क्या आपकी बैंक में लाभांश/ब्याज आय को मासिक आवर्ती आय (अर्थात वार्षिक आय/12) के संदर्भ में पूरी तरह से माना जाता है? क्या पिछली वर्ष की कुल आय को लिया जाता है या पिछले वर्षों के औसत को?
कम से कम आंशिक रूप से।
मूल्यपत्रों की गैर-प्राप्त की गई मूल्यवृद्धि (जैसे पुनर्निवेशित ऋण निधि जो आवर्ती आय उत्पन्न नहीं करतीं) और सामान्य शेयर मूल्य वृद्धि के संदर्भ में क्या आवर्ती आय के लिए उन्हें माना जाता है?
वही होता है जो गैर-प्राप्त की गई हानियों के साथ होता है। क्या आपके पास गैर-प्राप्त मूल्यवृद्धि के रूप में नकदी है? नहीं, तो आपकी कोई आय भी नहीं है। बिलकुल सरल।
क्या वसीयत विवाद के अंतर्गत बिना नोटरी द्वारा सत्यापित भुगतानों को मासिक आवर्ती आय में जोड़ा जाता है?
नहीं।
क्रेडिट के अलावा जीवन यापन के लिए न्यूनतम राशि कितनी निर्धारित है?
यह आपकी आय पर निर्भर करता है। सिंगल के लिए 700 यूरो से शुरू - अधिक आय का मतलब उच्च जीवनशैली और इसलिए उच्च सामान्य खर्च। कभी-कभी यह 2,000 यूरो प्रति माह भी हो सकता है।
अगर मैं एक परिचित को बिना ब्याज वाला निजी ऋण देता हूं, जैसे 12,000 यूरो और वह मुझे 10 साल तक हर महीने 100 यूरो लौटाता है, तो क्या ये 100 यूरो पूरी तरह से मासिक आय में गिने जाएंगे?
नहीं।
या अगर आप गणना नहीं करना चाहते: समान स्थिति वाले किसी व्यक्ति की तुलना में जिसकी मासिक नेट आय 10,000 यूरो है, मुझे कितना अतिरिक्त बेसिस पॉइंट देना होगा?
कोई अंतर नहीं है, क्योंकि बैंक के लिए जोखिम स्थिति अचल संपत्ति से समान है।
मुझे SPV (स्पेशल पर्पस व्हीकल) के बारे में बहुत रुचि है: वे 6% वार्षिकी कैसे प्राप्त करते हैं? अगर वे 50% की इक्विटी लाते हैं तो वह समझ में आता है, लेकिन कई लोग कम से कम 90% ऋण के साथ काम करते हैं। इसके लिए कम से कम 8% वैध किराया चाहिए जिससे प्रबंधन खर्च (जिनमें व्यावसायिक निवेशक की तुलना में प्रशासनिक खर्च भी शामिल हैं) बाद में 6% बचें। लेकिन आज 8% किराया कहां मिलेगा? यह यहां तक कि व्यावसायिक रूप से भी मुश्किल है।
सभी संपत्तियां जिनमें 15 से 35% इक्विटी लगती है। ये विवरण लगभग सभी व्यावसायिक रियल एस्टेट फंडिंग में मिलते हैं। आम तौर पर सीमा 80% बाजार मूल्य होती है और इसलिए 20% इक्विटी खरीद मूल्य और अतिरिक्त खर्चों के लिए आवश्यक होती है। SPV के मामले में बैंक क्यों पूरा जोखिम उठाए? ग्राहक को एक तरह का जोखिम उठाना ही होगा और वह है इक्विटी का जोखिम। प्रबंधन शुल्क सामान्यत: 9-15% के बीच होता है।
लेकिन मैं समझ नहीं पाता कि एक नया SPV कैसे ऋण प्राप्त कर सकता है? उसे कम से कम 30% इक्विटी की जरूरत होती है और यह भी बहुत तंग होता है। और अगर आप 30% से अधिक इक्विटी लगाते हैं तो इक्विटी रिटर्न आकर्षक नहीं रहता (आपको प्रबंधन, फंड प्रशासन आदि के लिए भी रिजर्व चाहिए)।
लगभग 90-95% सभी व्यावसायिक रियल एस्टेट फंडिंग SPV के माध्यम से होती है - चाहे वह हमारी कंपनी हो, HSH Nordbank, Deutsche Hypo, Bayern LB, Helaba या कोई अन्य।
आप हँसेंगे: मैंने भी ऐसा फंड शुरू करने की सोची थी; निवेशक इच्छुक हैं; आपका न्यूनतम SPV वॉल्यूम कितना है? मुझे बताया गया था कि 10-20 मिलियन यूरो न्यूनतम है। मेरे हिसाब से 3-5 मिलियन यूरो से भी आर्थिक रूप से संचालित किया जा सकता है। लेखा-जोखा आप स्वयं कर सकते हैं।
तो आप एक छोटा निजी फंड शुरू करना चाहते हैं? हम व्यावसायिक रूप में लगभग 10 मिलियन यूरो से शुरू करते हैं, और एक ऐसे अनभिज्ञ प्रारंभकर्ता के साथ, वह भी निजी कई निवेशकों के साथ, हम ऐसा प्रयास नहीं करना चाहेंगे। यह हमारे लिए बहुत अधपका और जटिल होगा।
P.S. कुछ ऐसे कई रियल एस्टेट हैं जिन्हें वार्षिक किराया के 30-40 गुना में खरीदा जाता है। इसके चलते जोखिम मुक्त विकल्पों की तुलना में बहुत अधिक आवर्ती रिटर्न मिलता है। आवासीय क्षेत्र में भी उच्च मूल्य समस्या नहीं हैं। ग्राहक आमतौर पर संस्थागत होंगे।