Kauf + Renovierung von altem Haus: Pro und Contra??

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Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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Mycraft

Mycraft

Moderator
Also Atmende Wände gibt es nicht das kann dir jeder Bauphysiker oder Baubiologe schwarz auf Weiss geben...

Was deine Verwandten meinen ist eben eine undichte Wand...da lügt keiner, die wissen es einfach nicht besser...

Spar einfach dein Geld und vllt. kannst du dir dann in 10 Jahren oder so an anständiges Haus kaufen oder bauen lassen...
 
Y

YuccaPalme

mycraft: die Frage ist dann warum dann immer noch diskutiert wird, über die atmende Wand? Ich denke, das war ein Bericht über ein Blockhaus in Dt., was ich mal Lass, wo man ein Abend die Bude bei ner Party vollgeraucht hat, am morgen roch man nichts mehr, oder im Bad beschlagen die Fenster bei einer heißen langen Dusche nicht. Da wurden auch die Heizkosten mit einem Holzrahmenhaus verglichen, das Blockhaus was günstiger. Die Frage ist also, warum sollten die Leute darüber lügen (bringt ja nichts)...
Wenn man in Foren o.a. über dieses Thema liest, gibts immer noch Unstimmigkeiten...
Naja, wie dem auch sei...lassen wir unsere beide Meinungen einfach stehen, du denkst so und ich denke so, jeder hat seine Meinung aus welchen Gründen auch immer.

Naja, 10 Jahre werde ich wohl eher nicht warten...
 
Y

ypg

Du bist mir etwas zu ausfallend mit deiner Ausdrucksweise, ob über mich oder meine Großeltern... es kommt bei mir grad ziemlich "attackierend" rüber...
Übrigens ist mir klar, dass es nicht nur mal ein Loch zum zu spachteln gibt! Also rede mit mir auch nicht als wäre ich ein "Trottel"!
..ist aber nicht attackierend gemeint.
Wenn Du Dich mit Hausrenovierung und Hauskauf beschäftigst, wirst Du wissen, das, wenn es mehr als ein/zwei Fenster sind, welche ausgewechselt werden, mehr als mal ein Loch zugespachtelt werden muss (Synonym für weitere grundlegende Renovierungen und Modernisierungen), entsprechend meist nach Regelungen und Vorgaben der Energieeinsparverordnung geschehen muss.
Und Du kommst jetzt mit Hausbau in/aus Sibirien an...
Wenn Du in einem Forum eine Frage stellst, musst Du damit rechnen, dass Du Antworten bekommst, die Dir nicht gefallen oder Dein Vorgehen bzw Dein Vorhaben kritisieren.
Wenn Du natürlich gegen argumentierst mit Hausbau anno 1900 etc. und davon überzeugt bist, dann mach und erinnere Dich später an diesen Thread. Denn Du wirst sehr wahrscheinlich Lehrgeld bezahlen Wir wissen hier alle nicht, in welchem Zustand Deine favorisierten Häuser für unter 50000 sind, bei uns sinds Abrisshäuser, die aber auch mal 120000 kosten können.

Zum Thema "atmende Wände"... kann man einfach ergoogeln.
 
A

AallRounder

Hallo "Yuccapalme",

nun geb auch ich noch meinen "Senf" dazu:

Weil ich mir Zeit lassen würde mit der Renovierung und nur mit dem Geld, was ich auch zur
Hand habe arbeiten. Natürlich würde ich nur ein Haus kaufen, was bewohnbar ist...erste
Renovierungsarbeiten vorher machen, für einige Monate und dann einziehen...beim wohnen dort dann
Stück für Stück renovieren. Extra Kredit für Renovierung würd ich nicht nehmen, zudem würde ich
alles allein renovieren...also nichts mit Firmen. Kenne Leute die sich mit Hausbau auskennen, die
können mir Tipps geben...meine Großeltern haben schon ein Haus selbst gebaut und haben auch meiner
Tante beim Hausbau geholfen.
Keine Ahnung ob ich mir das nicht zu utopisch vorstelle...sodass die Renovierung dann Ewigkeiten
dauert.


Dein Optimismus in Ehren, aber da kollidieren Wunschvorstellungen und Realität. Ich habe schon viele Sanierungsobjekte in dem von Dir favorisierten finanziellen Rahmen besichtigt, aber es war keines dabei, in das man sofort hätte einziehen können. Das wäre nur unter übelsten, primitivsten Bedingungen möglich gewesen, in denen Du sicher nicht kürzere oder gar längere Zeit leben wolltest. In den meisten Fällen läuft es mehr oder weniger auf eine "Entkernung" hinaus, d.h. es werden vom Keller bis zum Dach alle Geschossdecken und Wände bis auf die statischen Elemente entfernt. Dazu gibs dann natürlich auch keinen Strom, kein Wasser und keine Heizung. Ganz harte Campingfreunde könnten vielleicht in einem abgeschotteten Kämmerlein oder im separaten Wohnwagen überleben, aber wäre das für Dich tragbar?

Die Strategie "Stück für Stück" funktioniert bei gleichzeitigem Wohnen erst ab einem bestimmten Sanierungsfortschritt: wenigstens ein fertiger Raum, eine Kochstelle und eine Waschmöglichkeit. Je nach Größe des Objekts und Sanierungsaufwand kann das nach einem halben Jahr bis Jahr oder erst in vielen Jahren erreicht sein.

Ein Freund von mir kaufte letztens ein altes Haus in einem ähnlichen Glauben: "billiger" Kaufpreis, gleich einziehen und dann immer "Stück für Stück" herumbasteln. Zur Besichtigung nahm er sich sogar einen Bauing. a.D. aus der Verwandtschaft mit, der jedoch leider an diesem Tag mit Blindheit geschlagen sein musste. Ergebnis: neben einem saftigen Kredit (Vollfinanzierung und lagebedingter hoher G+B-Preis) ersäuft die 4-köpfige Familie in ihren laufenden Kosten, weil sie eine Gastherme an einem ehemaligen Schwerkraftheizungsnetz betreiben, bei dem die riesigen Rohre in die Außenwände eingelassen sind. Das nenne ich Finanzierung der "Klimaerwärmung" aus dem privaten Dispokredit. Alleine anhand von Fotos konnte ich als Laie Baufehler-und Mängel feststellen, deren Behebung fast zum Teilabriss des Hauses führen würden: keine diffusionsoffene Unterspannbahn trotz Mineralwolldämmung der Dachschrägen, meterlange unverklebte, offene Anschlüsse der Dampfsperre/bremse, primitive E-Installation ohne Schutzleiter usw. Bzgl. Heizung bot ich meine Soforthilfe zum Nulltarif an, die umgehend abgelehnt wurde. Man müsse ja die schönen Tapeten abreißen, die zum Einzug über die Misere geklebt wurden. Alles wird schön geredet und es wird sich selbst belogen, bis das Geld alle ist. Es reicht noch nicht mal, um notwendige Maßnahmen vernünftig durchführen zu können. Es braucht nur das Auto kaputt zu gehen oder irgendeine andere unerwartete, notwendige teure Sache aufzutauchen, um dem Elend ganz schnell ein Ende zu bereiten. Aber wozu haben wir die schöne neue Insolvenzordnung mit Restschuldbefreiung? Die Frage ist nur: möchtest Du sowas?

Ich habe ein 150qm Haus Bj. 1938 in einem Jahr Sanierung in Eigenleistung immerhin soweit gebracht, dass ich einziehen konnte. Aber es war längst nicht alles fertig und ich stand wieder im Dreck, sobald ich die Türe eines fertigen Zimmers öffnete. Nach 2 Jahren war es dann wenigstens innen fertig, doch dann ging die Bauerei draußen weiter: Souterrain komplett freischachten, reinigen, trocknen, Neuverputz, Perimeterdämmung, gesamte Fassade neu verputzen, Klinkersockel reinigen und neu ausfugen usw. Rückblickend kann ich sagen, dass diese Aktion noch relativ schnell ging, weil das Haus recht klein und nicht vollkommen heruntergekommen war - dafür lag aber der Kaufpreis oberhalb des von Dir präferierten Rahmens.

Jetzt bin ich seit über sieben Jahren dabei, ein echtes "Null-Euro"-Haus zu sanieren, bei dem im halben Gebäude wirklich nur noch die tragenden Elemente original geblieben sind. In der anderen Hälfte konnte ich zum Glück noch alte Dielenböden retten. Aber 250 qm Dachfläche, über 100 qm Holzbalkendecken mit Fußbodenaufbau, der gesamte Innenputz, 25 qm Bäder, knapp 300 qm Deckenflächen, die vollständige Elektro-, Telefon/LAN-, Heizungs-, Sanitärinstallation mussten neu gemacht werden. Wegen der umfangreichen grundhaften Arbeiten konnte ich auch die Heizung erst im fünften Jahr einbauen. Erst seitdem kann ich wenigstens einigermaßen komfortabel auf der Baustelle "wohnen". Gut, andere sind vielleicht hartgesottener, was Komfort angeht, aber ich hasse Camping Im achten Jahr kann nun endlich der Schwenk vom Wochenendhaus zum Wohnsitz erfolgen, obwohl immer noch sehr viel zu tun ist. Hier hat die Strategie "wohnen und gleichzeitig bauen" erst sehr viel später funktioniert.

Da Deine Finanzen nach Deinen Aussagen zu urteilen auch nicht so üppig sind, kommst Du immer nur soweit voran, wie Dein "Geld auf der Hand" eben reicht. Gerade zum Anfang musst Du aber große Schritte machen, um das Haus trocken und dicht zu bekommen. Eine Erstinvestition, die für ein neues Dach und neue Fenster reicht, war bei allen Sanierungshäusern, die ich gesehen hatte, notwendig. Erst danach kann man die "Strategie der kleinen Schritte" anwenden, wobei die Bezugsfertigkeit jedoch in immer weitere Ferne rückt. Ich mache fast alles selber und muss darum nur das Material bezahlen, aber auch das ist Dank der exorbitant gestiegenen Preise ein teurer Spass geworden. Glaub mir, es ist pure Quälerei, wenn man wegen Geldmangels nicht richtig weiterkommt. Man kann zwar begrenzt reine Fleißarbeiten Zwischenschieben, die ein Minimum an Materialeinsatz erfordern, aber irgendwann ist alles abgerissen, sind alle Türen, Zargen, Fenster abgebrannt, repariert, ausgespachtelt und abgeschliffen, dann muss man wieder Geld in die Hand nehmen. Fleißige Helfer mögen gut sein, aber auch die brauchen Material und müssen bei Laune gehalten werden. Außerdem musst Du Dich mit Kritik zurückhalten und hast im Schlimmstfall natürlich keinerlei Gewährleistungsansprüche. Dazu kommt, dass die wenigstens Versicherungen die "Nachbarschaftshilfe" ohne Extraklausel mitversichern. Was passiert, wenn jemand zu Schaden kommt oder wenn Du Schaden an neugebauten Teilen erleidest? Das ist m.E. schon eine Überlegung wert, wenn man nicht alles allein machen will.

Warum sollte man nicht so bauen wie früher (Wer sagt, dass sie Qualität früher schlechter war als heute)? Ich sehe keine Nachteile drin, sogar Vorteile.

"Bauen wie früher" ist eine Illusion. Genauso, wie man historische Ereignisse generell nur im Kontext ihrer jeweiligen Zeit beurteilen kann, kann man keine alten Bauweisen 1:1 in unsere Zeit übertragen. Wir unterliegen ganz anderen Zwängen, als die Menschen vor 100 Jahren. Wir haben zum Glück keinen Krieg und keine unmittelbaren Kriegsfolgen zu überstehen, dafür müssen wir den zivilen Wahnsinn einer Industrie-und Politikerclique ausbaden, die Häuslebauern-und Sanierern alljährlich neue Grenzwerte und Vorschriften beschert. Das Maß zur sinnvollen Energieeinsparung ist dabei m.E. schon lange überschritten, es geht inzwischen nur noch um die Gewinnmaximierung auf beiden Seiten durch ständig gesteigerte Umsätze (z.B. der Dämmindustrie) und erhöhte Steuern und Abgaben (z.B. Erneuerbare-Energien-Gesetz-Umlage, Stromsteuer). Wer nicht zum totalen Outlaw oder Soziopathen werden will, muss sich den Bedingungen unterwerfen und das Beste daraus machen. Selbst wenn Du wolltest, dürftest Du ein ungedämmtes Haus nach einer umfassenden Sanierung nicht wieder als komplett ungedämmtes Haus präsentieren. Die Energieeinsparverordnung 2014 beinhaltet zwar voraussichtlich auch weiterhin eine Art "Bestandsschutz", der aber - genau wie im Baurecht - bei umfangreichen Maßnahmen für das betroffene Bauteil entfällt, für das dann ebenfalls die verschärften Vorschriften gelten.

Die Grunderwerbsteuer + die Grundsteuer richtet sich ja nach dem Wert der Immobilie. D.h. doch,
dass wenn ich zb. eine Immobilie von 50.000€ kaufe, statt zb. von 150.000€...das diese beiden
Steuern sich erheblich unterscheiden...Sodass dies ja auch ein Pro für billige Häuser wäre,
besonders für die Grundsteuer, die man ja sein Rest des Lebens jährlich blechen muss. Oder ist es
so, dass sich die Grundsteuer ändert, sobald ich das Haus renoviere/renoviert habe, also direkt
gesagt, ja seinen Wert erhöhe? Oder bleibt die Grundsteuer immer gleich?


Ergänzend zu den Ausführungen von mycraft will ich nur anmerken, dass das Sparpotential beim "Schnäppchenhaus" mit der niedrigeren Grunderwerbsteuer bereits ausgeschöpft ist. Bei der Grundsteuer musst Du nicht nur die Wertfortschreibung "fürchten", sondern auch die Artfortschreibung. Das wäre z.B. der Fall, wenn ein Mietwohngrundstück in ein Einfamilienhaus umgewandelt wird. Damit ändert sich dann u.U. auch das Bewertungsverfahren, ein Wechsel vom Ertragswert-zum Sachwertverfahren beschert meist auch einen höheren Einheitswert. Die Bewertung in den neuen Bundesländern unterscheidet sich grundsätzlich von der in den alten, eine genaue Aufstellung der Verfahren würde den Rahmen des Forums sprengen.
Grundsatz ist jedoch, dass immer die Verhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt (Ost: 1.1.1935, West: 1.1.1964) maßgeblich sind. Im Falle der Sanierung bedeutet das z.B. beim Ertragswertverfahren, dass die Jahresrohmiete zu den Wertverhältnissen des Hauptfeststellungszeitpunkts, aber für den Zustand im Feststellungszeitpunkt (=Ende der Sanierung) zu Grunde gelegt wird.
Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt, so dass es "teure" und "preiswertere" Orte hinsichtlich der Grundsteuer gibt.

kaho: Was für ein Irrtum! Im Gegenteil, früher wurden extra arme Familien in neue Häuser für 2 Jahre einquartiert zum "Trockenwohnen". Danach sind dann erst die richtigen Besitzer eingezogen bzw. das Haus wurde verkauft. Nach 2 Jahren Trockenwohnen hast Du bei den jetzigen Häusern auch keinen Schimmel mehr, wenn wir mal von groben Bauschnitzern absehen.

Das "Trockenwohnen" war damals nicht der Schimmelvermeidung geschuldet, sondern der großflächigen Verwendung von Luftkalkmörteln. Dieser wurde üblicher Weise durch das von armen Leuten erzeugte Kohlendioxid ausgehärtet:
CO² + Ca(OH²) = CaCo³ + H²O


Ich wünsche frohe baufreie Weihnachtsfeiertage!
 
kaho674

kaho674

Das "Trockenwohnen" war damals nicht der Schimmelvermeidung geschuldet, sondern der großflächigen Verwendung von Luftkalkmörteln. Dieser wurde üblicher Weise durch das von armen Leuten erzeugte Kohlendioxid ausgehärtet:
CO² + Ca(OH²) = CaCo³ + H²O
Hi, ja ich muss mich korrigieren. Die Angaben von meiner Oma (über 90) sind nicht ganz perfekt. Es handelt sich wohl üblicherweise nicht um 2 Jahre, sondern um einige Monate. Ziel war das Austrocknen, da der billige Kalkmörtel zusätzlich Wasser freisetzt beim Aushärten (Wiki). Nun das Trocknen ist ein wesentlicher Teil der Schimmelvermeidung, richtig? Ok, man könnte jetzt auch mutmaßen, dass sie eher Algen vermeiden wollten. Ich denke aber, die Kernaussage bleibt. Die Häuser waren früher nicht grundsätzlich besser - eher im Gegenteil.
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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