
oder
2.) haben Sie (oder eine andere Person) eine Schätzung der Modernisierungskosten vorgenommen ohne Erfahrungen bei der Modernisierung von älteren Immobilien zu haben.

Falls Punkt 2 zutrifft passen die aufgenommenen Darlehensmittel für die Modernisierung/Renovierung in der Regel nicht. Dann sollte mindestens eine "Puffersumme" von 20-30 Prozent der Modernisierungskosten zusätzlich eingeplant werden (ich rate jedoch immer dazu, das Haus zusammen mit einem Experten zu besichtigen - alte Häuserkönnen richtige "Spardosen" werden..)
Diese "Puffersumme" sollte bei Darlehensabruf durch Rechnungen abgerufen werden (manche Banken zahlen bis zu 10.000 € am Schluss ohne Rechnungen aus - dies aber bitte im Vorfeld abklären!!). Eine Auszahlung von Darlehen ohne Rechnungen ist in der Regel nicht möglich - somit kann das Geld auch nicht angelegt werden.
Falls die Restdarlehenssumme nicht abgerufen werden kann (keine Rechnungen oder Ideen vorhanden), können diese gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zurückgegeben werden.
Bereitstellungszinsen fallen je nach Darlehensvertragsvereinbarung nach 2 Monaten bis 24 Monate an. Diese sind recht teuer - der Zinssatz liegt zwischen 0,15 bis 0,25 Prozent pro Monat (ebenfalls im Darlehensvertrag geregelt).

Es gibt auch einige wenige Banken, welche bei Kauf inklusive Modernisierung in den Darlehensbestimmungen vereinbart haben, dass entweder eine gewisse Summe (bis 25.000 €) ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgegeben werden können bzw. kann gegen einen Zinsaufschlag die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen (dies zur Info).

Abhängig, ob Sie die weiteren 30.000 € bekommen, ist zum einen die dann eingereichte Baukostenaufstellung und/oder der Beleihungsauslauf bei der Bank. Dies müssten Sie dann bei Ihrer Bank abklären.

Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

MfG

 

[ypg]

Mach eine Kalkulation. Nicht nur nachvollziehbar für die Bank, auch für Dich, worin alle Positionen neben dem Verkaufspreis auftauchen. Zum Werterhalt bzw Erhöhung der Immo Dit und dat zur Modernisierung. Und das wird Deine Finanzierungsgrundlage. Wie oben schon gesagt: bis zu einem bestimmten Wert kann man darüber frei verfügen, für größere Summen müssen Nachweise, also Rechnungen Zb von Material vorgelegt werden. Wird schon - einfach mal die Bank fragen. Die beißen nicht.

 

[Asuni]

... für größere Summen müssen Nachweise, also Rechnungen Zb von Material vorgelegt werden...

Wir haben damals auch etwas mehr Geld von der Bank aufgenommen als wir rein für den Kauf des Hauses gebraucht hätten und damit die wichtigsten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen abgedeckt. Die Summe war > 20 K und kleiner 50 K EUR, war also nicht so hoch. Unsere Bank wollte für den für die Modernisierung / Sanierung des Gebäudes benötigten Teil des Darlehens Nachweise sehen wie Rechnungen, Baumarktquittungen etc. pp. um sicherzustellen, dass das geliehene Geld nicht zweckentfremdet wird für neue Möbel beispielsweise (Konsumentenkredite haben in der Regel etwas weniger gute Konditionen wie Baufinanzierungskredite).
Dies wurde von Anfang an so kommuniziert und war für keinen der Vertragspartner ein Problem. Wie ypg schon sagte, mit der Bank kann und darf man reden und wenn eine Bank nicht mit sich reden lässt oder nicht die gewünschten Konditionen bietet, geht man zu einer anderen Bank. Es gibt ja Gott sei Dank mehrere