क्रेडिट बनाम इक्विटी का उपयोग

- 1500 यूरो का किराया मानते हुए आप 2-3 वर्षों में केवल किराए पर लगभग 50,000 यूरो बचा लेते हैं, जो कम से कम खरीद के अतिरिक्त खर्चों को कुछ हद तक पूरा कर देता है

दूध की लड़की जैसी सोच है आपकी। क्योंकि आपने ब्याज को भूल कर रखा है। 600,000 का ऋण 3% पर केवल ब्याज ही मासिक 1500 यूरो होता है, जो वर्तमान किराए से ज्यादा है। अगर आप पूरी राशि अपनी पूंजी से भुगतान करते हैं, तो आपको अवसर लागत को भी ध्यान में रखना होगा। आपकी अनुमानित किराया बचत वर्तमान किराए की तुलना में उदारता से बढ़ा-चढ़ाकर बताई गई है। बस सुगठित हिसाब-किताब है।

बाकी जैसा कहा गया है, भविष्य का अनुमान लगाना मुश्किल है। लेकिन आपकी सूची बहुत हद तक मुद्रास्फीति (इन्फ्लेशन) पर केंद्रित है और यह नजरअंदाज करती है कि बढ़ती मुद्रास्फीति ब्याज दरों में भी वृद्धि करेगी। ये ब्याज दरें भौतिक संपत्तियों के लिए हानिकारक होती हैं। स्टटगार्ट की आकर्षण भी कम हो सकती है। मान लीजिए कि ऑटोमोबाइल उद्योग में संरचनात्मक बदलाव कुछ नकारात्मक रूप ले ले...
और स्व-काम के लिए जरूरी अपने उपयोग की वजह से संपत्ति वापसी (Eigenbedarfskündigung) का खतरा कितना वास्तविक है?

मुद्रास्फीति लगभग 8% है।
कोई ऐसी निवेश श्रेणी नहीं है जो इसे पूरा कर सके। और खासकर 2-3 साल के लिए तो नहीं।
मूल्य किराया औसतन 3% से कम है।

क्यों नहीं आप अभी जोर लगाएं और अपनी रियल एस्टेट परियोजना शुरू करें? पैसा खर्च करना भी मुद्रास्फीति के खिलाफ एक अच्छी रणनीति है :D

परिशिष्ट:
क्या तुम्हें एक बहुमंजिला मकान में किराएदार के रूप में स्वचालित रूप से प्राथमिक खरीद का अधिकार नहीं है? तब तुम तो पहले इंतजार कर सकते हो, देख सकते हो कि क्या होता है और कौन फ्लैट खरीदता है। अगर कोई निवेशक खरीदता है तो तुम वहीं रह सकते हो, अगर स्व-आवासीय जरूरत की वजह से नोटिस मिलने की संभावना है तो तुम नोटरी समझौते में हस्तक्षेप कर सकते हो और समान शर्तों पर खुद खरीद सकते हो।

दूधवाली लड़की, मैं तुम्हारे कदमों की आहट सुन सकता हूँ। तुम ब्याज भूल गई हो। 600k का कर्ज 3% वार्षिक ब्याज पर अकेले ही महीने के 1500€ ब्याज होते हैं, जो वर्तमान किराए से ज्यादा है। अगर तुम यह सब खुद की पूंजी से फंड करती हो, तो अवसर लागत भी लगानी होगी। तुम्हारा माना गया किराया बचत वर्तमान किराए के मुकाबले उदारतापूर्ण रूप से ऊपर की ओर गोल किया गया है। बस अच्छी हिसाब-किताब की गई है।

ब्याज वाला हिसाब सही है; जब तक खुद की पूंजी नहीं होगी, तुम्हारा हिसाब सही होगा और खुद की पूंजी लगाने के कुछ अन्य नुकसान भी होंगे।
लेकिन जो गलत है वह है: किराए में बचत खुद की जरूरत से निकाले जाने के कारण होने वाले स्थानांतरण की जरूरत पर आधारित थी (जैसा मैंने ऊपर भी समझाया था); 1250 यूरो का किराया सिर्फ इसलिए संभव है क्योंकि मैं यहाँ कई साल से रहता हूँ और एक वृद्धिशील किराया (Staffelmiete) निर्धारित है। किराया तालिका (Mietspiegel) के अनुसार वर्तमान में किराया कम से कम 1600, बल्कि करीब 1750 यूरो होना चाहिए; इसलिए 1500 का आंकड़ा बिलकुल भी अच्छी तरह से गणना किया गया नहीं है ;)

अन्यथा, संपत्ति के खुद के मूल्यवृद्धि को भी ध्यान में रखना चाहिए; 3 रिपोर्टों के अनुसार, संपत्ति का मूल्य वर्तमान में प्रस्तावित बिक्री मूल्य से काफी ऊपर है, जिससे पुनः बिक्री पर कम से कम नुकसान का जोखिम सीमित रहता है - हाँ, जब तक बाजार गिर न जाए - जो कि शेयर बाजार में भी हो सकता है...

बाकी जैसा कहा गया है, भविष्यवाणी करना मुश्किल है। लेकिन तुम्हारी सूची केवल मुद्रास्फीति (Inflation) पर केंद्रित है और यह नज़रअंदाज़ करती है कि बढ़ती मुद्रास्फीति बढ़ते ब्याज दरों को भी बढ़ाएगी। ये ब्याज दरें भौतिक संपत्ति के लिए प्रतिकूल हैं। सटूटगार्ट की आकर्षकता में भी कमी आ सकती है। कल्पना करो यदि ऑटोमोबाइल उद्योग में संरचनात्मक परिवर्तन ठीक से न हो...
और eigenbedarfskündigung (स्वयं की जरूरत से निकाले जाने) का जोखिम कितना असली है?

स्वयं की जरूरत से निकाले जाने का जोखिम दुर्भाग्यवश बहुत अधिक है।

जो अब भी खुला है, वह मेरी मुख्य प्रश्न है:
पूरे परिदृश्य को देखते हुए खरीदारी की बेहतर विकल्प क्या है; पैसे बैंक में रखने में भी तो कोई फायदा नहीं है, है न? :)

क्यों गियर बढ़ाकर अभी अपना रियल एस्टेट प्रोजेक्ट शुरू नहीं करते? पैसे खर्च करना भी महंगाई के खिलाफ एक अच्छी रणनीति है :D

क्या आपने कभी स्टूटगार्ट में "जल्दी" कुछ खोजने की कोशिश की है? ;)

अनुवर्ती:
क्या एक बहुमंजिला भवन में किरायेदार के रूप में तुम्हें स्वतः कोई प्रीएम्पटिव राइट (प्री-खरीद अधिकार) नहीं मिलता? तो फिर तुम पहले इंतजार कर सकते हो, देख सकते हो कि क्या होता है और कौन मकान खरीदता है। अगर कोई निवेशक खरीदता है तो तुम वहीं रह सकते हो, अगर स्व-आवश्यकता द्वारा समाप्ति का संकेत मिलता है तो तुम नोटरी करार में दखल दे सकते हो और समान शर्तों पर खुद खरीद सकते हो।

यह मेरे लिए पूरी तरह नया होगा; संभवतः तुम प्रतिबंध अवधि का संदर्भ दे रहे हो, जो केवल तब लागू होती हैं जब ईटीडब्ल्यू में सफलतापूर्वक रूपांतरण हो चुका हो।