विशेष चुकौती या बाजार में निवेश? विकल्प?

यह इतनी सामान्य बात ज़रूर सही नहीं हो सकती। यदि सब कुछ (ex-post) अच्छा चलता है, तो कर्ज़ को लंबे समय तक चलने देना ठीक हो सकता है। लेकिन 20 या यहाँ तक कि 30 साल के लिए यह काफी जोखिम भरा है। 7.6% का डिविडेंड रिटर्न आप बिना जोखिम के नहीं पा सकते, खासकर 30 साल तक नहीं।
यह रणनीति एक दांव है और कोई निश्चित सफलता नहीं है। पुरानी सोच ये है कि कर्ज चुकाने में निवेश करना सबसे अच्छा होता है, और इस सोच ने कई उतार-चढ़ाव देखे हैं। एक निजी व्यक्ति जो ज्यादा फालतू पैसा नहीं रखता, उसे बहुत सतर्क रहना चाहिए और कम ब्याज की अवधि में कम से कम जरूरी उच्च पुनर्भुगतान (3%+) को सख्ती से निभाना चाहिए।

वैसे मैं 2008 से उदाहरण के लिए टेलिकॉम सेक्टर में निवेश कर रहा हूँ (freenet आदि) और 2020 को छोड़ कर हर साल 7% या उससे अधिक डिविडेंड मिला है। इस दौरान कई बार उच्च लाभ पर बेचा और कम दामों पर फिर से निवेश किया।
ETFs मासिक बचत योजना और संपत्ति-संबंधित लाभ के रूप में साथ-साथ चलते हैं। जैसा कि कहा गया, हिसाब-किताब किए गए विशेष पुनर्भुगतान भी एक ETF में लगते हैं। बंधक ऋण ऐसे धीरे-धीरे चलता है जैसे किराया जो कभी बढ़ाया नहीं जाना चाहिए।

नीचे कीमतें हैं, तो मुझे व्यापार नहीं करना है।

आपके ऊपर बहुत अधिक कर्ज है - इसलिए आपको संभवतः व्यापार करने के लिए मजबूर किया जा सकता है। अगर ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो आपके पोर्टफोलियो का मूल्य और, सबसे बड़ी खतरा, आपके घर का मूल्य तेजी से घट जाएगा। बैंक अतिरिक्त सुरक्षा मांग सकता है, अन्यथा जबरदस्ती नीलामी की संभावना होती है। आपकी संपत्तियों की नीलामी से मिलने वाली रकम शायद उतनी नहीं होगी जितना कि आप नियमित रूप से चुकौती करते। इसलिए यह बहुत हद तक इस बात पर निर्भर करता है - यदि आपके पास वित्तपोषण में पहले से ही एक स्वस्थ राशि की अपनी पूंजी है, और आप अच्छी तरह से चुकौती कर रहे हैं, तो खतरा काफी कम होता है तुलना में जब आप न्यूनतम अपनी पूंजी और न्यूनतम चुकौती के वित्तपोषण रणनीति का पालन करते हैं।

आप बहुत अधिक कर्ज़ में हैं - इसलिए संभवतः आपको कार्रवाई करने के लिए मजबूर किया जा सकता है। यदि ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो आपके पोर्टफोलियो का मूल्य और, सबसे बड़ी खतरा, आपके घर का मूल्य तेजी से गिर जाएगा। बैंक अतिरिक्त सुरक्षा मांग सकती है, अन्यथा जबरन नीलामी का खतरा होता है। आपकी संपत्तियों की त्वरित बिक्री से शायद कम पैसे मिलेंगे जितना कि यदि आप नियमित रूप से ऋण चुकाते। इसलिए यह बहुत हद तक इस बात पर निर्भर करता है - यदि आपके पास वित्तपोषण में पहले से पर्याप्त स्वामित्व पूंजी है, और आप उच्च चुकौती कर रहे हैं, तो खतरा काफी कम होता है, इसके विपरीत यदि आप न्यूनतम स्वामित्व पूंजी और न्यूनतम चुकौती के साथ वित्तपोषण रणनीति अपना रहे हैं।

मैं इस खतरे को बहुत कम आंकता हूँ। यदि हमारे फ्लैट का मूल्य तेजी से गिरता है, तो यहाँ के इलाके में सभी संपत्तियों के दाम तेजी से नीचे जाते हैं। यहाँ अधिकतर लोगों ने या तो नीली या लाल क्षेत्रीय बैंक से वित्तपोषण कराया है। यदि ये दोनों अब सभी ऋण की माँग करें और नीलामी का प्रयास करें, तो मिलने वाली कीमतें पूरी तरह से गिर जाएंगी। इसलिए मैं इस स्थिति की कल्पना नहीं करता।

बहुत ही दिलचस्प विषय।

हमने 2017 में निर्माण किया, 28 वर्षों के लिए 1.83% पर फुल टिलगेर लोन लिया। इक्विटी अनुपात लगभग 40% था।

शिफ्ट होने के बाद मैंने अपनी "सेवानिवृत्ति योजना" पूरी तरह से खुद संभाली और पुनर्गठित किया:

- पूंजीगत जीवन बीमा रद्द किया
- भवन ऋण बचत योजना रद्द किया
- पूरी राशि लेकर कई किश्तों में 70% ETF (70% वांगार्ड विकसित दुनिया, 30% उभरते बाजारों में), 30% टेडैसगेल में लगाया
- तब से मासिक बचत योजना चल रही है। वर्ष के अंत में रीबैलेंसिंग की जाती है और काम हो जाता है।

मुद्रास्फीति समायोजित करके मेरी पोर्टफोलियो वर्तमान में लगभग 8% प्रति वर्ष है।

इस वर्ष और पिछले वर्ष हमने अधिकतम संभव 3% विशेष चुकौती का उपयोग किया है। अब शायद मैं यह नहीं करूंगा और इसकी बजाय ETF में निवेश करूंगा।

यदि मेरी पत्नी फिर कभी काम करती है तो कर्ज़ की किश्त नेट आय का लगभग 22% होगी, शेष ऋण वर्तमान में संपत्ति के मूल्य का लगभग 40% है। मुझे वहाँ और अधिक "घर" में क्यों निवेश करना चाहिए?

अगर मेरी पत्नी इतनी सुरक्षा-चेत नहीं होती, तो हमने निश्चित रूप से कोई विशेष चुकौती नहीं की होती और बहुत अधिक बचत शेयरों में निवेश की होती।

मुझे इस विषय को फिर से उठाना चाहिए, अब वह थोड़ी अधिक जोखिम-भावना रखती है... ;)

मुझे फिर से वोरलाऊ्फ (Vorauf) के विषय को उठाना चाहिए, वोरलाऊ्फ अब थोड़ा ज़्यादा जोखिम लेने वाला हो गया है... ;)

उसे ज़रूरत नहीं है कि वह ज़्यादा जोखिम लेने वाला बने, बल्कि बस अपने लिए फिर से जांच करे और समझे कि अब जोखिम कम हो गया है।
60% की ऋण सीमा 40% की ऋण सीमा हो गई है, आपने आकस्मिक जरूरतों के लिए टैगेल्ड और डिपो में तरल संपत्ति जमा कर ली है, दूसरा आय स्रोत भी संभव है।

बहुत दिलचस्प विषय। हमने 2017 में बनवाया, 1.83% पर 28 वर्षों के लिए पूरा भुगतान ऋण लिया। स्व-वित्तीय हिस्सा लगभग 40% था....

यह तो बहुत दिलचस्प है। आपके पास लगभग वही आंकड़े हैं जो हमारे पास हैं। 28 वर्षों के लिए 1.56%, जितना मुझे याद है।

मैं बिल्कुल आपकी तरह ही सोचता हूं। लेकिन मैं यह पूछता हूं कि आप 30% राशि एक टागेसगेल्ड (तत्काल निक्षेप) में क्यों लगाते हैं। मैंने अभी गूगल किया और टागेसगेल्ड पर 0.15% वार्षिक ब्याज दर देखी। यह तो निवेश नहीं रह जाता, बल्कि ऐसा लगता है कि "30% राशि हमने निवेश नहीं की" ;)

मैं हमेशा खाते में एक निश्चित तरल रिज़र्व रखना चाहूंगा, लेकिन 30% बहुत कम नहीं लगता, सिवाय इसके कि आपने कुल मिलाकर केवल 20 या 30 हजार यूरो का निवेश किया हो।